工程管理精细化

随着房地产市场竞争加剧，各种因素导致建造成本急剧增加，如何在保证建筑质量品质同时降低建设成本提高建设速度，使建设开发阶段走上精细化工厂化，从而在日趋激烈的市场竞争中使公司脱颖而出，精细化将成为我们获得生存发展的法宝。

公司自成立已有十四个年头了，这十四年来正是中国房地产业从无到有从低谷到颠峰的十四年，十四年后的今天中国的房地产市场正在回归理性和健康，2008与其说是中国房地产市场拐点年到不如说是中国房地产行业真正进入发展轨道的一年，大浪淘沙因为有大浪才能淘出真金，从前的房地产市场因为缺少有效的竞争机制所以鱼龙混杂，如今在市场预期悲观、行业利润下降、投资风险加大的客观因素下，行业内优秀的企业将会逐步脱颖而出逐步发展壮大，而一些利用非法资源谋取短期利益的项目公司将越来越少，越来越难以生存。作为世界上人口最多，发展最快的国家我国住房**总体仍然紧张，随着中小城市城市化进程不断加大，大型城市旧城改造居住条件不断改善，整个市场对住宅需求并未减少。只要我们能够把握住市场，分清哪些市场是最需要最重要的，紧紧把握市场我们就能不断的发展壮大，成为最优秀的城市住宅运营商。

我公司从提出精细化至今在精细化得到路上走的似乎并不顺畅，这其中既有内部原因也有外部客观原因，一直以来整个房地产行业总体是一个粗放型产业，高投入高回报，周期短见效快，不管开发企业是龙是虫、管理优秀或混乱只要能拿到好地就能发财，所以企业领导人往往用最大的精力投入到了拿地、跑关系、和销售上去了，对企业运行管理研究不够，精细化管理仅仅停留在纸上难以落实。随着市场竞争的加剧，精细化将成为一个企业的核心竞争力，精细化将会成为企业发展的润滑剂确保企业在市场的惊涛骇浪中快速平稳前行。

我作为一个入职两年的行业新人，缺少对整个产业链的全面深入的了解，所以只能从我所在岗位角度，根据我所经历的一个项目谈谈我对工程施工阶段的精细化管理的想法。

工程管理精细化：所谓精细化我觉得其实并没有多少玄妙的东西，只不过是将我们在实际工作中碰到的问题及解决办法总结并形成制度传承下去，事无巨细从细节入手做好小事防患于未然。

工程精细化的目的：解决施工中各方矛盾与争议，方便各方施工，便于管理。使我们所有的争议得到事前控制，在现有基础上提高各方工作效率与利润，节省我方工期与管理资源。

我个人认为可以从以下几个方面入手解决。

1、智能化。主要是各种影像资料的保留与工地施工期间管理。

当今社会各种新技术相继出现，但这些日新月异的新技术发展似乎对我们工程建设影响非常小，我认为我们应该充分利用现代技术为我们服务。安全防盗是一个工地安全生产的保证，我建议在现场有必要加装摄像头这样可以节省大量人力成本，对现场施工控制有很好作用。物业公司早期介入，特别是进入装修阶段，现场施工单位复杂现场存放东西较多，需要由物业公司正规保安介入，费用可以由施工单位均摊，这将大大降低工地被盗的风险。

楼座防盗。每个楼座都应有装修大包单位设保安。一层门窗封闭，在智能门未安装前装饰单位应该将一层次要入口全部封闭。

影像资料保留是指主要包括工程施工关键工序及隐蔽工程，这些资料可以有效的解决日后产生的争端，保留范围可以由成本及工程部门制定。作为天泰标准。工程例会应该保留影响资料，工程例会因为信息量比较大仅靠会议纪要不能保证例会内容的全面落实执行，应该留下影音资料。

电梯使用。电梯的滞后安装虽然理论上保证了电梯的维护，但电梯的不能使用严重增大了室内施工单位的施工成本与难度，使工期拖后，所以我们在做好电梯保护的前提下电梯越早投入使用越好，在土建阶段我们应该定下电梯厂家及做好土建预留，装修开始就应该电梯正常使用，运行费用由甲方垫付，施工单位缴纳电梯使用费。电梯的运行维护费及电费等应该在电梯合同谈判时就约定好。

