重磅数据。
重磅数据。目录。
第一节一线城市已站上城市更新的风口6
一、存量时代下的必由之路6二、一线城市唱主旋律8第二节上海城市更新：汲汲以求，提纲挈领11
一、更新历程：源远流长11二、更新模式：**主导型范本12三、更新迫切性：增量空间告急，结构性失衡14
1、增量空间有限供需失衡142、利用低效结构性失衡17
第三节上海城市更新舞台有多大21
一、上海城市更新着力点21
1、工业用地212、老旧住区23二、推动政策密集出台26
1、工业用地更新改造政策先行26
1）准备时期——初步尝试工业用地二次开发26（2）转型时期——将存量工业用地利用与产业结构转型结合。26（3）完善时期——为盘活存量工业用地提供了直接依据年进入全面推动阶段29
第四节经典案例盘点31
一、旧居民区改造31
1、中远两湾城312、工业区改造更新333、张江高科园区优化334、田子坊自下而上的变迁34三、旧商业区更新再造36
1、新天地37
第五节上海城市更新大格局下的未来展望39
重磅数据。一、空间不可小觑39二、更具吸引力的政策有待跟进39三、潜在受益的企业40
重磅数据。图表目录。
图表1：全国建设用地**面积及同比6图表2：一线城市建设用地**面积7图表3：
重点城市二手房成交占比7图表4：重点城市二手房成交占比走势8图表5：中国城市更新历程9图表6：
城市更新模式迭代特征11图表7：上海市城市更新项目流程12图表8：上海及国际大都市建设用地占行政区土地面积比例15图表9：
上海建设用地规模15图表10：上海历年主要土地**面积（万平米16图表11：上海成交土地楼面均价16图表12：
全球主要城市工业用地占建设用地比重18图表13：全球主要城市工业用地绩效（亿元/平方公里18图表14：上海市工业园区土地绩效18图表15：
上海近5年成交土地占地面积19图表16：上海土地溢价率19图表17：上海104区块土地结构22图表18：
上海104区块区域结构22图表19：上海市城中村与旧里简屋分布23图表20：上海市居民区旧改总体量24图表21：
上海市城中村各属性占比25图表22：上海城中村各区域占比25图表23：上海市工业用地盘活政策27图表24：
旧城改造利益驱动31图表25：旧城改造多方合作模式32图表26：张江高科技园区演化图34图表27：
田子坊发展历程35图表28：田子坊入驻企业国籍结构35图表29：田子坊入驻企业产业结构36图表30：
商业业态发展模式37
**目录。**1：七个典型城市的城市更新情况9**2：
2023年以来房企参与城市更新情况10**3：上海城市更新主要模式12**4：工业用地原土地权利人转型方式13**5：
上海城市更新模式主要特点14**6：上海工业用地分类以及调整措施21**7：上海居民区旧改区域分布25**8：
上海城市更新主要内容29
重磅数据。**9：上海城市更新四大行动计划30**10：
上海中远两湾城项目改造32**11：田子坊概况35**12：上海新天地项目信息37**13：
上海中心城区更新规模容量一览表39**14：园区平台类企业与非园区类平台企业土地转型政策比较40**15：上海城市更新受益房企40
重磅数据。第一节一线城市已站上城市更新的风口。
一、存量时代下的必由之路。
自98年房改开启房地产**时代，随着过去近20年的高速发展，房地产行业正在步入存量房市场的进程：
1.从全国土地**角度，建设用地**节奏趋于放缓，同比增速自12年来持续收敛年连续两年同比降幅接近20%。对于一线城市而言，土地**的紧张程度更为突出，深圳自08年来年**量均在500万平米左右，是土地**最为稀缺的城市，北京年**量自07年来逐年下行，上海同样从07年开始呈现阶梯式收缩。
2.进入存量时代的另一标志在于二手房市场的崛起。目前一线城市的二手房占比均已超越一手房，今年以来的成交数据显示北京二手房占比已高达72%，部分二线城市的二手房市场份额也逐年提升。
这说明对于这些城市而言，核心区域的开发空间已经相当局促，住宅市场已经存量化。
3.从政策层面来看，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，严格死守耕地保护红线，控制新增土地**，并出台相关政策为各地方**出让土地提供依据。2023年2月，国土部出台《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，此后，上海、广州、深圳等地相继发布节约集约利用土地的相关政策。
房地产存量时代已然开启，尤其对于主流城市而言，在新增建设用地规模逐步下降的背景下，如何去把握存量盘活、城市更新，将是未来行业发展的重要命题。
图表1：全国建设用地**面积及同比。
重磅数据。资料**：北京欧立信信息咨询中心。
图表2：一线城市建设用地**面积。
资料**：北京欧立信信息咨询中心。
图表3：重点城市二手房成交占比。
重磅数据。资料**：北京欧立信信息咨询中心。
图表4：重点城市二手房成交占比走势。
资料**：北京欧立信信息咨询中心。
二、一线城市唱主旋律。
