汕头市房产管理局郑立标。
2023年是中国楼市典型的政策年，也是**对于房地产调控思路走向成熟的一年。经过了高歌猛进的2023年楼市，酝酿了多时的从紧政策在2023年终于发酵了，面对一场席卷全国的楼市大调整，汕头楼市也未能幸免，市场观望气氛被不断传导和放大，加上****等经济的其它不利因素，楼市表现平淡，房地产行业面临很大的资金压力。但进入第四季度，房地产宏观调控政策面出现了戏剧性的变化，**在应对金融风暴，把保增长放在第一位的背景下，首次提出要“降低住房交易税费，支持居民购房”，并迅速推出积极的财政政策和适度宽松的货币政策，我国房地产调控政策迎来了新的“拐点”。
密集的政策对汕头楼市增强市场信心起到了积极的作用。
一、 2023年楼市交易的基本情况。
交易确认情况。
1、总体情况：至2023年12月31日止，全年中心城区房地产交易确认18230宗，面积192万平方米，成交金额52.6亿。
与去年同期相比（下称“同比”），分别下降%。市场整体明显表现为“价滞量缩”的高位调整局面。其中：
2、商品房交易情况：10643宗，面积107万平方米，成交金额40.3亿。
同比，分别下降％。商品住宅均价为3258元/平方米，同比增长4％。从下面2个图表对比看出，2023年与2023年相比，商品房中高层住宅、别墅类产品成交比例明显下降，商业用房比例增加。
3、二手房交易情况：7587宗，面积85万平方米，成交金额12.2亿。
同比，分别下降％。从下面2个图表对比看出，2023年与2023年相比，二手房中高层住宅比例明显增加，但写字楼成交比例有所萎缩。
商品房网上签约情况。
具体见下表（图表3）：
一手房成交信息 2008-01-01至2008-12-31时间段的统计。
批准预售情况。
全年中心城区批准预售面积83.48万平方米，同比下降41％。其中住宅131.
23万平方米，同比分别下降44％；商业营业用房5.64万平方米，办公楼0.11万平方米，其它3.
73万平方米。
二、2023年楼市运行的特征。
成交量大幅下降，但房价总体稳定。汕头楼市的成交低迷现象，原因是多方面的：首先是去年年中以来，楼市购买力的急剧透支；其次是自2023年10月以来，广州深圳楼市全面低迷，使本地楼市观望情绪浓厚，居民购房意愿明显回落；加之经济困难条件直接造成信贷紧缩、**动荡、物价**等，影响到社会中产阶层投资置业的信心，多种因素让楼市在2023年岁末突然踩了急刹车。
但汕头楼市泡沫不大，以刚性需求为基本支撑，人多地少造成的商品房**不足的基本面没有改变，因此，市场虽然经历一年盘整消化，但整体房价仍然稳定。
开发企业面临较大资金压力，新入市楼盘大幅减少。房地产行业是资金密集型的行业，在银行信贷收紧，期房预售平淡，开发成本提高等多层压力下，资金链如何持续运转的焦虑气氛在行业中传播。面对市场销售疲软情况，有些房地产项目以项目前期报批手续未妥为由，推出时间一再延期，客观上也使资金压力进一步累积；东区房地产开发用地公开出让，出现近年来房地产开发用地的首次流拍，也说明我市开发企业对楼市前景持谨慎态度。
虽然年末国家出台较为宽松的金融政策，但开发企业资金暂时仍然偏紧。
政策“拐点”给市场注入强心针。在宏观经济处于关键的时刻，国家以相当的政策力度启动住房消费，彰显了房产业是国民经济支柱产业的重要地位，也说明目前全国范围楼市低迷状况与宏观经济要求不相适应。汕头楼市所经历的成交偏少现象，除了由于国内外宏观经济形势而面临困难外，很重要的原因还是购房人没办法看清楼市未来走向而产生的观望犹豫所造成的。
新政策的出台除了减轻群众购房负担以外，增强了市场信心，为冬日的楼市带来了一丝暖意。从市区各大楼盘和主要中介机构反馈情况看，年末汕头楼市人气明显趋旺，为新年楼市发展奠定良好的政策基础。
开发企业**力度不断加大。2023年汕头楼市。
一、二手房成交都萎靡不振，2023年存在的超前恐慌性置业已经消失在市场中。全市住房均价虽然比较稳定，但部分企业为了加大资金回笼速度，及时降低项目利润预期，部分楼盘加大了**力度，例如送大礼包、内部价、经理售房价等，既应对了市场变化，又尽量避免陷入原客户的退房压力。但单纯让利也会使潜在客户等待更低**，加剧市场观望气氛，因此，龙光、中信等企业及时调整产品结构，先后推出区位相对一般的低价楼盘满足市场需求，在“淡市”中创造了相对出色的营销业绩，再次显示了我市房地产开发企业处置市场危机的丰富经验和稳健作风。
三、2023年汕头楼市展望。
经历了困难的2023年，2023年汕头楼市仍然充满挑战。政策上的暖风频吹与宏观经济环境不确定性增加形成的矛盾，让市民置业取向处于犹疑之中。虽然汕头楼市基本面良好，企业金融环境有望改善，开发成本在降低，楼市预期**减少，市场需求也在观望中不断累积，但政策效应需要积累，宏观经济环境仍然严峻，市场信心的重建仍然未能形成，因此，个人认为，2023年汕头楼市将继续在盘整中寻找回暖时机，房价会有一个逐步趋稳过程，但盘整空间有限。
政策面将继续回暖。房地产市场由于其广泛的行业关联性，在国家应对金融危机“保增长、扩内需”过程中有不可取代的作用；如果目前已经出台的政策仍然未能达到启动楼市消费的目的，很可能会有进一步的扶持政策继续出台；在国家政策的扶持下，房地产业在各行业中率先回暖是可期的；随着开发企业市场信心的增强和融资环境的改善，大幅下调房价的冲动将会减弱。
市场**大幅减少。在汕头这个人多地少的地区，却生活着中国最典型的善于财富积累、把购建住房作为个人奋斗成功标志的人群，汕头楼市刚性需求一向旺盛，是楼市基本支撑。目前楼市的需求在观望气氛中不断积累，并最终仍然要通过市场释放。
但2023年我市房地产开发量有关数据都出现较大下降，预示新年市场**量将明显减少，与不断累积的潜在需求形成反差，既加速市场置业需求的全面激活，但也为后市埋下不平稳因素。
观望气氛短期仍然持续。虽然随着政策累积效应的逐步释放、市场供求关系的变化和开发成本下降带来的企业**空间增大，市场成交量有望在2023年回暖。但市场需求受到抑制的定势已经形成，加上宏观经济严峻，对后市看淡的预期将使得持币待购现象突出，预计上半年观望气氛仍然持续。
只有把汕头楼市放在宏观经济背景下去考量研究，同时考虑汕头楼市的特殊情况，才能对楼市未来走势作出科学的判断。
普通住房有望率先走强。在国家新一轮的启动楼市消费的政策中，民生房产仍然是新政策强调的重点。有关政策指向都是强调小套型、自住等，说明鼓励普通住房刚性需求是政策的重点。
除了政策对普通住房重点倾斜外，在目前楼市走向未完全明朗的情况下，以普通住房为主要消费对象的首次置业人群，与以中高档住房为消费对象的改善型购房人群比较，其刚性需求更有可能促使其打破观望率先入市。从近期市场情况判断，随着市场需求的不断积累，中低档商品房将成为楼市走强的先行军。
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