桂竹馨城。房。地。
产。营。销。策。
划。书。
班级：房产09-（2）班。
姓名：姬旺林。
学号：2009108102039
目录。一、桂竹馨城项目概况 1
二、2023年郑州市房地产市场分析 1
三、区域市场及竞争情况分析 2
四、地块swot分析 4
五、房地产项目客户定位 5
六、房地产项目产品定位方案 6
七、房地产项目**定位方案 8
八、房地产项目**推广策略及方案 9
九、结论 13
（1）桂竹馨城以我校老校区附近中原路以北、工人路以东、文化宫路以西、伊河路以南所围地块，地块规整。该地块总面积10万m2 ，规划容积率为3.0，由多层和高层组成。
（2）该项目东临，市**与裕达国贸；南近郑州一中；西靠图书馆；北接中原工学院。附近更有市博物馆、购物广场、图书馆等，供您娱乐、饮食、休闲、购物。
3）本案户型有一室一厅、二室二厅、三室二厅、四室二厅，面积40 m2——180 m2 不等。
3）开发商：河南建业。
4）该项目以以中高档小区为标准建设，但**向中低档小区看齐，贵族新城（桂竹馨城）欢迎您的入住！
1、市场运行数据。
1）郑州市市区商品房批准预售面积109.08万平方米；商品住宅批准预售面积68.29万平方米；非住宅批准预售面积40.79万平方米。
（2）郑州市市区商品房销售4791套(间);商品房销售面积48.92万平方米；商品房销售均价为8603元/平方米。
3）郑州市市区商品住宅销售2831套(间);商品住宅销售面积27.01万平方米；商品住宅销售均价为5791元/平方米。
4）郑州市市区非住宅销售1960套(间);销售面积21.91万平方米；非住宅销售**为12070元/平方米。
5）郑州市市区二手房共成交1694套(间);成交面积为15.68万平方米；二手房均价为4762元/平方米(二手房均价是以市场评估价为计算依据)。
6）郑州市市区住宅二手房共成交1611套(间);成交面积为14.94万平方米；住宅二手房均价为4582元/平方米(住宅二手房均价是以市场评估价为计算依据)。
7）另外，截止4月底，我市廉租住房已开工4个项目1193套；经济适用住房已开工6个项目5298套，已竣工3个项目4356套；公共租赁住房已筹集18 个项目9751套；棚户区改造已完成拆迁593户。为确保今年省**下达给我市54429套的保障性安居工程建设任务，我市采取下达专项工作部署，开展项目摸排工作，建立联席会议制度，积极争取公租房补助资金，加快编制保障性安居工程建设用地专项规划等一系列举措，目前取得明显成效。
2、未来走势**。
1）市场成交量将持续处于下行通道。郑州商品房市场连续两年保持1100万平方米的销售量，二手房的交易量也在260万平方米以上，已经透支一部分需求；同时，2023年国内cpi逐步回落，房地产市场的保值性需求将逐步减少，因此房地产市场成交量将呈现持续下降态势。尤其是伴随着一二线城市房屋销售量的快速下滑，市场进入观望期，也将影响到像郑州这样的二三线城市购房者的心理预期，预计2023年郑州房地产市场的成交量将会低于上年水平。
2）房价涨幅将会有所回落。随着市场观望气氛日趋浓厚，消费者对房地产市场**下降预期增强和市场成交量的持续走低，开发企业资金回笼速度将进一步放慢，不排除有部分资金链紧张的开发企业作出**让步，一些新开楼盘也将会根据当前市场的接受程度重新定价。总体来看，郑州房地产市场正由“量跌价涨”向“量跌价滞”过渡，房价**幅度趋缓，进而出现量和价的僵持与拉锯。
3）非住宅供销比重将会明显增加。从一季度情况来看，受住宅限购政策影响，非住宅类物业的投放与销售都出现了一定增幅。郑州市区非住宅销售28.
93万平方米，虽然同比下滑11.8%，但在新建商品房销售的比重达到19.9%，同比提高7.
8个百分点。非住宅投放面积为40.17万平方米，同比增长18.
