营销策划方案。
第一章、前言。
市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。
因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。
我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程商业整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
我公司将凭着创意性的策划理念、专业的**经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。
我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整，而专业、创意、实效正是我们的追求。
藉此，我公司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。
第二章、项目概况。
本项目位于汉中市城西区域西环路和西大街的交汇处，东临西环路，南眺明珠小区，西依明珠路，北靠市中心医院，该地段拥有便捷的交通条件，是汉中城西未来的商业中心。项目为17层的小高层建筑，占地5500多平方米，总建筑面积20000多平方米，分别由商业和住宅两部分组成，商业一层建筑面积2000多平方米，项目设计融合中国十大著名建筑设计师和景观设计师设计思想的完美杰作，空中有花园，花园在我家---实现“人本自然”的和谐价值向往的生活理念。（详细资料见项目数据）
第三章、汉中及周边房地产发展状况。
1、 汉中房地产发展状况。
汉中是国家历史文化名城。2023年经***批准撤地建市，相应城市范围扩大，城市在市域社会和经济发展中的中心地位和作用产也发生了变化。省委、省**对汉中市的城市规划和建设十分重视。
2023年，时任陕西省省长程安东在汉中考察时就明确提出汉中市要建设百公里“条带型”、“串珠式”城镇群的发展思路。2023年程省长在听取汉中市城市总体规划汇报时，提出建设陕西“明星城市”和大城市的规划构想，汉中市根据省领导批示精神，制定了《汉中市总体规划框架方案》，并于2023年3月正式委托陕西省城乡规划设计研究院承担汉中市城市总体规划编制任务。规划组于3月27日下现场踏勘、收集资料，5月外出调研。
在此基础上，规划组针对汉中市总体规划涉及的主要问题进行了研究探索，提出了汉中市城市总体规划的14个专题研究报告。7月25日汉中市邀请建设部、中国城市规划设计研究院、中国城市规划学会和陕西省内的著名专家及工程技术人员对汉中市城市总体规划有关问题进行了研讨。在深入研究的基础上，规划组编制了《汉中市城市总体规划纲要》，2023年12月由汉中市人民**主持召开了有建设部、重庆建大和省内部分专家组成的评审委员会，审查通过了《汉中市城市总体规划纲要》 依据审定的《汉中市城市总体规划纲要》，规划组于2023年初完成了《汉中市城市总体规划》编制工作，2023年4月由陕西省建设厅和汉中市人民**共同主持，由中国规划院、重庆建大、西安建大、中国市政工程西北设计院等单位的专家、教授组成评审委员会，对总体规划成果进行了评审并获得通过。
规划组在进行总体规划方案的编制和深化过程中，广泛征求了汉中市建委等有关部门的意见，并经省规划院技术委员会进行了技术审查。
在评审会之后，又根据专家意见，进行了必要的修改和补充，2023年10月根据2023年3月省长办公会议精神，对规划成果再次修改、完善形成最后成果。
