工。程。经。
济。学。课。程。
设。计。
学生： 学号：
专业： 班级：
指导教师：
四川理工学院建筑工程学院。
二o一二年六月。
目录。一、项目概况2
二、项目实施进度3
三．设项目法人项目财务评价9
四．敏感性分析10
五．财务评价结论10
六、社会评价10
1．项目对社会影响分析。
2．项目对所在地的互适性分析。
3．社会评价结论。
七、风险分析12
1．敏感性分析。
2．定性分析。
3．投资风险的控制。
八、研究结论与建议15
1．推荐方案的总体描述。
2．推荐方案的优缺点描述。
九、附图、附表18
十、结论与建议23
1.结论。2.建议。
一。项目概况：
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。
1）拟建地点。
拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
2）建设规模与目标。
自有资金为3870万元，现代花园项目规划总用地10 万平方米，建筑面积12.9 万平方米，其中住宅11.6 万平方米，公建1.
3 万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187 人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
3）项目投入总资金及效益情况。
本项目投入自有资金3870万元，贷款6453.3669万元，再加上房屋预售款，共投入总资金19128。9843 万元。
4）主要技术经济指标。
技术经济指标。
二、项目实施进度。
为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。
本项目工程计划自2003 年7 月开工，至2005 年6 月竣工，总工期2 年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示2003.
4—2005.6 项目实施进度计划表。
2003.4—2005.6 项目实施进度计划表。
3、投资估算。
1 、根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量。
本建设项目总占地面积约10 万平方米，总建筑面积接近13 万平方米（其中公建面积约1.3 万平方米），总户数996 户，地下停车场0.7 万平方米，绿化面积近4.
5 万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。
小区内有托儿所、小商场、银行等。
该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：
1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：
a. 居民安置费：200 户居民每户16.77万元计算。
b. 房屋拆除费：以每平方米258 元计算，共拆除房屋面积2800 平方米。
c. 其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算。
2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计516 万人民币。
项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：
供水：在鼓风小区东侧有现状dn1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
雨，污水排放：武黄路大街现有现状dn2100 毫米的雨水管线和dn1800 毫米的污水管线，可以就进排入。
供热：拟从武黄路新敷设的供热干线接入。
供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000 千伏安。
供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。
本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
电信：本项目预计需装机容量为820 门的程控交换机，拟由洪山区**局从831 开设下属分局解决。
路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一个面积约1000 平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。
2、根据概算定额指标，确定单位工程造价。
根据开发项目的工程量可得：
总投资估算汇总表。
开发项目固定资产投资估算表。
4、融资方案的资金与方式
a) 筹措和利用自有资金 3870 万元。
b) 用银行贷款 6453.3669 万元，利率 7%
c) 房屋预售，俗称“卖楼花”，预计房屋预售金可达 7584.555 万元。
5、收入估算。
户型分配表。
户型：a 单价按 26 万元（套）算，b 单价按 27 万元（套）算，c 单价按 18 万元（套）算d 单价按 34 万元（套）算，e 单价按 39 万元（套）算，f 单价按 35 万元（套）算，g 按 16.5 万元（套）算，h 单价按 15 万元（套）算。
地下车库停车位 240 个，每个按 10 万元计算。
三．设项目法人项目财务评价。
1.销售收入、销售税金及附加估算表（见附表2）
2.损益和利润分配表（见附表3）
3.财务指标。
1）财务净现值（fnpv）与财务内部收益率（firr）
根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率。
财务净现值（fnpv）=7355.2317万元。
财务内部收益率(firr)=27.50%
经过表中计算可知，项目财务净现值（fnpv）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（firr）>10%
且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。
2）项目投资利润率投资利税率投资**期借款偿还期。
项目总投资额为19128.9843万元，总销售收入为19909.8368万元，总销售利润额为9171.5388万元（见损益和利润分配表）
投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝47.95％
销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝30.66％
投资**期＝4.27年（根据现金流量表）
3）流动资金。
流动资金估算表（见附表1）
四．敏感性分析。
编制敏感性分析表（见附表5）
绘制敏感性分析图（见附图1）
五．财务评价结论。
本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。
六、社会评价。
1．项目对社会影响分析。
随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量武汉居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到45%，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。
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