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在17年年度投资策略报告，我们提出”机制建，预期稳，机会孕”意指17年抑制行业泡沫，建立机制，稳定预期，孕育投资机会。
市场正处流动性拐点、人民币贬值压力、稳经济有困难、行业深度调控背景，17年货币政策将趋保守，部分城一二线市供需矛盾突房价易涨跌难，三四线城市去库存将完成”，从上半年我国经济金融及楼市的发展情况验证了我们上述判断。一二线主要城市去库存在16年已完成，因持续低库存，土地**严重不足及补库存滞后，1季度房价持续暴涨，以北京等为代表；特大及大中型城市周边三四线城市在楼市畅旺带领下，在强力的去库存政策刺激下去库存迅速，去库存超预期，出现价升量增格局，如，马鞍山等城市。由此也带来随后调控政策的扩围。
央行3月要求商行缩表，对行业和楼市的影响在5月开始显现，这与商行上半年信贷规模充裕且为全年业绩考虑需要集中上半年放贷密切相关。对行业和楼市的影响在下文会涉及，总体影响是个贷和企业贷放缓、优惠利率基本取消，融资成本上升，按揭成数上升，购房压力增加，一二线调控严厉的主要城市销售放缓部分出现**调整，对三四线城市的影响也开始显现。我们预计随后将传递到新开工、施工、竣工等的增速上和拿地投资规模上。
验证了我们16年底时提出的观点，“当前板块正处于赶底阶段，板块性机会来自于当前持续**以及15-16年量价齐升带来公司业绩释放估值修复机会，大概率发生在17年1季度。龙头优质公司尤其值得关注逐步建仓，其余公司相机而行。**机会更多来自于行业优胜劣汰、集中度提升、区域发展等带来公司内外延增长、国企改革、转型升级等等的机会”。
事实证明，上半年行业集中度再度提升，“中国人口红利已由全国性红利转为区域性的人口迁移红利，行业机会来自于城市**展带来的区域性和结构性的住房需求机会，城市群轨交的迅速发展和布局，以及人口、资金和产业的集聚”，。
图表1：17年上半年各行业收益率。
资料**：北京欧立信调研中心。
在上述战略思路下，17年上半年我们很好地抓住了雄安新区、京津冀一体化及粤港澳大湾区的国家级战略落地带来的投资机会。同时，在行业优胜劣汰加速洗牌下，也很好地抓住了拥有独特盈利模式持续高增长公司的投资机会，无论是组合收益率还是**收益率远超同期上证指数1.8%的收益率。
本轮调控可谓史上最严厉，皆因**对城市**展带来人口集聚效应所释放的住房需求和城市群主要城市土地**严重不足致库存难以补足，以缓解需求。这是历次房地产小周期所未见的。所以，也出现了，主要城市持续低库存下，**为控制房价过快**而采取各种限制需求的手段（限购、限贷、限售、限房价、限地价，提供购房门槛及开发商拿地门槛等）。
同时，3月开始银根开始收紧，对银根敏感的房地产行业无疑影响较大。下面我们将详细分析。
根据最新限贷政策和公积金贷款政策，通过有无贷款记录确定商业贷款首付比例。例如广州、深圳、杭州、合肥、南昌等城市，以及部分核心城市通过住宅类型确定商业贷款首付比例，例如北京、上海、武汉等城市。
从调控的严厉程度来看，一线城市房价暴涨，调控力度最大，均认房又认贷，二套房未结清贷款非普宅首付比例为70%，其中北京最为严厉为80%，而无贷款记录首套房除北京、上海35%外均为30%，广州已结清普宅40%非普宅70%在一线城市首套房调控中最为严格。二线核心城市限购同样不容小觑，杭州、苏州、南京未结清二套首付比分别为%，厦门二套房未结清非普宅首付比70%，武汉、张家口二套非普宅首付比均70%。三四线城市调控后普遍首套房首付比在30%-40%之间，二套房调控后首付比在40%-50%。
限贷、调控房贷利率从提升购房成本的角度来抑制需求。限贷提高首付比对购房者的影响非常直观，主要体现在两个方面，即首付款的增加和二套房的认定，以北京为例，假设购房者有贷款记录但无房购的价值500万的普宅，在调控前，购房者仅需支付35%即175万元作为首付款，调控后由于有贷款记录因此算为购的二套房，需要支付60%即300万元作为首付款，调控后首付款将多付125万元，对于购房者来说成本提升非常大。
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