广义地来看，国内城市更新历经计划经济、转型时期以及快速城市化时期，目前的城市更新已从物质环境改造逐步演绎出综合化整合性的城市发展理念。一线城市以及部分进入市场成熟期的二线城市，伴随着大规模城市建设基本结束，普遍存在城市更新的需求。尤为体现在一线城市，典型城市以上海、深圳为代表，一方面当地布局。
重磅数据。房企众多，市场成交活跃，因而供需失衡突出，另一方面城市化较早，发展速度快，原有的土地规划、基础设施等相对落后，城市更新战略成为缓解供求矛盾的主要途径。目前而言，涉及城市更新的城市中已有不少成功的案例。
目前全国城市更新较为突出的几大城市包括北京、上海、广州、深圳、武汉、西安以及郑州。一线城市整体起步于上世纪，其中上海则早在19世纪40年已经开启了旧城区的改造，形成了当时殖民时期的特殊风貌。而二线城市则主要起步于21世纪。
从参与房企角度，由于旧城改造需要更多的政商合作，因此相对而言主要开发商地域性特征较为显著，多为当地企业。
图表5：中国城市更新历程。
资料**：cric，北京欧立信信息咨询中心。
**1：七个典型城市的城市更新情况。
重磅数据。资料**：cric，北京欧立信信息咨询中心。
随着旧改规模逐步扩大，越来越多的全国性房企也在加深这一板块的布局。从近期房企参与重点城市城市更新项目来看，深圳由于长期受困于土地**紧缺，是旧改政策最为市场化的区域，因此也是房企抢夺旧改项目的主战场，上海、广州等地旧改热度亦有所增强。恒大15年在深圳拿下的城市更新项目多达15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米，货值高达两千多亿。
16年房企对于旧改项目的投入依然高热，新湖中宝加大了对上海旧改项目的布局，碧桂园则与昆明市**达成框架协议，拟投入860亿锁定城市旧改机遇。
**2：2023年以来房企参与城市更新情况。
资料**：cric，北京欧立信信息咨询中心。
重磅数据。第二节上海城市更新：汲汲以求，提纲挈领。
如前文所述，城市更新最为火热的区域在一线城市。在城市更新路径选择上，上海和深圳是两个最具代表性的城市：上海是**主导型更新模式，而深圳是市场化更新模式。
深圳因其市场化特质房企参与度高，市场运作相对成熟，在政策宽松度上有其他区域无法比拟的优势；而上海近两年密集出台针对城市更新的有关政策，其中又叠加了上海市国企改革，我们认为规划先行、逐步放开的路径对于其他城市而言更具复制性，我们认为有必要对于上海城市更新进一步深化研究。一、更新历程：源远流长。
上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自2023年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。
上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是2023年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。
该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。我们曾总结过，城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。
图表6：城市更新模式迭代特征。
重磅数据。资料**：北京欧立信信息咨询中心。
二、更新模式：**主导型范本。
上海是典型的**主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，**在其中充当主导角色，拆迁主要由**或**授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、**搭台招标、市区联动招拍挂、**房屋回购、宅基地置换等模式。
其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用**的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出**的把控能力。
**3：上海城市更新主要模式。
资料**：cric，北京欧立信信息咨询中心。
图表7：上海市城市更新项目流程。
上海房地产市场情况简报
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2023年上海房地产市场调研分析报告 目录
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2023年房地产政策及房地产市场分析 一
为了遏制房价过快 2010年 出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求 增加供给 加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。2012年的房地产政策？2010年有限贷，2011...