9%；在新建商品房投放的比重达到24.4%，同比提高3.9个百分点。
4）县域房地产市场成为新的增长点。2023年底，郑州市委、市**提出了“加快建设郑州都市区”的宏伟目标，将郑州周边的县市、乡镇统一纳入中心城区，而郑州新区建设、卫星城融城是“郑州都市区”建设的重中之重，这为郑州房地产业的发展提供了很大的空间，2023年郑州新区以及周边县城房地产的开发建设将会提速。
1、 郑州科技绿苑小区。
1）项目概况：
郑州科技绿苑小区，周边有十八超市、汽车精品超市、九头崖超市、郑州一中实验分校、伏牛路二小、64中、十九中、中原区外国语小学、郑州颐康老年病医院、郑州市中原医院、河南****、郑州二砂医院、嵩山医院、农业银行、工商银行、招商银行、邮局、。
⒉）优势：一）有便利的交通。
二）周边的配套措施齐全。有超市、中学、医院、银行等等。
三）社区规模大，配套齐全，双气。
⒊）劣势：一）该楼盘部分靠近马路，受噪音影响大，空气污染大。
二）户型设计上有一定的不足，有凸柱现象。
三）周边环境一般。
2、博雅西城。
1）项目概况：
博雅西城雄踞中原路与桐柏路交汇处，占据郑州市真正的行政核心地带，市委、市**、市纪委、中原区区委环绕周边，无人匹敌的中心地位打造**商务新坐标。 纵横交通网：西部六大主干道中原路、陇海路、建设路、桐柏路、嵩山路、伏牛路的**分割点，紧靠102路、103路、55路、201路、210路、203路等数条公交线路，畅通便捷的交通路线，提高竟争实力，扩大财富能量！
优越商务圈：（2）优势：
一）交通便利。有纵横的交通网，位于四部六大主干道、中原路、陇海路 、建设路、桐柏路、嵩山路、伏牛路的**分割点，有102路等多路公交车经过。
二）配套齐全。有35中、24中以及省工业大学等高等院校，从休闲到娱乐，从医疗到保健，从生活到旅游都极其齐全。
三）**较低。处在同一区域的楼盘均价一般都高于博雅西城。
3）劣势：一）该楼房为期房，入住时间较长。
二）户型设计一般，实用率较低。
三）小区规模不大。没形成一定的规模效应。
四）建筑密度大，楼盘较近，私密性较差。
3、国贸公馆。
1）项目概况：
国贸公馆位于中原区中原路与桐柏路交汇处南100米，国贸公馆项目总建筑面积为23万㎡。国贸公馆二期由两栋极简后现代高层组成，其中a座为双气2梯5户26层纯住宅，b座3梯11户23层公寓及3层商业裙房。主体建筑外立面为灰白黑橙后现代主义风格，整体挺拔俊朗。
乘坐、y、b1、b12等公交车，在中原路桐柏路站下车。地铁5号线从项目门前经过。
2）优势：一）交通便利。十多路公交车经过与此，并且地铁5号线从项目门前经过。
二）配套设施齐全。酒店、绿地、学校、医院、车位、娱乐等应有尽有。
3）劣势：一）临街，噪声污染大。
二）中档社区，类型单一。
列表分析。1）优势：
一）交通便利，位于郑州主干道之一中原路上，12路、44路、60路、60路快线、102路、103路、807路、909路、d102路。
二）多层与高层相结合，小区内有地下停车场。
三）针对不同人群有40 m2—160 m2不等户型，满足不同住房需求。
四）配套设施齐全，医院、学校、商场、绿地、餐饮、娱乐等应有尽有（大商超市、思达超市、郑州一中、河南工业大学、中心医院、碧沙岗公园、中原医院、金融机构等等）。
五）地理位置佳，升值潜力大。位于碧沙岗商圈，毗邻市**。万达广场即将建成，进一步提升了其升值潜力。
六）位于中原区，在中高档社区相比**较低。
七）小区规模大，可以自建教育、医疗等机构。
2）劣势：一）四面临街，易受噪声污染。
二）相对于东区，升值较慢。
三）周围已有成熟楼盘，万达广场进住竞争压力增大。
3）机会：一）郑东新区基本成型，为了城市平衡发展，市政必将会对老城区进行规划与改造，改善西区城市环境。
二）本案位于西区老工业区，附近居民有待改善居住环境，满足住房需求。
三）附近新颖楼盘尚未开发成熟。
四）郑州市区地块稀缺。
4）威胁分析：
一）产品更新速度在加快，竞争对手能力增强，竞争市场压力时时在加大。
二）强有力的又是策划与推广力量，会将优势、威胁化解至最低程度。
三）国家对房地产限购，强有力的调控了中国房地产市场，限制民众购房，影响房价。
1.本文案秉着以中高档小区标准建设，**向中低档小区看齐的理念。在目标客户定位上，多层以中高收入为主，不限地区；高层以郑州西区客户为主，但客户**并不限于西区，也针对中等收入其他地区人群。
2.由于本文案从1房到4房面积40 m2——180 m2，所以对大多数年龄段的人都较适宜。
3.调查问卷表：
1、您的年龄：（
a.20岁以下 b.21—30岁 c. 31—45岁 d46岁以上。
2、您现在的住房是：（
a.商品房 b.自建房 c.房改房 d.租赁房 e.单位房。
3、你是否打算近期购买住房：（
a.暂不考虑购买 b.半年内购买 c.一年内购买 d.三年内购买。
4、如果您买房，出于哪一种考虑：（
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营销策划方案。第一章 前言。市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出 上兵伐谋 的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制...
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富华置业营销策划草案。一 营销方式 1.营销策划与销售执行相结合。营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品走向机会，销售执行是执行这些计划，并根据实际情况及时反馈给营销策划者，使其了解到当前情况和计划执行中的问题，给予及时改正，以期达到最佳效果。2.营销手段。1 注意心理战。市场上项目...
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