产品观念阶段。
含义：由于购买力的限制，消费者最喜欢那些高质量多功能有特点的产品，产品观念已生产为中心，忽视市场的存在，以消费者愿意出**购买最优质产品为目的。
特点：1.生产与质量是企业经营活动的基本出发点2.提高质量和产量是提高企业经营绩效的主要手段3.不重视消费者的需求与产品推销。
推销观念阶段。
含义：除非企业采用大规模的推销和**活动，否则消费者不会购买产品，推销观念只适用于未成熟的买方市场。
特点：1.销售现有产品是企业经营活动的中心2.**宣传与潜力推销是提高产品销售量和企业经营绩效的基本手段3.只注重现有产品的推销，而不是根据消费者的需求生产产品。
房地产购买和消费的实质是其产权的流转和利用。
房地产的特性：固定性，差异性，昂贵性，升值性，长期性，双重性，敏感性。
房地产市场：
一级：土地征购市场；土地批租市场。
二级：土地转让市场；房地产买卖和租赁市场（首次）
**：房地产抵押市场；房地产买卖与租赁（非首次）；房地产互换市场；房地产拆迁市场。
不完全竞争性p40
双重性：1.房地产市场是房产市场与地产市场的统一体2.有形市场与无形市场的统一体3.投资品市场与消费品市场的统一体。
市场营销环境要素。
微观：与企业紧密相联、直接影响其营销能力的各种参与者（企业**商、销售中介、顾客、竞争者、社会公众及影响营销管理决策的企业内部的各个部门）
宏观：影响企业微观环境的巨大社会力量，政策、经济、法律、社会、心理。
逆向一体化战略：作为一家稍具规模、有一定实力的房地产开发企业，可以建立自己的建材分公司、建筑施工分公司等子公司。
房地产市场需求：1.在一定时期内，整个社会或某一特定阶层愿意并能购买的房地产商品总量2.
只在一定时期和某一特定区域范围内，对全部或特定房地产商品既具有货币支付能力，又具有购买意愿的消费者数量。
非市场性需求：不通过市场，不以货币为交换媒介而形成的“需求”，或者说是不受支付能力约束的“需求”
房地产市场供给：
潜在供给是指在一定时期内、在正常市场条件下，社会各部门提供房地产商品的总体能力。
意愿供给是指一定时期内、在一定**水平下，整个社会意愿而且能够提供房地产产品的总量。
实际供给是指一定时期内整个社会为市场实际提供的房地产商品总量。
我国房地产市场供给的现状p100（理解）
房地产市场中介的必要性p104
政策目标：1.资源的有效配置2.经济的增长与稳定3.公平的分配比例4.社会资本的扩大5.国际经济关系的协调。
房地产市场营销社会环境的基本内容：
广义角度：经济、政策、法律、人口、文化。
狭义角度：人口、文化。
市场细分：按照消费者在需要、爱好、购买动机、购买行为以及购买能力等方面的差别或差异运用系统方法，把整体市场划分为两个或两个以上不同类型的消费者群的过程。
市场细分与市场分类的区别：
1.市场细分和市场分类在“市场”概念的运用上不同。前者使用的“市场”指消费者，后者使用的“市场”可以不是消费者。
2.市场细分的营销主体指企业，市场分类可以有不同的行为主体。
3.市场细分的对象是消费者，即把消费者按照不同的标准进行划分，而市场分类可以有其他划分标准。
4.市场细分要求被细分后的市场具有营销意义，便于企业制定营销决策，而市场分类则不一定要具有营销意义。
5.市场细分是对特定的产品市场进行划分，而市场分类不一定是针对特定产品的，即可按产品划分，如消费品市场、工业品市场、技术市场；也可按管理体制划分，如自由市场、国家市场等。
房地产市场细分的原则：1.差异性（2.
可衡量性（进行细分的房地产市场必须是可以识别可以衡量的）3.可进入性（房地产开发企业对细分后的房地产市场能够有效进入和为之服务的程度4.效益型。
房地产目标市场营销战略（理解）：无差异目标市场营销战略、差异性目标市场营销战略、集中性目标市场营销战略。
房地产市场较色竞争战略（综合大题）p187
品牌的作用：1.方便顾客2.提高品牌忠诚度3.提高企业形象4.降低营销成本5.扩大销售6.有助于企业经营战略的选择。
核心产品层次：也叫实质产品层次，指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是房地产产品最基本的层次，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。
形式产品层次：核心产品层次的外在表现形式，是向市场提供的房地产产品实体和劳务的外在表现，是可以为顾客识别的面貌特征。
延伸产品层次：附加产品层次，房地产产品的第三层次。
房地产产品差异化：1.特色差异化2.性能质量差异化3.风格差异化4.设计差异化。
撇脂定价策略：又称撇奶油定价策略，为了在短期内赚取最大利润，对新开发建设的房地产产品在其刚进入市场是采取**策略。
渗透定价策略：低价有投放策略，在一种新型房地产产品进入市场时，将**定得很低，以低价获利，从而提高市场占有率。
满意定价策略：介于撇脂定价策略和渗透定价策略之间的适中定价策略，兼顾房地产开发企业和消费者的利益，使双方都比较满意。
以成本为导向的定价方法（p287）：1.成本加成定价方法2.盈亏平衡定价法3.变动成本定价法4.目标利润定价法。
以需求为导向的定价方法：1.判断价值定价法2.需求差异定价法。
房地产经销商在营销过程中拥有房地产商品所有权的中间商，**商没有房地产商品的所有权。
房地产目标市场模式类型一览表。
物业管理、装修、信贷服务、保修、咨询。
遮风避雨、经久耐用、满足生产生活需要。
外墙装饰、房型、地段、楼层、建筑质量、朝向、小区规划、周围设施。
房地产市场营销
市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法 我是在市场营销的熏陶下成长的 市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。一 市场营销的概念 市场营销的观念的核心是 了解消费得的需求，运用合适的产...
房地产市场营销
当前房地产市场营销模式的 目前，房地产企业面临土地资源稀缺 住房需求下降 房产 持续 住宅空置率升高的新形势。因此，创新房地产营销策略，提升顾客满足度，在准确定位的基础上进行差异化战略，实施全面质量营销模式势在必行。房地产形势营销策略全面质量营销。一 房地产营销面临的新形势。资金 土地和消费者是房地...
房地产市场营销
本章要点。房地产市场营销是房地产开发经营公司整个经营活动的重要组成部分。本章对房地产场营销的特点给予详细介绍，同时对几种常见的销售方式作出说明。房地产市场营销策略是房地产市场营销活动的核心。本章对方场营销策略中的产品定位 销售渠道策略 定价策略和 策略分别予以讨论。租赁作为 的一种特殊形式，具有自己...