汉中房地产起步是从97年开始的，这是受国家宏观经济政策，和本市特殊经济环境的影响的结果，当时的房地产泡沫也很严重，开始仅局限于“栽几棵树、种几块草、盖几排房子”的规模；销售也是不温不火，在市场定位上，没有以市场为导向，开发与市场严重脱节，导致大量面积沉淀，莲湖路和当初的汉中路（天汉大道）附近的几个项目就是市场的验证；2023年后，开发规模呈逐年上升趋势，开发商的开发理念也趋于成熟，已具备一定的品牌意识，房地产开发逐渐呈现产业化，2023年由广厦房地产开发的“明珠小区”在当时已经成为汉中的一个**，但小区里的规划比较凌乱，结构布局不合理，在这之后，又出现了“祥瑞地产”、“蓝调名居”“汉水名城”“等高尚社区。2023年后，一江两岸工程正式启动后，带动了南郑（汉江以南）的房地产开发项目，汉中房地产进入了“城市运营”阶段，出现了“艺苑社区”、“银沟桥小区”、“万邦时代广场”等**，汉中的房地产开发进入了**时代；进入2023年，汉中的房地产持续升温，知名的房地产开发企业纷纷看好汉中的市场，商业氛围逐渐加强，晶众集团投资2000多万的晶众佳乐超市目前成为汉中零售商业之首、重庆高山开发的中心广场之下的金港购物广场、汉江物产房地产开发的汉江财富城将成为陕南****第一城；各大地产运营商纷纷拿出浑身的解数抢占市场，区域市场的竞争将会更加白热化。同时各开发企业不断的加强自身文化的蓄养，为房地产开发不断的注入新鲜的血液，一方面做到了迎合了消费者需求，另一方面做到了适度引领住宅时尚。
市场的不断发展，成熟，这就要求相关的法规、政策不断的完善和健全，基于以上原因，汉中市**制定了相关的房地产法规、制度和相应的管理办法，使整个市场逐步健康化、法制化。
2、 周遍城市房地产与汉中发展状况。
与汉中市相邻的四川广元市、甘肃的陇南地区、还有陕西的安康市在**的宏观调空下都在进一步发展，但发展较早的四川广元市，步伐迈在了汉中的前列，城市发展较快，甘肃的陇南地区也正在发展之中，安康随着计划经济的调控，也在一步步走向大都市的策略！那么汉中位于三省的必经之路，素有“小江南”之称，国家也很重视这块的发展，随着城市发展力度的加快，国家政策的支持，西汉高速的开通，从西安到汉中仅需3个多小时，这对汉中的发展又是一个促进和带动，内需增大的同时，可以吸引外来的投资，对于汉中房地产来说，又是一个热潮！
3、汉中城市的总体规划。
一）、规划目标。
1、城市具有完善的基础设施和发达的公用事业，为加快城市经济发展、加大城市建设步伐提供条件。
2、城市具有合理的布局结构，适宜的用地安排，为城市的可持续发展奠定基础。
3、城市具有优美的田园风光，良好的生态系统，为市民提供优越的生活和工作环境。
4、历史文化名城得到妥善保护，创造整洁、美观、独具特色的城市形象。
5、城市经济、社会、环境协调发展，为创建陕西省“明星”城市提供“软”“硬”条件。
二）、规划期限。
近期2023年-2023年中期2023年-2023年远期2023年-2023年。
三）、规划范围（资料**汉中的总体规划）
1、规划区范围：东至南郑山口子-铺镇东界-河东店一线，北至石门水库水磨坪，西以连城山-褒河-龙岗寺-南湖-红寺坝水库西为界；南至红寺坝水库南-汉山-圣水寺一线，包括城区8个办事处及16个镇（乡）全部或部分辖区。天台山一哑姑山风景区以“飞地”形式纳入规划区范围进行控制。
规划区总面积457平方公里。
2、规划用地范围：中心区含老城区、汉中经济技术开发区北区、大河坎和褒河车站，其用地范围包括8个办事处及10个村，规划用地面积62平方公里，2023年底人口316819人；褒城区含褒城和河东店两片，其用地包括2个城区及5个村范围，规划用地面积6.5平方公里，人口30035人；铺镇区包括城区及联丰等5个村范围，规划用地面积5平方公里，人口21678人；周家坪区用地包括周家坪城区及周家坪等7个村范围，规划用地面积4.
5平方公里，人口32425人；圣水区包括南华等5个村范围，规划用地面积4平方公里，人口12918人。城市规划用地总面积82平方公里，人口413875人。
3、城市人口规模：**全市总人口2023年为382万人，2023年395万人，2023年405万人，2023年45.71万，2023年51.
6万，2023年61万，其中：中心区46万（老城区36万，鑫源2.5万，褒河车站1.
5万，大河坎6万），褒城区4.5万；铺镇3.5万；周家坪5万；圣水区2万。
4、城市用地规模：2023年城市建设总用地3988.48公顷，人均87.
25平方米；2023年城市建设总用地4705.68公顷，人均91.14平方米；2015城市建设总用地5740.
