世纪滨江项目营销策划方案。
第一章、市场调查与研究 4
1、房地产市场现状与宏观环境 4
2、区域概况及发展趋势 5
3、项目区域市场房地产市场状况调查研究 6
4、项目区域典型样本楼盘调查研究 7
5、购房客户需求调查研究 9
第二章、项目产品定位研究 13
1、项目宗地资源分析 13
2、项目规划条件 14
3、项目宗地swot分析 14
4、产品定位研究 18
4.1项目总体开发理念定位 18
4.2项目市场定位研究 20
4.3产品规划建议 22
4.4景观环境策划建议 25
4.5规划主轴商业策划建议 28
4.6建筑风格及立面设计策划建议 30
4.7项目业态与户型策划建议 32
4.8细部处理建议 34
4.9社区配套建议 42
第三章、目标消费群定位研究 45
1、目标市场区域范围界定 45
2、目标客户构成 45
3、目标客户购买心理 46
4、目标客户群体特征 47
5、目标客户价值取向 47
6、目标客户产品需求 48
7、目标客户推广渠道 49
第四章、项目核心价值体系的建立 50
1、项目潜在价值的挖掘 50
2、项目核心价值体系的建立 51
第五章、项目营销主题的确立 52
1、命名项目名称 52
2、项目定位语 52
3、基于项目核心理念的系列性营销主题 53
第六章、总体营销推广方案研究 54
1、营销策划针对性市场调查研究 54
2、整体营销思路的建立 55
3、usp独特的销售主张 57
第七章、项目**策略研究 59
1、项目定价模式 59
2、**策略与定价 59
3、调价策略 61
4、付款方式与优惠 61
5、入市时机的选择 62
第八章、销售渠道与** 63
1、销售渠道的培育和建立 63
2、**策略 66
第九章、 **策略 68
1、**战略总体考虑 68
2、采用**的类型、程度及频度 68
3、阶段性**计划 71
第十章、项目包装与推广 73
1、项目品牌形象策划 73
2、项目的卖点提炼 74
3、vi设计 75
4、项目卖场策划包装及环境整合 75
5、营销推广主题活动策划 79
6、营销推广预算分配方案 80
第十一章、销售周期和销售阶段的划分及执行计划 81
1、项目开发与销售分期建议 81
2、时间节点分析 84
3、各阶段时间划分 84
4、各阶段推出产品组合及体量 85
5、各阶段推出**组合 86
6、各阶段销售任务分解 86
第十二章、各阶段的营销推广方案 88
1、阶段性营销推广与执行计划 88
2、阶段性时间节点确定及工作核心 89
第十三章、广告宣传主题策略 96
1、主广告语 96
2、系列性广告主题 96
3、户外**广告主题 97
第十四章、项目投资分析 99
1、项目规划技术指标 99
2、项目收入** 99
3、项目总投资估算 100
4、项目投资回报分析 102
5、项目风险评估和控制 104
第一章、市场调查与研究。
1、房地产市场现状与宏观环境。
中国房地产业自98年以来至今连续八年的高速增长，对国民经济的影响起来越大，可以说中国“房车消费”的时代正在来临。在房地产业八年的辉煌里，伴随着中国的城市化进程、住房制度改革、土地招拍挂和房地产金融政策改革以及人们生活水平的不断提高，中国的房地产业将持续保持快速增长的势头。根据中国有关部门**，2023年中国城市化水平将达到45％，即全国将有6.
3亿人口在城市中生活。
从2023年至今，房地产市场产品的不断更新、开发模式的升级换代以及整个房地产市场需求的激活，致使过快**的房价伴随着巨大的成交量和大幅增长的房地产投资引发**宏观调控。为抑制房地产投资的高速扩张和房地产**的过快**，2023年**出台“国八条”，从土地**、贷款发放及房地产交易等方面调控市场。进入2023年，面对居高不下的固定资产投资和不断快速**的房价，**宏观调控再出重手，出台了政策针对性更强、指标更量化的“国六条”，以期使整个房地产业能够回归良性的发展轨道。
正是因为中国房地产业的东西地域差别较大、中心城市与一般城市之间房地产发展不同步，房地产业局部过热的现象引发的大量行政调控政策，对起步滞后的二级城市的房地产开发影响深远。
2、区域概况及发展趋势。
内江是四川省规划发展的9个大城市之一，下辖2个市辖区：市中区、东兴区，3个县：隆昌县、资中县、威远县，幅员面积5386平方公里，总人口420万。
**驻地为市中区，面积38平方公里，人口54万。
内江是天府之国的东大门，地理位置得天独厚，水陆交通十分发达。其位于四川盆地的腹心地带，成渝两个特大城市之间，南邻自贡、宜宾、泸州，北通成都（距成都173公里），东接重庆（距重庆167公里），是成渝、内昆、隆泸三条铁路，成渝、内宜、隆纳三条高速公路的交汇处，是川东南水陆交通枢纽和物资集散地。
内江人文荟萃，有“文化之乡”，“书画之乡”的美誉，历代名人辈出，西汉文学家王褒，东汉经济学家董钧，国画大师张大千，着名书画家张善子，戏剧家王敦礼等一代宗师均出自于此。
内江市多年来城区改造缺乏统一规划、配套建设和有序管理，致使城市建筑布局杂乱无章，工业、商业、住宅的用地分区不明，老百姓生活、居住环境日益恶化。从2023年始，**为提升城市形象和改善人民的居住环境，内江开始了轰轰烈烈的城市建设：以大洲广场工程凝聚民心，以入城线扩建工程树立形象，以沱江防洪大堤和滨江路工程改善环境，以桐梓坝大桥工程铸就未来，以开发区50米宽干道工程，托起高科技……。
