金地花园小区项目整体营销策划方案
一、市场概况：
喀什，是维吾尔语“喀什噶尔”的简称，意为“玉石集散之地”。它位于中国雄鸡状版图的鸡尾，新疆西南部，北连天山，南枕昆仑，西望帕米尔，东临塔克拉玛干，全区总面积16.2万平方公里，辖1市11县，167个乡镇，总人口369万，其中维吾尔族占90%，汉族占8%，其它少数民族占2%，是一个以维吾尔族为主体、最富民族特色的少数民族聚居区，是一个历史古迹独特、民族风情淳朴、自然风光旖旎、人文景观丰富的地方。
喀什是一个多民族聚居的地区，许多古老民族曾在这里繁衍生息，发展经济、文化。在漫长的社会进程中，各个民族互相协作、互相影响、互相融合。逐渐完成了现代民族的发展进程。
截至2023年，境内主要民族有维吾尔族、汉族、塔吉克族、回族、柯尔克孜族、乌孜别克族、哈萨克族、俄罗斯族、达斡尔族、蒙古族、锡伯族、满族等31个民族。
2023年底，喀什地区下辖1个市和11个县，即喀什市、疏附县、疏勒县、英吉沙县、岳普湖县、伽师县、莎车县、泽普县、叶城县、麦盖提县、巴楚县、塔什库尔干塔吉克自治县。喀什市是喀什地区的政治、经济、文化中心，也是新疆唯一的中国历史文化名城。全区共有8个区、26个镇、4个街道办事处、141个乡、2310个村民委员会、96个居民委员会。
全区有全民所有制的农、牧、林、渔场60个。在喀什境内还驻有新疆生产建设兵团农业第三师所辖16个团场以及自治区属管单位、农场、石油基地、军事机关等单位。
初步核算，2023年喀什地区生产总值（ｇｄ239．16亿元，（含兵团不含石油、下同），比上年增长30．53％。其中，第一产业增加值103．92亿元，增长29．71％。第二产业增加值53．44亿元，增长46．73％。
第三产业增加值81．8亿元，增长22．84％。人均生产总值6236元。
喀什地区地方生产总值（不含兵团、下同）216．5亿元，比上年增长31．8％。高出预期目标近12个百分点。其中，第一产业增加值90．9亿元，增长31.
55％；第二产业增加值50．4亿元，增长48％；第三产业增加值75．2亿元，增长23％。地区生产总值三次产业结构由2023年的42．1：20．7：
37．2调整为2007的42：23．3：34．7。
人均生产总值5958元。
居民消费**比上年**1.8％，其中服务****0.5％。商品零售****1.2％。工业品出厂**下降8.14％。
年末全地区就业人员115.5万人，比上年末新增2.2万人。
其中，城镇就业人员27.37万人，新增0.36万人。
全年实现就业再就业5.74万人，比上年增长20％。年末城镇实有登记失业人数0.
97万人，城镇登记失业率为3.5％，比上年下降0.25个百分点。
2023年末全地区总人口383.49万人（含兵团、下同），比上年增加7.22万人。
其中，非农业人口95.33万人，增加1.72万人。
男性人口194.66万人，增加４万人；女性人口188.83万人，增加3.
23万人。人口出生率为21.68‰，死亡率为5.
63‰，人口自然增长率为16.05‰。
喀什市城镇居民人均可支配收入9010元，比上年增长13.5％。农牧民人均纯收入2472元，比上年增加了400元，增长19.
31％。在岗职工平均货币工资20951元，增长26.79％。
年末城乡居民储蓄存款余额144.21亿元，当年新增8.08亿元。
其中，定期储蓄存款余额71.60亿元，减少0.76亿元；活期储蓄存款余额72.
6亿元，新增15.8亿元。
2023年房地产开发投资6.87亿元，比上年增长65.57％。
商品房销售面积26.14万平方米，增长56.02％，其中，住宅23.
96万平方米，增长61.47％。商品房空置面积4.
09万平方米，下降31.83％。商品房销售额3.
