1.自住型特别是首次购房比例将进一步提高。
受整个宏观经济环境的影响，2023年住房观望气氛难以缓解，甚至存在加大的可能，居民普遍存在房价下滑的心理预期，同时，当前资本市场正处于低位振动，具有一定的闲置资金吸引力，在这种情况下，预计房地产市场投资性需求比例将会进一步下降，相应地以自住为目的的购房比例将有所提高。同时，相当一部分改善性需求将会继续推迟，待市场明朗后再进行决策，因此从后期来看，市场仍将以自住型的购房需求为主，大部分自住需求不受住房**预期的影响，弹性偏弱，已体现出居住的刚性。从刚性购房群体来看，主要由于结婚、拆迁等刚性因素，大部分首次购房。
经中国房地产指数系统2023年调查，其中首次购房的比重达到55.6%，首次购房的市场份额非常突出。从后期来看，居住的刚性需求占比将趋于增长，其中首次购房的结构比重也将进一步增长。
数据**：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统。
2023年1月底中国房地产指数系统、中国指数研究院对北京、上海、深圳、广州、成都、天津、杭州、武汉等城市消费者进行购房调查。经过统计整理，从多个购房需求角度得出结论，其中首次购房占到68.5%。
可以看出2023年大部分购房者将开始首次购房，而且该比重预期将进一步增长。
2.购房人群的年龄结构将进一步趋于年轻化。
在购房环境的进一步宽松和购房门槛的降低背景下，以首次购房为特点的年轻人群比例预计将进一步提高。同时，随着90/70项目的集中入市，小户型、低总价户型的大量**，客观上迎合了年轻人的需求，供求将在更高的程度上实现对接。
同时，对2023年有购房计划的居民调查结果表明，购房者的年龄结构比重将进一步下移，25-35岁客户所占比例将超过70%，较2023年的63.4%有明显的提高。
数据**：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统。
3.**因素在居民购房决策中的作用将进一步提高。
受宏观经济及大部分行业景气指数下降影响，居民可支配收入水平及消费能力均充满不确定因素，对未来购房等投资消费活动均形成不利预期，直接影响居民购房选择决策和购房观念的转变，住房的单价和套总价将会予以更多的权衡，购房者将会更加考虑自身的财产现状和收入水平是否与住房的购置要求相匹配。因此住房**因素将是关注的重点因素之一。
在研究主持单位对北京、上海、深圳等城市消费者进行的最新购房调查中，未来购房者关注的最主要的三大因素分别为住房**、交通、开发及物业，其中住房**因素占比最高，大约83.7%的购房者关注住房**；而2023年购房者最关注的三大因素则分别是**、地段、开发及物业，而关注**因素的占83%。因此从未来住房消费形势来看，购房者将更加关注住房**。
4.在多重因素的影响下，二手房越来越受到购房者的青睐。
研究主持单位通过对北京、上海、深圳等城市消费者进行购房调查，发现63.9%的购房者开始考虑购买二手房，来满足居住要求。与期房相比，不少购房者表明二手房存在越来越多期房无法比拟的卖点。
其中现房、房价相对便宜、配套成熟、位置相对较好等利好因素充分的吸引了购房的关注和购房观念的转变。
数据**：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
从长期看，土地资源稀缺，**将不断上升。尽管房产税改革可能给地方**带来新的收入**，但据测算，即使房产税征收范围扩大到所有住房，也很难与土地出让金收入相提并论。未来较长时间内，土地出让金仍是地方**的重要收入**（2023年，全国土地出让金收入相当于地方财政收入66.
5%）。当前宏观调控政策未涉及土地制度的重大改变，未来土地的征地和收储制度不改变，拆迁难、各种补偿标准不断上升等现象将依旧，城市中心可上市的土地将日益减少，成本将不断提升。因此，只要土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方**的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来土地**还将不断上升，地价拉动房价的现象也必将继续上演。
但短期内，2023年土地市场竞争将不会激烈，**总体有望相对合理。对比2023年全年全国土地出让金高达2.9万亿元，2023年土地市场持续冷淡，市场热情不高，土地出让收入明显下降。
随着全国大部分城市土地出让计划和**任务难以完成，地方**财政收入显著下降，随着地方融资平台还贷日期日益逼近，资金压力将迫使**加大推地力度；而鉴于融资渠道不畅的调控背景和尚不明晰的市场前景，房地产企业在拿地策略上也将谨慎再谨慎，企业对**的土地议价能力将提升。供给增加、需求减少，将导致土地**短期**。
三）房产市场展望。
从长期看，我国经济持续快速发展，其带来的经济转轨、社会转型、消费升级、财富积累和本币升值等因素，将源源不断地催生出大量的房地产需求，驱动着未来房地产业的持续蓬勃发展。第六次全国人口普查结果显示，2023年居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，同2023年人口普查相比，城镇人口比重上升13.
46个百分点，年均提高1.35个百分点。但与发达国家甚至部分新兴工业化国家近80%的水平相比，我国的城市化进程仍需继续推进。
随着大量非城镇居民进入城市成为城镇居民，城市化进程为我国房地产业的发展提供了广阔的发展空间，而房地产业的快速发展同时也反哺经济增长，成为推动国民经济增长的重要引擎。房产需求强劲，土地**瓶颈却难以突破，未来城市市区内土地供不应求的现象将依然严重存在，房地产行业仍然是高收益低风险行业。2023年底，中投携手黑石与绿城投资成立合资公司反映了“国家队”的政策预判和对房地产行业的长期看好。
从短期看，房地产业所面临的大环境将依然严竣，行业面临大洗牌，市场集中度将大幅提升，行业走向成熟。2009-2010 年，土地**面积连续两年增长显著，全国开竣工面积的绝对数量和增速均创历史新高，随着新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。但由于2023年限购限贷政策将至少覆盖到35 个大中城市，一二线主要城市的投资和改善性需求将被压制，而贷款政策的收紧也将抑制刚性需求。
在供给持续增加，需求受到政策遏制情况下，市场供需关系将发生转变，房价逐步趋稳，甚至走低。
随着行业发展日益规范、供需关系发生变化、市场竞争不断激烈，房地产市场竞争态势也出现了重大变化，主要表现在以下几个方面：一是在巩固宏观调控成果的大原则下，商品房市场投资增速将进一步放缓，保障房将成为此轮结构性调整的投资重点和拉动经济增长与内需的重要引擎；二是行业门槛不断提升，资金和融资能力成为进入市场的基本能力；三是随着社会和经济的发展，客户的需求不断提升和多元化，导致了产品服务差异化和企业业务模式多元化；四是由于区域发展不均衡，多项目多业务跨区域集团化经营的企业更加具有风险抵御能力，能够平衡不同产品、不同区域带来的市场波动；五是信息化管理工具有效地提升了集团企业的运营效率和决策速度；六是市场发展日益成熟，产品趋向同质，品牌和服务成为重要的竞争手段；七是人力资源管理与企业战略发展目标的紧密结合，人才流动频繁，成为竞争的焦点。
四）结论。
2023年房地产行业发展趋势
注释 住宅市场受到调控影响日益深化的同时，商业地产却在蓬勃地发展。从数据上看，在一线城市住宅市场成交量大跌的同时，商业地产却呈现了欣欣向荣之势。万科 保利 远洋等房企纷纷宣布进入商业地产领域。商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行...
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