2、精细化。

精细化是一个产业走向成熟的最终结果，我们现阶段仍然是粗方式管理，如何提高我们的管理绩效成为一支精锐之师也要从精细化中寻找答案。

首先我们从设计阶段开始，从户型设计上我们应该去繁就简开发几种相对稳定的户型与建筑形式。户型与建筑形式并非越创新越好，人们对建筑形式的要求相对来说比较统一。宽敞明亮舒适即可。

我们每期装修风格及户型应该控制到十个以内。土建阶段最重要的是管线与上下水系统预留预埋，此工作做好将避免装修时的大量改线，而管线中厨卫最重要，要充分考虑油烟机水盆燃气的相对位置，卫生间浴盆与马桶隔断等相对位置。

我建议在预埋丝堵时我们可以做一些创新工作，丝堵拆卸与维修漏水为装修阶段留下了大量的安全隐患，我建议土建预留时可将丝堵弯头出墙20mm，丝堵用塑料丝堵，装修时我们传统做法是将丝堵部分套割贴砖，我们可以在此位置用特制的可拆卸的墙砖（如铝板）维修时可方便拆卸。厨房位置窗可以做成推拉或下有固定扇的，防止水龙头碍事。施工阶段室内洞口应比规范加大，可以制定天泰标准，然后土建预留洞口根据标准留设。

门口加大加高可以使室内面积感觉增大并可以提高实用性。卫生间下水套管不可用混凝土封堵应用塑料封帽，防止下水管堵塞，空调套管应外侧带盖，内外都出墙5cm。

室内配电箱预埋应方正，应该考虑安装可以调整的，土建阶段卫生间厨房应按毛坯标准，吊模平整，在装修介入前必须每套房子都做一个验收表，给每套房子都做一个电子档案，内容应包括开间、净高、轴线偏移、大小头极点误差，墙面垂直度，地面平整度，天花是否顺平，各种预埋预留构件是否合理，尺寸及位置是否统一。门窗洞口应重点检查。

精细化还包括各种关系的梳理和协调的精细化，各方最为矛盾及影响工期浪费时间资源的有：成品保护及责任移交划分，水电费及签证问题……我们首先解决水电费争议，一般装饰阶段供电仍为土建供电（合同约定）装饰大包单位负责每月交电费。这几个月可以由我方垫付并从5%押金中扣除。

不能允许因为出现电费争议而发生停电耽误工期的现象，每个单位都应该交纳5%的进场保证金以保证各单位的管理协调统一。这些电费由甲方代扣施工单位签字确认即可。各配套单位电费我们可以统一测算，比如煤气打眼多钱一个眼，橱柜衣柜安装一套多少度电，门套及门多少度电一套，制定公司标准，统一核算。

关于垃圾清运，必须做好交接及分清责任。土建与装修单位交界时包括屋面各种室外漏台，楼座四周，2米以内。各种井道必须做好通水通球，这是一项极为重要的工作，由监理单位负责，对楼内下水做好通球及通水。

并做好书面纪录，室内电线必须摇表确认是否通不能仅清点根数。

装饰公司进行完湿作业后必须进行蓄水试验，48小时，一定要在吊顶前在门套安装前，卫生间建议不做免漆门。

厨房上下水与橱柜厂家的交接，橱柜安装前大包单位应与橱柜厂家进行上下水交接确认上水及下水的完好性，然后在橱柜全部完成后，保洁阶段再交接给大包单位。确认上水是否有漏水，下水是否通畅。

建筑垃圾处理，建筑垃圾一直是我们比较头疼的问题，我建议在工地设垃圾存放点，以解决现场垃圾无处存放问题。由甲方统一安排外运，外运费按约定承担。楼内及四周垃圾必须及时运往垃圾堆放点，不允许有隔夜垃圾，这样就能保证楼内的清洁性。

