目录。第一节地产行业债务规模知多少？ 4
一、地产行业有息债务绝对规模 4
二、地产行业有息债务相对占比 5
三、债务到期结构：短期占比不高 7
第二节短期流动性无忧，长期持续性存疑 10
一、在手资金规模较大，短期偿债能力提升 10
二、债务负担有所降低，结构有所改善 12
三、短期无忧，但可持续性存疑 13
四、融资成本将大幅上升 14
1、债券发行受阻，且债券整体收益率大幅提升 14
2、非标和海外融资等高成本融资占比上升 15
五、销售回款重要性提高 17
第三节分化加剧，警惕部分房企信用风险 19
一、以史为鉴，房企流动性危机回顾 19
1、主要房企风险事件回顾 19
1）嘉凯城：销售不畅、存货高企，终难逃资金链断裂困境 19
2）绿城：激进扩张、融资不畅，只得变卖项目“断臂求生” 20
3）恒盛地产：高端楼盘销售乏力，短债高企偿债承压 22
4）其他：欲借“民间借贷”缓解危机，无异于饮鸩止渴 23
2、房企流动性危机有何共同点？ 24
二、什么样的企业更容易出现流动性风险？ 26
年拿了很多**地的中小型房企 26
2、短期债务占比较高的企业 27
3、融资渠道不畅的企业 28
1）债务融资工具 28
2）公司债 28
图表目录。图表1：房地产开发贷款余额情况 4
图表2：截至2023年6月末理财资金投向行业分布情况（%）6
图表3存量信用债金额前十的行业（亿元） 6
图表4：地产行业存续债券到期分布（亿元） 7
图表5：绿地控股借款和债券到期分布（亿元） 8
图表6：华润置地银行及其他借款到期分布（亿港元） 9
图表7：16年样本企业货币资金/短期债务覆盖率 10
图表8：15年样本企业货币资金/短期债务覆盖率 10
图表9：上市发债房企销售回款现金增长率分布情况（家） 11
图表10：上市发债房企筹资现金流、自由现金流情况（亿元） 12
图表11：地产行业债券融资情况（亿元） 14
图表12：地产债发行缩量（亿元） 15
图表13：地产债加权平均发行利率（%）15
图表14：海外地产债发行量增加（亿美元） 16
图表15：房地产行业呈现典型的周期性特征 19
图表16：09-12年嘉凯城房屋销售业务毛利率快速下降（%）20
图表17：09-12年嘉凯城短期负债占比攀升 20
图表18：短债占比较高且短期偿债能力偏弱的企业更易出现流动性风险 27
**目录。**1：从融资渠道估算地产行业有息负债总规模 5
**2：16年短期债务占总债务比重同比降幅前10名 13
**3：3月-4月海外地产债发**况 17
**4：绿城中国2023年在主要省市的项目及土地储备情况 21
**5：绿城中国11-12年出让股权、转卖项目情况 21
**6：11-16年恒盛地产短期负债占比居高不下 22
**7：恒盛地产14年以来短期偿债能力急剧恶化 22
**8：16年上半年，恒盛房地产合约销售金额和面积均同比下滑 23
**9：房企流动性危机事件总结 24
**10：2023年出台的房地产行业部分宏观调控政策 25
**11：2023年出台的部分房地产行业融资政策 26
**12：16年拿地较为激进的房企 26
**13：房地产企业公司债分类监管方案 29
**14：存续债发行人中不符合公司债准入要求的房企情况统计 30
我们将从地产企业主要的融资渠道入手，估算地产行业有息负债的总规模以及债务结构。
16年底地产企业贷款余额约7.11万亿，16年增量0.55万亿。
根据央行公布的数据，截至2023年底，主要金融机构房地产开发贷款余额7.11万亿，包括1.45万亿的地产开发贷和5.
66万亿的房产开发贷。增量来看，16年房地产开发贷款共增加0.55万亿元，其中房产开发贷款余额在过去两年里一直在增加，16年增量0.
62万亿；地产开发贷款在16年1季度增加到1.8万亿的高峰，之后逐渐回落，截至16年底为1.45万亿元，较15年底减少0.
07万亿。
图表1：房地产开发贷款余额情况。
资料**：北京欧立信调研中心。
16年底存量地产债约2.6万亿，全年净融资额约1.1万亿。
过去两年发行债券成为地产企业融资的重要渠道，截至2023年末，国内存量地产债约有2.1万亿元，主要是公司债（约1.3万亿元），2023年全年地产行业债券发行量约1.
15万亿元，偿还量仅有0.07万亿元，净融资量达到1.08万亿元。
海外债来看，截至2023年底海外地产债存量近700亿美元，2023年全年海外地产债发行量有147亿美元，到期约80亿美元，净融资约67亿美元。因此，2023年全年，地产行业通过债券融资的规模在1.13万亿元左右，而截至16年底地产行业的存量债券债务总规模为2.
57万亿元。
除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道，地产企业也会通过信托、资管计划、**等渠道筹集资金。以信托计划为例，16年信托产品投向地产的资金净增加额为1418亿。根据信托业协会公布的2023年末信托公司主要业务数据，16年累计新增信托项目投向为房地产的共计7327亿元，其中集合信托4059亿元，单一信托3269亿元。
截至16年末，信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，较15年末的1.29万亿元新增了1418亿。
从**子公司资管产品来看，根据用益信托网统计，2023年投向房地产领域的产品数量共计304只，投资金额约880亿元，相较15年130只、286亿元的发行量增加接近2倍。
除了上述几类地产企业融资渠道外，可能还会存在其他类型的有息债务，比如委托贷款、明股实债的权益类信托、民间借贷等，这些可能还是很多小型房企主要的融资渠道，但是规模难以统计而且总体上量不是很大。
根据以上几类主要融资渠道对地产行业有息负债规模进行估计。最终我们认为截至16年底，地产行业有息负债总规模约11.2万亿，16年全年净融资规模1.
82万亿。考虑到一些无法统计的融资渠道，地产行业实际的债务规模和净融资额应当大于所估计的数据。
**1：从融资渠道估算地产行业有息负债总规模。
资料**：bloomberg，信托业协会，用益信托网，北京欧立信调研中心。
房地产类贷款占比：存量占四分之一，增量超4成。截至2023年底，金融机构各项贷款余额约106.
6万亿元，而主要金融机构房地产类贷款余额为26.7万亿元（包括房地产开发贷款、个人购房贷款、保障房开发贷款），占全部贷款余额的1/4；从增量来看，相比于2023年末，各项贷款余额共增加了12.6万亿元，房地产贷款余额就增加了5.
7万亿元，增量占比达到45%。
银行理财资金，地产占13%。根据《中国银行业理财市场报告(2016上半年)》，2023年上半年，累计有18.99万亿元的理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了实体经济，截至2023年6月底，投向了实体经济的理财资金余额16.
03万亿元，投向实体经济的理财资金涉及多个行业，其中房地产行业占所有行业的13.06%。
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