31公顷，人均94.1平方米。
注：以上为汉中与其它地方的比较及分析。
近年来汉**现了艺苑、银沟桥、祥瑞等几个大型住宅小区，这几个小区的设区配套相对齐全，物业管理比较规范，居住环境优美，交通方便，符合现代观念人士对地段的要求。天汉大道，团结路、滨江大道是汉中市**规划的主要干道，地处市中心、具有巨大的升值潜力，也得到置业者的青睐和认可。特别是天汉大道的一些楼盘，在品质、规模和营销模式上努力与大城市接轨，使这些地段的楼盘十分热销。
经济的发展和城市化进程的加快，住宅需求和住宅消费的空间将随之扩大。按照国家“十五”规划的要求，2023年城市人均住房达到87.25平方米，那么2023年新增住宅的需求将使人均住房达到91.
14平方米。按照陕西省和汉中市的总体部署，2023年汉中将建成常住人口达61万以上的城市，按人均住房需求22平方米计算，则需新建住宅1342万平方米；每年10万平方米的危旧房拆迁，今后5年共需新建40万平方米的新房予以补充。那么，到“十五”末，共需新建住宅804万平方米，年均住宅需求161万平方米。
这样，汉中市房地产业的发展空间将是十分可观的。
注：资料**于《汉中城市总体规划》
从以上各种统计数据表明，汉中市的房地产水平正以较快的速度向前发展，居民的生活水平在不断的改善，特别是在2023年具有跳跃性的向前迈进，但目前与发达地区还存在一定的差距，相信随着“西部大开发”战略的不断深入，汉中市面临的机遇会很多，其发展前景是非常光明的。
4、汉中周边消费群调查分析。
一）、汉中房地产**水平。
2023年汉中市20余个楼盘，商品住房平均售价在1500元/m2左右，低于全国房价平均水平（2903元/平方米），按照目前本市平均家庭人数和家庭可支配总收入，以一个3.4人口的家庭，购买一套70平米的房子计算，其房价与收入之比达到6.2倍，这远远高于国际惯例的4倍。
低收入和相对高房价所产生的矛盾，但由于城市正在发展之中，内需非常大，住宅销售抢手，房子没有盖好就售完的局面，但商业地产销售一般。
二）、 住宅类物业近期市场特点。
从汉中市楼市近一年的发展中可以看出，房地产市场的发展形势越来越好，消费者对楼盘的素质要求越来越高，发展商为迎合市场要求，将会做得更好、更快。
我公司作为***理销售策划公司，针对汉中市场不断进行研究分析，紧贴市场步伐，结合**规划发展方向，**房地产市场将出现大好形势：随着汉中市房地产市场的逐步升温，竞争压力日益加大，将淘汰部分实力差的开发商，而那些实力雄厚的、注重企业形象、时刻把握市场、满足市场需求的开发商将成为汉中市房地产市场的弄潮儿，为引进全新的营销理念奠定了良好的基础。
随着诸家**公司进入汉中房地产市场，改变了过去发展商为卖楼而卖楼的简单开发行为，引进了全新的规划设计、形象包装、销售策略、趋前的市场**等营销理念，引领汉中市房地产市场逐步国际化。
总论：综上所述，汉中市的房地产业将向大型化、智能化、人性化、环境化发展，不注重品牌形象的发展商将被市场淘汰。高品味的楼盘将成为买家之首选。
第四章、汉中市房地产现状分析。
第一节发展动态。
2023年—2023年期间，汉中市房地产业发展迅速，累计投资完成55.43亿元，是“九五”时期的3.1倍，平均增长速度为15.
2%；占全市全社会固定资产投资中的比重由“九五”时期的10.8%上升到“十五”时期的18.6%。
房地产业投资对全市gdp增长的贡献率为13.9%，对全市gdp平均增长率的贡献率为171.2%，为全市的经济发展提供了有力支持。
其中：住宅投资完成43.38亿元，商业营业用房投资完成4.
97亿元，分别占房地产业投资的.0%。经济适用房投资完成7.
45亿元，占房地产业投资的13.4%，占住宅投资的17.17%。
由上表分析，过去五年间，全国房地产业投资平均增长速度为26.3%，陕西省为30.4%，汉中市仅为15.
2%，主要是由于汉中市过去在城市基础设施配套上没有跟上，随着近年来汉中对城市基础设施的不断投入，未来该市房地产的投资将飞速发展起来；全国房地产业投资在全社会固定资产投资中的比重为17.9%，陕西省为14.3%，汉中市为18.
6%，未来这一比例将进一步扩大。
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