厕所问题。装修阶段施工现场应保留一处厕所，应在土建阶段就考虑此位置，由土建单位施工后保留到装修结束。

关于现场禁止住人。进入装修阶段，楼内禁止住人，除一层设保安室外其他禁止有人居住。，如确实条件所限也应该住在未销售的房内。

橱柜后面我建议满贴砖（非常重要）满贴虽然增加一定工程量但可以避免因为橱柜改动而引起的漏底，而且如果被客户发现也很容易引起投诉。

外墙施工的重点，首先是土建抹灰一定要抓好，平整度达到标准，柔性腻子必须满刮，有些钱是不能省的。外墙涂料时窗框周围必须贴美文纸。

尽量在设计阶段不使用通窗，通窗给现场施工会带来巨大的麻烦而且后期很容易漏水。

外窗漏水是一件非常头疼的事，建议在窗台上做一些创新，使我们的外窗不仅仅靠打胶防水。

卫生间\厨房\公共走道都需要降板，卫生间应该加大降板尺寸，同时卫生间窗上弦应该考虑吊顶尺寸。都可以制定天泰标准。

保洁次数及标准应该做出规定，次数太多没有必要而且如果保洁过早很容易出现交叉污染。所以粗保应该在交付前一个月左右，精保洁在交付前两周。保洁标准应该是重点，一定要做精开样板。

签证的精细化：签证是涉及几方的经济性文件，关于签证我们应把握，审慎\及时\责任明确\事实求实的原则。签证根据费用承担分为几个方面：

1\甲方要求。甲方承担费用2\甲方要求，由其他施工单位承担费用。3\成品破坏及其他原因由施工单位承担费用。

其中最有可能引起争议的是第三中情况，如发生成品破坏施工单位应及时通知监理工程师并由监理工程师组织相关责任方现场确认，并留下书面及影响资料。如牵涉土建及装饰单位，应土建及装饰监理同时处理确认。现场确认损失。

如因塑刚窗漏水泡了地板，地板厂家应通知装饰监理，装饰监理通知土建监理及时到现场确认，土建监理同时通知塑刚窗施工单位。现场留下影像资料并确认过水面积，然后各自进行维修。

工程交付及交付后工程保修期内的精细化管理。

工程交付期间首先是应该提前对监理人员进行培训，确认交付人员名单及交付后维保小组人员。工程交付时监理人员应该分两批，交付工程师主要负责现场交付如出现交付困难可求助现场指挥小组，现场指挥小组由项目经理及总监代表组成。如指挥小组仍无法解决将客户转到应急小组处理，应急小组由客服中心经理及工程部副总经理组成。

交付工程师的原则是小毛病当场维修，尽量不留客户施工钥匙如果确实需要留钥匙后维修的话，应该将维修单及钥匙一并交给负责维修的监理工程师。负责维修的监理工程师根据维修单安排维修，必须在规定时间内完成，维修钥匙由维修工程师负责……在统一交付完成后2周内工程部协助客服中心工作，2周后未售**将由销售与无业统一验收后，将钥匙交给销售及物业。

最容易引起客户投诉问题。漏水问题及下水堵塞。漏水包括屋面\塑刚窗\及厨卫，所以我们这三个环节必须做好，屋面必须蓄水，塑刚窗应该做喷淋试验，卫生间交付前应通水蓄水及检查下水。

水压不正常，交付前应测高低区水压确保水压正常。卫生间门界石做法应该及高差应该做成标准，防止渗水。主卧室衣柜务必设计为推拉门，否则很容易打不开。

塑刚窗设计时一定要考虑空调室外机安装，可开启扇要靠近空调板。地板与踢脚板应该都由地板厂家施工，并且应该提高踢脚板质量，应该使用卡扣的，地板与踢脚板不能闪缝。单元门不要使用钢木门。

使用名牌成品防盗门老百姓会更认可而且实际效果更好，且费用也不需要增加。8入户门洞口与公共区域地面做法高度应确定，如给水管走地面则应尽量避开玄观及门界石。

关于实体样板间建造的精细化管理，实体中特别是未完成主体的实体中制作样板间是一件非常烦琐的事，必须提前安排。实体样板间确实能够给人比较直观的感觉。顺利高效完成实体样板间的制作及后续的开发将会对销售起到很好的促进做用，首先是防水问题，因为主体未完成所以样板间防水将非常重要。

其次是电路**保证样板间效果，三是通道布置及管理，四是相关公共区域的处理。五是样板见的日常维护……限于篇幅原因我就不一一细说，希望相关部门能够编制精细化的管理规定。

关于我们核心产品的建议。每个公司都应该有其特色的产品也就是核心产品，万科有花园洋房，绿城有公园化环境，碧桂园有五星级的酒店社区，我们应该有公司标志性的建筑符号。我们可以创造公司牌牌飘窗，公司牌阳台，飘窗阳台是每个城市高层居住者的梦想，我相信这些漂亮的天泰的核心产品能够很好的促进销售。

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工程精细化管理总结

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