2023年3月。
目录。一、存量房产价值125万亿元，占gdp比重2023年以来保持在180% 5
二、家庭资产配置中不动产占比63%，高于发达国家、也高于全球平均 6
三、全球城市房价top20，中国为唯一发展中国家入选、内地占3 席 8
四、中国地产周期未曾真正熊过，要看拐点需要外部刺激 11
五、租金低带来无分红的投资市场，租售比指标失效 13
六、不是一线城市人口占比过低，而是中国城市群面积太大 16
在一线城市房价同比**超过70%、且在2个月内实现部分楼盘30%以上的**之后，市场对于一线城市的房价开始有了新的思考，特别集中在北京、上海、深圳的房价是否存在泡沫这个问题上。同时，二线城市开始出现销售躁动，对于房地产行业是否就此复苏进入新一轮的拿地、开工、销售的周期，也出现了一定的预期。
究竟是不是泡沫？6个角度看中国之于全球。
从gdp和m2占比角度，无法推断出整个行业存在泡沫。我们测算2023年年底，城镇存量商品住房价值为125万亿元，占gdp比重为184%，占m2比重为90%。从住宅价值/gdp和住宅价值/m2这两个指标来看，住宅价值/gdp处于17年以来的稳态水平，而住宅价值/m2则处于趋势下行通道，所以，无法通过此指标的时间序列去证明房地产市场的现状，特别是对于住宅价值/gdp来说。
中国家庭不动产占比63%，高于发达国家和全球平均。根据瑞士信贷的全球财富报告，截至2023年，中国成年人的人均财富值为2.3万美元，非金融资产占比55%，且持续稳定在这一水平，故也没有看到明显的泡沫情况。
我们按照自己测算的住房存量价值进行调整，则不动产占比提升至63%，这一比例高于发达国家、也高于全球平均。
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