第一部分：项目策划 1
一、项目基本情况 1
二、营销策略6
第二部分：工程项目组织管理 9
一、项目管理组织形式 9
二、项目人力资源管理 9
第三部分： 工程项目进度管理 10
一、进度计划 10
二、进度控制方法 10
第四部分： 工程项目费用管理 14
一、前期费用管理 14
二、合理部署降低成本措施 15
第五部分： 工程项目质量管理 16
一、 项目质量计划策划 16
二、质量目标 16
三、质量风险分析及对策16
第六部分： 工程项目安全管理 17
一、 项目安全管理口号 17
二、 项目安全管理措施 17
三、 施工现场十不准 23
第六部分： 工程项目风险管理 .24
一、项目风险识别 24
二、 项目风险的分析 25
三、 项目风险的策略 25
项目发展策划书。
第一部分项目策划。
一、项目概况。
一）、项目基本情况。
1、项目名称：“奥园水印长廊”；
2、建设地点：灵川大圩镇下力脚村，华侨农场旁，西南临漓江，东临桂磨公路，南临桂林甲天下农业发展****；
3、项目性质：新建；
4、项目开发商：桂林金德房地产开发****；
5、建设规模：该项目总占地面积为114421m2，建筑面积为50503.8m2；
6、工程投资：1.2亿元人民币；
7、建设内容：低密度商品住宅及娱乐、运动设施。拟建131栋建筑：130栋商品住宅和1栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。
二）、主题思想。
湖光山色？绿荫翠华？碧波荡漾？庄园宅邸。
三）、设计构想。
1、水景：小区边上的漓江自然河流以及引入社区曲折环绕穿透的水流，真正做到水印长廊之美景；
2、自然生态：本案对面是3600亩超大型生态林，建筑处在生态城中，与环境相得益彰；
3、**带风情：从建筑风格上采用欧式类型别墅演绎**带风情；
4、别墅之城：总规模达114421m2，建筑面积为50503.8㎡，规模宏大。
四）、初步经济指标。
经济技术指标表。
五）、总体分期发展规划。
2024年7月——2024年10月项目全面规划、工程设计。
2024年11月——2024年8月土建（含一期装饰、园林工程在内）
2024年1月——2024年10月二期土建、装饰、园林工程。
六）、楼型户型设想。
1、楼型设计朝向设想。
别墅与多层相结合，以别墅为主。多层以五层为主不宜超过六层。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。
项目楼型考虑以板式住宅为主，结合规划需要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝南或朝东”。各楼型所占比例大致为：别墅约占70%；四~五层复式约占30%。
2、户型设计设想。
别墅户型以大规模的户型为主，并以350-400平方米的户型为主打户型，多层住宅以150～200平方米的四房和复式为主。
3、空间特征设想。
别墅与多层复式住宅合理设计方位，使得空间上有层次感。多层复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别墅”。顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间”，底层单位可设私家花园。
局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。
4、立面设计设想。
为体现项目概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势，“奥园水印长廊”拟采用创新的“现代欧风”建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。
5、环境设计设想。
本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。
小区内装饰：串联各个区域，作为生态系统、**交通联系纽带拟采用绿脉环境设计，生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有欧洲文化内涵的景点小品，如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等。
“水印长廊”主题水系：引入漓江自然河流，在小区内形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题水系——“水印长廊”。这一水系由一系列的水景景观组成：
水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等，成为贯穿全园的靓点。水系与居住区的结合应当适度。水系不应过于临近居民的生活休息区域，造成不必要的影响。
6、配套设施构想。
1栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。
避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。
七)、投资估算。
总投资估算表。
二、项目营销策划。
一）、市场概况。
1、近期市场特征。
1）目前整个新区区域正处于开发的前奏，作为新区内的项目，必将吸引公众的眼球；同时新区核心区域的若干项目，如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2024年底至2024年中的新区项目真空期打一个“时间差”；
2）由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；
3）真正属于新区规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；
5）新区、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求；
6）目前桂林房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。
2、市场发展趋势及利弊分析。
1）发展趋势：根据桂林市房地产市场的发展来看，未来三到五年内桂林市房地产市场的最大一个转变是：商品房的消费将很快从贵族化消费过渡到平民化消费，这是一种消费模式的根本改变。
这种消费模式的改变将会深刻影响到桂林市未来的市场格局，这主要表现在以下几个方面：
中高档、中档住宅的主力户型面积将降低，户型设计将更强调功能性、多样性、和实用性，带室内装修并将装修纳入按揭将成为一种趋势。
景观价值将在很大程度上抛离朝向和楼层价差。
大型楼盘的市场将适应力将大幅提高，规模效益更能兑现。
住宅消费将成为一种时尚，主题楼盘大量涌现，市场进一步细分，人们消费需求更加个性化、多样化。
住宅将成为一种大众投资工具，而政策和金额将提供更广泛的支持。
2）不利因素。
新开楼盘剧增，增幅和增量均创历史记录，相反购买力的增涨却依然缓慢，经济形势不容乐观，普通百姓收稳定性较差。
二级市场的不活跃在一定程度影响了一级市场的成交。
开发商更加成熟，规划、设计、广告、行销方式等方面的竞争进一步加强。
3）有利因素。
政策的利好因素较多，总方向是扩大内需，放松银根，刺激消费，利息有再度调低的可能。住房信贷规模继续扩大，手续进一步简化；
放宽户口限制，刺激外地户口购房热情；房屋二级市场活跃后，将产生更多的二次购房阶层；
本项目所处位置为未来经济发展重心，会吸引更多客户。
3、同期物业对比。
1）周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的**将在未来不断释放，由于其相对较低的**，对本案造成一定的威胁；
2）四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅**量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定的竞争力；
3）随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞争能力。
4）总价竞争与同品质物业竞争并存：
针对同类型的别墅物业——水景、生态，没有明显的区域特征。
竞争优势：自然资源与后天整合优势——真正水印长廊；
产品的品质与创新——**带风情；
板块发展前景与别墅住宅特区概念。
针对同总价的别墅物业——高档住宅区定位，单价在5000元/平方米以上，面积在280平方米以上。
竞争优势：以创新独立的**带风情别墅空间为概念，从发展前景、物业档次、产品创新、整体规模等方面全面领袖。
4、本项目优劣势分析。
1）项目优势。
北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；
与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；
由于本案具有娱乐与运动设施，使本案与本区域的规划相符合，大大增加了本案的档次。
2）项目劣势。
由于本案的开发正处于新区开发的前奏，新区的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略：
本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；
由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。
5、本项目目标市场细分。
1）深识城南区域价值、着名房产名牌项目房价看涨的炒家。
2）在高新区、武侯区工作的中产阶级、高级白领及国家公务员、外籍高级管理、技术人才。
工程项目管理课程设计
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资源约束条件下工期 质量 成本综合均衡优化。工期 成本和质量称为工程项目的三大控制目标，三者之间相互依存 相互影响，形成一个辩证的统一体。因此，必须对工期 质量 成本进行综合 均衡 统筹考虑。由于受资金 人力 技术和地理环境等的制约，在资源有限的约束条件下，如何在三者之间取得平衡，一直是业主 承包商...
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