洛阳高新申泰置业****。
2023年度运营计划。
编制部门：申泰办。
编制日期：2023年1月15日。
目录。一、 区域市场分析 3
1.1. 2023年供需回顾： 3
1.2 土地、财政和货币政策影响分析 9
二、 2023年年度总结 17
1. 项目经济技术指标 28
2、项目经营计划 29
2.1营销指标 29
1) 年度销售计划 29
2) 推盘计划 30
3）2023年货值盘点 31
4）营销费用计划 31
2.2开竣工面积指标 34
2.3进度指标 34
项目主项计划 34
2.4成本指标 37
项目一：翡翠一期工程 38
项目二：翡翠二期工程 38
项目三：商会工程 38
3.各专项工作安排 39
3.1. 2023年销售策略和销售重点工作 39
3.2. 设计管理难点及应对措施 40
3.3. 工程管理的难点及应对措施 40
3.4. 成本控制的难点及应对措施 41
重大招标计划（200万以上） 41
3.5项目现金流量分析（包含二期费用） 41
3.6 融资计划（无） 41
3.7 2023年资金计划 41
1) 土地供求分析：
2023年前3季度（1-9月份）商品房用地**情况：**共40宗，建筑面积为668.01万㎡。春节至今，商品房用地**呈微弱**之势，6月份至9月份，土地**纠结中升降无常。
2023年前3季度（1-9月份）洛阳市各区域商品房用地**情况：伊滨区**5宗土地，建筑面积182.47万㎡，占比28%；其次是洛龙区、老城区和涧西区，**建筑面积均超过100万㎡；西工区最少，仅两幅土地**，占1%。
2) 土地成交分析：
2023年前3季度（1-9月份）份土地成交情况：商品房土地市场成交24宗土地，总建筑面积为423.84万㎡，跌宕起伏。
5月份商品房用地成交最高，共计4幅，建筑面积86.38万㎡，随后一直下滑，拿地信心不足，7月份跌至冰点，之后随着政策的利好，成交量稳步上升，9月份成交4幅土地，建筑面积118.15万㎡，达到14年以来的最高峰。
2023年前3季度（1-9月份）商品房用地成交区域分析：洛龙区成交10宗，建筑面积146.51万㎡，占比37%，双双领先，可见，该区域依然是洛阳的主战场，竞争也会日趋激烈；老城区和伊滨区也异军突起，老城区81.
68万㎡，伊滨区102.94万㎡左右；涧西区成交3宗，建筑面积51.72万㎡，处于中游水平；西工区和瀍河区均在10万㎡以下，高新区更是零成交。
3) 土地**分析：
2023年前3季度（1-9月份），商品房用地市场**建筑面积为663.97万㎡，成交393.53万㎡，**和成交比为1.
7：1，可见，**平稳，成交比例不断上升，随着政策好转，地产商拿地信心有所提高。
从图表分析可见，2023年前3季度（1-9月份），洛龙区首次成交大于**，依然是主战场，成交率高；老城区供求比为：1.6:
1，此区域开发商拿地积极性高；涧西区供求比为2.5:1；西工区成交大于**，说明该区域已经寸土寸金，土地稀缺，价值更高；高新区和瀍河区**不多，在50万㎡以下，但接近零成交，说明该区域市场信心严重不足；伊滨区**土地最多，但供求比仅为1.
8：1，区域大宗地块较多，趋于好转。
4) 商品房市场分析：
2023年前3季度（1-9月份）洛阳商品房**套数5696套，环比上月**了5.72%，同比13年9月下降了18.02%；**面积量共计60.
67万平方米，环比上月**了9.57%，同比13年9月下降了14.43%。
从销售量上看， 9月份共计销售商品房3558套，环比上月下降了15.85%，同比13年9月下降了20.46%；累计销售面积39.
82万平米，环比上月下降了13.44%，同比13年9月下降了14.31%；累计销售金额为19.
47亿元，环比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了19.74%；销售均价4890元/㎡,环比上月下降了4.
32%，同比13年9月下降了6.34%。
5) 住宅市场分析：
2023年前3季度（1-9月份）商品住宅**4766套，环比上月增长了19.06%，同比增涨了18.20%，**总面积52.
95万㎡，环比**了16.19%，同比**了2.84%。
从销售量上看，2023年前3季度（1-9月份）商品住宅销售3271套，环比下降了9.96%，同比下降了13.83%；销售总面积37.
25万㎡，环比下降了12.46%，同比下降了11.81%；销售均价4577元/㎡，环比下降了5.
10%，同比下降了6.46%。
6) 非住宅市场分析：
2023年前3季度（1-9月份）非住宅商品房，**总套数为930套，环比上月下降了21.22%，同比13年9月下降了60.23%；**总面积为7.
