目录。一、 项目的基本内容 2
1、项目概况 2
2、规划方案及主要技术经济指标 2
二、 项目投资估算与资金筹措计划 2
1、开发成本与开发费用估算： 2
2、资金筹措、投资计划及借款利息： 3
三、 项目销售收入的测算： 4
1、返迁部分： 4
2、销售部分： 4
3、汇总部分： 5
四、 项目财务评价： 5
1、损益表与静态盈利分析 5
2、现金流量表与动态盈利分析： 8
五、 敏感性分析 12
六、 经济评价的结论及有关建议 20
住宅开发项目经济评价。
一、项目的基本内容。
1、项目概况。
本项目规划设计要点如下：
1） 征地面积10.5亩。
2） 容积率≦2.61(地上)
3） 项目面积15050㎡
4） 拆迁面积4462㎡，返迁面积为原面积的1.65倍。
5） 前期准备工作开始需要3年才开始竣工，第二年至第五年进行销售。
2、规划方案及主要技术经济指标。
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一栋商品住宅。
二、项目投资估算与资金筹措计划。
本项目的可售面积为15050㎡，该土地上有拆迁户数105户，共计面积4462㎡，返迁面积是原面积的1.65倍。
1、开发成本与开发费用估算。
1） 土地费用为710万元。
2） 前期准备工作482万元。
3） 工程预算费950万元。
4） 勘察费38万元。
5） 管理费用每年40万元。
6） 财务费用见还贷付息表（18.56万元）
2、资金筹措、投资计划及借款利息。
1) 资金筹措与投资计划。
本项目开发投资的资金**有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金1270万元，需贷款100万元。
2）贷款本金的偿还及利息支付。
长期借款采用每年等额还本，付息照付的方式偿还。三年还清，从建设经营期的第三年开始，详见贷款还本付息表。利率取6.14%。
三、项目销售收入的测算。
1、返迁部分。
拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地**规定的**，房地产开发公司可收取360元/平方米，而超过部分按成本**1200元/m2（均价）。
2、销售部分。
从第二年开始销售，第五年末房屋销售完毕，房屋售价为5500元/m2每年销售任务按面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房**销售。
3、汇总部分：返迁部分的销售收入加入到第四年的销售收入。
四、项目财务评价。
1、损益表与静态盈利分析。
1)销售税金及附加估算表。
2)土地增值税计算表：
注：计算土地增值税时未扣除了第四年的返迁部分的销售收入。
3)损益表计算。
总成本费用摊销表。
土地增值税摊销。
损益表：评价指标：
1） 全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额=949.30÷2628.75×100%=36.11%
2） 全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额=1805.67÷2628.75×100％=75.13%
3） 自有资金投资利润率=利润总额/自有资金总额=949.30÷1270×100％=74.75%
2、现金流量表与动态盈利分析。
1）全部投资现金流量表。
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