目前，内江已建成各类专业市场500多个，商业网点4．2万个，社会消费品销售总额达40亿元，集贸市场成交额50亿元。到2023年，国内生产总值达到291亿元，人均6753元。
根据内江市总体规划，内江将构建大城市框架，至2023年，要将内江建设成为“老城繁荣、新城崛起、三桥相连、沿江观景”，具有历史文化和地方特色的生态型、现代化山水园林式大城市。全市国内生产总值将超过500亿元，城镇化水平达到40%，建成城区面积达到40平方公里。
3、项目区域市场房地产市场状况调查研究。
内江房地产市场起步较晚，长期发展较为平缓，可随着内江经济的发展以及人均收入的提高，在房地产市场产品的不断更新升级和激活消费需求的双重刺激下，内江房地产市场正在或即将迎来一个高速发展的时期。
根据我们的调查与研究，目前内江房地产市场表现出以下特征。
1）总体水平不高，缺乏外来品牌。
内江市房地产开发起步较晚，相比省会成都开发水平严重落后，即便是相比于四川省内其它同等规模城市，整个内江城市的开发水平和现状也相对落后。
内江房地产市场长期以来都是以本地开发企业进行开发，近年来逐步有成都重庆等地的外来开发商进入，但是这些进入的开发商也都是属于在一级城市缺乏市场号召力和专业水平的开发商，缺乏真正的外地大型品牌开发商。这也形成了内江缺乏真正意义上专业开发能力的竞争，缺乏与外界行业高水平交流与对接，市场观念落后，是内江房地产市场相对落后的原因。
2）单个项目开发规模小，缺乏代表性项目。
内江市场上以往的房地产项目规模基本上都只有几亩，二三十亩的楼盘就已经属于**，并且数量较少，随着近年来房地产市场的发展，进入2023年之际，内江正逐步进入**时代，涌现出一些真正意义上的百亩**。但由于开发水平不高，长期以来，内江还没有一个真正意义上能够从区域、品质、理念等方面代言内江人居水平的标志性楼盘出现。
3）消费旺盛，**不足，高端消费难以满足。
目前内江住宅项目的**一般在1500～1700元/平方米之间，**水平明显低于一级城市以及许多同等级别城市。
内江的房地产总体**量较低，受开发水平和规模的制约，致使没有出现真正意义上的高品质大型楼盘，从而使内江的楼盘之间的档次差距不大，**分级不大，高端消费远远得不到满足。
4）区域决定楼盘**，市场呈现牛市特征。
内江市场的房地产项目的定价主要是取决于项目所处的区位，市中心繁华区域，临江风景优美的区域的楼盘**最高；整个内江房地产市场呈现出牛市特征即楼盘的**水平与开发时间的早晚有一定的关系，新开发的楼盘较之开发较早的楼盘**要高。
4、项目区域典型样本楼盘调查研究。
鉴于内江二级城市规模有限，因此，从市场竟争的层面来看，目前在售楼盘与本项目之间存在竞争关系。为了充分掌握切实详尽的市场资料数据，我们对内江新老城区的楼盘样本进行全方位的调查与研究，并针对性地从中筛选出目前在售、具有主要竞争意义的五个典型楼盘为样本，为项目的启动提供市场依据。
典型样本区位图。
五个楼盘样本的基本情况调查如下表：
5、购房客户需求调查研究。
要了解消费者的住房需求就需要对其需求进行细分。对消费者购房需求的调查研究具有丰富的内涵，包括购房者的购房目的、购房所要考虑的主要因素、消费者的消费能力以及倾向等诸多主要方面。
1）购房目的及动机。
消费者购房本身有其目的和动机，是出于何种原因而消费，是为自己居住、是投资，是首次置业、是为改善居住条件的二次置业等等。
根据对样本楼盘的调查，以自住为目的的购房者占大多数， 只有不足20%的投资性购房；而以改善居住条件的置业者在购房者中占有绝大多数， 改善居住条件是整个内江住宅市场最主要的消费需求。
2）产品要素对购房的影响度。
了解哪些因素对消费者购房有影响、哪些因素是消费者所看重的以及对消费者的影响程度是我们最为关注的。我们根据抽样调查的资料绘制出消费者影响因素指数图如下：
从消费者影响因素指数图可以看出，品牌、环境、规模、配套、户型、**是影响消费者选择的几个最重要因素。
关于品牌：鉴于整个内江目前没有真正意义上的品牌楼盘，可随着广汇、新上城等楼盘的成功上市，购房者对品牌概念的认识正在不断深化，品牌楼盘的市场接受度逐渐提高，品牌对项目销售的影响日益重要。
关于规模：整个内江的房地产开发在西雅图之前几乎是小盘，谈不上规模。**西雅图的成功开发初次冲击市场对规模的认识，使人们意识到**规模对提高居住品质、改善生活环境的重要性。
房地产内江世纪滨江项目营销策划方案
世纪滨江项目营销策划方案。第一章 市场调查与研究 4 1 房地产市场现状与宏观环境 4 2 区域概况及发展趋势 5 3 项目区域市场房地产市场状况调查研究 6 4 项目区域典型样本楼盘调查研究 7 5 购房客户需求调查研究 9 第二章 项目产品定位研究 13 1 项目宗地资源分析 13 2 项目规划...
房地产项目月度营销策划方案
一 本月经营计划完成情况。二 10月营销工作总结。一 销售工作总结。1 项目销售数据统计。2 去化分析。项目剩余 占比分析图。二 策划推广工作总结。1 10月份来电来访数据统计。注 来电转化率指来电量中转化为到访的比例 来访转化率指来访量中转化为成交客户的比例。2 推广费用及效果。注 及活动带来的成...
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