华府项目整合营销策划方案。
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引言。第一部分市场解构。
完整) 引言。
第一部分市场解构。
基本描述。项目swot分析。
目标市场定位与分析。
第二部分客户分析。
目标市场定位与分析。
目标消费群购买心理及行为分析。
第三部分产品策略。
策划思路。产品规划。
卖点梳理。第四部分**策略。
**策略。**结构。
**预期。第五部分营销通路。
营销展示中心。
接待中心。vip营销。
第六部分营销推广。
推广策略及遵循原则。
案名与logo
推广总精神。
营销推广工作阶段划分与工作要点。
一期市场和策略。
整体营销战略。
入市策略。推广策略。
推广部署。阶段销售周期划分及策略。
附录。引言。
对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的。1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值：
中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区；
升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力；
新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
策划思路 详细请参阅《六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》
第一部分市场解构。
基本描述。六安市地理位置优越，临近合肥市，为皖西地区的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；
六安历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持；
六安交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；
六安经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2024年城镇居民可支配收入5139元，为安徽省最低水平，低于全省平均水平1628.55元；
六安是劳务输出大市，全市外出务工人员达到107万人，其务工所得为六安市居民的一个重要收入**，返乡置业者为一潜在的有效需求群体；
旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力；也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。
项目介绍。1．地块四至。
北面：北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望；
西面：西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城；
东面：东接天盈星城新地块和六安行政服务中心；
南面：南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴六安火车站；
2．主要规划指标。
土地面积：261931平方米。
用地性质：住宅用地。
容积率：1.3。
建筑退让：退让佛子岭路25米，解放南路40米，退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路布置，其他道路不得布置对外的商业门面。
3．地块周边规划。
项目所处位置为南部新区，除规划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施，项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设，东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。
4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高。
1． 目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；
2． 项目距市中心3公里，7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠312国道，向东可达合肥，向西可通河南，紧邻火车站，而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气；
3． 教育、医疗等社会配套严重不足。
4． 其他配套设施现状；
1． **机构：项目东面临近六安行政服务中心和市委市**新办公大楼。
2． 教育：项目北面有六安六中、交通小学和国防科技学校。
3． 医院：项目向西北磨子潭路上有六安市第二医院。
4． 娱乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。
5． 景观：项目向北是沿河的城市公园。5．环境分析：
1． 区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
2． 居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、**量大等方面的负性影响。
3． 景观环境：项目南边有规划中的森林公园，享有景观优势。
4． 商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
5． 竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。
6． 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品。swot分析。
1．优势（strength）
．地段优势。
项目地块位于城南新区，近接火车站，该区域为六安市未来建设重点，尤其是市**迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
．交通优势。
项目地块紧邻火车站和312国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
．后发优势。
本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
．规模优势。
本项目用地面积超过了26万平方米，社区规模在六安本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
2．劣势（weakness）
．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
．毗邻火车站及312国道，对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点（opportunity）
．六安社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。
．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。
．六安本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源。
．本地**旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
4．威胁点（threaten）
1． 六安本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近合肥，削弱其作为区域中心城市的辐射力。
2． 近年来六安经济有了很大的发展，但相对而言六安本地居民对房价的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在合肥投资购房可能性较大。
3． 2024年为六安**开发上市最集中的一年，同时也是市场**量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天盈星城已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，安徽水利开发的和顺名都城体量在24万方左右，因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。
房地产营销策划方案 完整
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