71亿元，增长36.82％。2023年喀什市房地产开发势头逐渐向东、向西推进，以人民东路、人民西路、解放南路和西域大道为中心向周边延展。
其他区域房地产开发量相对较少。老城区主要以维吾尔族居多，生活区域划分明显。
二、市场现状及发展趋势
在喀什市，房地产**呈逐年**趋势，特别是2009—2023年涨幅非常明显，具体涨幅情况如下表： 年份
均价从上表可以看出，喀什市房地产的**提升速度较为明显，特别是2023年喀什被国家作为“西部--特区”重点建设全面启动后，为本地区房地产开发带来了空前的发展契机。
从上述市场的宏观环境及微观表现来说，喀什的房地产市场前景是非常巨大的的，在未来3—5年内喀什市城乡结合部的房价（均价）多层将会达到3000元左右，高层将会达到4000元左右。之后，市场才会有为期1—2年的振荡，后期房价将会继续攀升。
三、项目基本概况
1、项目地理位置：本项目用地位于艾孜热特路南侧，北侧是乃则尔巴格农贸市场，东侧是民房，南侧及东南角为民房和浩罕乡干部职工住宅小区，用地西侧为民房。
2、项目规划用地总面积为11168平方米，净建设用地面积为9560平方米，住宅建筑面积为11991.2平方米，社区办公室面积为417.8平方米，总建筑面积为12409平方米。
土地用途为：商住；
容积率≤1.3
绿地绿≥38.7℅
建筑密度≤28％
出让年限为：50年。
四、 项目周边概况：
项目周边的开发条件随着艾孜热特路两侧的**规划开发建设和各项市政配套设施的完善，周边的房地产开发量也随之不断升温，房地产开发项目也逐渐增多。依据市场调查显示，本项目周边同质项目情况如下：
1、骏马花园
开发商：喀什骏马房地产开发****；
项目地址：喀什市艾孜热特路农产品交易市场斜对面
开发面积：总建筑面积约20000平米。
工程进度：一期主体已封顶，于2023年4月交房；
销售率：85% ；
销售**：二层住宅：2300元/平方米、三层：2300元/平方米、四层：2100元/平方米、五层：1800元/平方米、六层1600元/平方米；
一层商铺**：12000元/平方米；
车位**：2600元/平方米（室内）；
住宅销售均价：一期2020元/平方米，二期待定；
开发户数约240户；
主力户型：两室、为主；
户型面积：70㎡—90㎡；
容积率：1.4； 绿化率：38.12%；
评价：地段交通比较便利，紧邻艾孜热特路，另房价适中，因此销售较好。
2、中诚花园
开发商：中诚房地产开发****；
地址：喀什市艾孜热特路博爱总医院对面
总建筑面积：16000平米，临街商住楼；
工程进度：已交工，现房销售。
销售**：一层商铺：14000元/平方米；
二层住宅：2530元/平方米、三层：2570元/平方米、四层：2480元/平方米；
住宅销售均价：2526元/平方米；
销售率：70% ；
主力户型：两室为主；面积范围：59㎡—95㎡；
五、项目swot（优势、劣势、机会、威胁）分析：
优势（s）
1、位于喀什新城区发展区域，交通便利，发展潜力巨大，周边配套成熟（学校、医院、商超、水景公园）；
2、本案紧邻成熟社区香妃花苑规模较大，项目的规划和配套设施的完善可塑性较强，有望建设成喀什最宜居的精品小区；
3、本案地处未来新城区中心位置，宜商、宜居、宜投资，区域升值潜力巨大；
4、距离市中心仅3—5站的路程，交通较为便利；
5、农产品交易市场和东门市场尽在咫尺，地段稀缺，客商两旺。
劣势（w）：
1、周边环境较差，影响项目品质的整体提升；
2、期房，项目自身的开发及配套还未建成，销售有一定困难；
3、项目地段交通不便；不利形象传播和推广销售。
机会（o）：
1、位于喀什市的总体规划、发展区域内；
2、喀什的五年旧城改造项目已启动，货币补偿的一部分拆迁户对房产市场形成了非常大的刚性需求；
3、该区域整体规划趋势使该区域升值潜力巨大；
4、周边项目销售态势良好，购房人群相对集中；
5、该区域位于新城区发展中心区域，周边配套齐全，人气相对集中；
6、喀什房地产的整体升温和国家特区大政策的重点支持；
威胁（t）：
1、周边项目开发相对集中，直接竞争对手竞争激烈；
2、项目位置教偏僻，形象包装和营销推广有难度；
3、**在周边开发大量安置房，分流了一大部分购房客户；
4、周边环境条件无法使项目品质在短期内有大幅度的提升，销售周期较长；
六、 项目定位
本项目依托与开发公司的实力，在项目推广上充分发挥项目的产品性能优势定位为“多层精品电梯花园、品质生活的住宅小区”。
七、 **定位：
根据以上对竞争项目的调查，本项目采用竞争导向定价法，低开高走的策略，项目开盘预热期计划销售均价为2100元/平方米左右，中期热销期销售均价为2300元/平方米，清盘期销售均价为2400元/平方米。
八、 目标客户定位：
1、项目区域范围内对此地段有强烈兴趣的客户群体；
2、本项目附近的小业主、生意人及收入较为可观的人群；
3、喀什市旧城改造以货币补偿的拆迁户；
4、喀什本地及县区、团场的离退休人员；
5、部分消费者希望孩子在本学区上学的消费者；
6、第一次置业的年轻人和二次置业的成功人士。
九、 产品功能定位：
根据项目的目标客户及其需求对项目的产品进行功能定位：
㎡的一室一厅和单身公寓占项目总建筑面积的10%左右；
㎡—70㎡的二室一厅占项目总建筑面积的12%左右；
㎡—85㎡的二室二厅占项目总建筑面积的60%左右；
㎡—120㎡的三室一厅及三室二厅占项目总建筑面积的18%左右；
房地产项目整体营销策划方案
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