72万㎡，环比下降了21.22%，同比下降了60.23%；销售总套数为287套，环比上个月下降了52%；
商品房：从月份开始，洛阳市房地产市场推货量增加，造成市场**略涨，而这也将造成下半年市场的整体存货持续增长的压力；
商品住宅：2023年前3季度（1-9月份）新建住宅**套数与总面积环比上一月上升，多数受到市场上半年成交量低迷的影响；总**面积**幅度相比套数**幅度略小，体现房企主推产品的面积区间逐渐较大，这也是顺应政策及经济调控的环境，房企较之以往更加注重首改产品，而此类产品往往面积相对较大。
在9月份的房地产市场中，住宅商品房依旧是需求的绝对主力，值得一提的是，9月份住宅商品房的供销差较大。进入“金九”，整体市场并未回暖，情况不甚乐观。
非住宅：2023年前3季度（1-9月份）非住宅商品房销售面积及套数双双下降，显示出9月份房地产市场的冷淡。
7) 伊滨区、经开区重点竞争楼盘分析：
1. 国土部将控制特大城市新增建设用地规模。
6月19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》。国土部表示，为防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。
2. 限购松绑。
住建部人士表态，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的 30 多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。
3.央行：首套房概念重新界定贷款利率下限为基准0.7倍。
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
2）银行政策：
工商银行6.12%（优质客户可下浮）5年期以上个人住房贷款，利率下限将按基准利率6.12%的0.
9倍，即5.51%执行，并将购买高档住房和第二套以上住房的贷款人，将按照6.12%的基准利率执行，并将购买高档住房、第二套住房的首付比例适当提高。
贷款利息每年结算一次，目前还贷，须收取剩余月份的利息。不能直接办理跨行转按揭，需要办理较烦琐的手续。具体可查询经办银行的房贷业务员。
发展商注册资金100万以上，项目3万平方米以上，才可办理。
建设银行6.12%3月17日以后发放的个人商业性住房贷款，一般将执行央行的基准利率6.12%，但可根据具体情况上浮或下调。
具体要求，如果满足以下三个条件--贷款人购买的是自住房，该房是此人贷款购买的第一套房，同时贷款人资信良好，贷款利率就可下浮，最多下浮10%，即5.51%。对部分风险较高的产品，或信用记录不好的客户执行较高的房贷利率，如第二套住房贷款、高档别墅贷款等。
若还贷未满一年，选择提前还贷，将根据违约天数（最多为一个月）收取利息作为违约金。不接受跨行转按揭。一般要求贷款购买的房屋为现房，会对发展商的资质、以及购房者的信用及收入进行清查，而后决定是否提供贷款。
中国银行未定目前贷款人购买第一套别墅按基准利率6.12%的0.9倍，即5.
51%执行，若已贷款买房者，购买第二套（及以上）的住房，贷款利率按照同档次基准利率6.12%执行。对于2023年3月17日以前签定贷款合同，尚未发放贷款的，仍然按照原合同利率执行。
个人住房公积金贷款，2023年3月17日（含）以后发放的贷款执行上调后利率，2023年3月17日以前发放的未到期贷款，从明年1月1日起执行上调后利率。若还贷未满一年，收取一个月的利息作为违约金。接受跨行转按揭，可至各支行查询。
视情况而定。
农业银行未定贷款政策尚不明显，不过利率网认为建行、工行的房贷动作对四大商业银行有“风向标”的作用。还贷未满一年，须归还违约金。提前还款额*违约金利率*（12-已还贷月数）。
不接受跨行转按揭。不接受该项业务。
3）洛阳政策：
1、 涧西老工业区搬迁改造，为全国21个试点之一，河南省唯一入选区域。
国家发展改革委决定将21个城区老工业区纳入全国城区老工业区搬迁改造试点，其中洛阳市涧西老工业区名列其中。明确了主要支持方向：
洛阳市涧西老工业区东至涧河西岸，西至秦岭路，南至秦岭防洪渠、九都西路，北至涧河南岸，面积21.5平方公里，未来发展定位为“高端装备制造、金融、商贸服务中心，工业文化遗产保护示范区，生态宜居区”。
2、 洛阳地铁1号线2023年开工。
2023年7月，国家文物局已批复文物影响评估报告。截止目前，线网规划、近期建设规划、土地利用控制性详规、文物影响评价和环境影响评价已编制完成，融资方案正在修改完善。
1号线规划全长20.3公里，共设17座车站，其中3座换乘站。1号线为一条东西方向的直径线，西起谷水西，经中州西路、武汉路、西苑路、牡丹广场、延安路、中州中路、中州东路，至瀍东(中州东路与二广高速交叉口东)。
2号线伊河以北段长约22.7公里，沿途设车站19个，其中换乘站4个，高峰流量**值3.1万人次/小时；伊滨区段11.1公里，为远景预留。
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一 公司愿景 打造中国健康 第一品牌。二 公司使命 健康天下人。三 公司价值观 感恩 学习 责任 结果。理念 以功能与服务为基础，用热忱和细心提供给名仕 时尚女性美丽 健康 休闲 交流的场所。定位 锁定知性人士品味精致生活，曲尚国际以强大的行为队伍，独特的技术以及优质的服务而倍受成功人士推崇。我们专...
2023年度经营计划
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湘潭靖通汽车配件 编制 吴建光。审核 朱鼎翔。日期 2019.1.10 一 2019年度目标。2019年逐步建立与完善iatf16949体系，有效提升公司的管理水平。在各部门通力合作 共同努力下实现降低成本，提高产品合格率 提高客户满意度。二 未来二年管理发展目标 健全和完善公司制度，营造企业文化，...