1．房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是。
a．土地不会毁损。
b．地上建筑物有耐久性。
c．变现性差。
d．土地使用权年限较长。
答案：c 见教材p7
2．房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。
a．增量供给。
b．存量供给。
c．潜在供给。
d．总量供给。
答案：a 见教材p10
3．关于房地产投资特性的说法，错误的是。
a．区位选择异常重要。
b．不易产生资本价值风险。
c．存在效益外溢。
d．易受政策影响。
答案：b 见教材p6～9
4．商品房开发市场通常是典型的市场。
a．完全竞争。
b．垄断竞争。
c．寡头垄断。
d．完全垄断。
答案：b 见教材p35
解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场**的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5．某城市2023年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2023年跨入2023年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2023年商品住房新开工面积是万平方米。
a．500b．700
c．800d．1000
答案：a 见教材p39
解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000－（300＋200）=500（万平方米）。
6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的。
a．第一阶段。
b．第二阶段的后半段。
c．第三阶段的后半段。
d．第四阶段。
答案：b 见教材p51
解析：在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
7．下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。
a．集体土地中的宅基地。
b．依法收回的国有土地。
c．依法收购的土地。
d．依法行使优先购买权取得的土地。
答案：a 见教材p67
解析：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。
8．房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括。
a．对原材料的检验。
b．对配套设施的检验。
c．确立质量文件档案制度。
d．确立成本控制档案制度。
答案：d 见教材p82～83
解析：质量控制主要包括四个方面：对原材料的检验、对配套设施的检验 、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。
9．对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。
a．土地储备。
b．销售方案的细化。
c．建设项目的质量控制。
d．申领《建设用地规划许可证》
答案：d 见教材p82
解析：对于房地产开发企业来说，前期工作是d项，而土地储备工作属于前期工作，但不是房地产开发企业的工作内容。
10．为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售**，该定价方法为。
a．认知价值定价法。
b．成本加成定价法。
c．挑战定价法。
d．领导定价法。
答案：b 见教材p99
解析：成本加成定价法的表达式为：售价＝成本＋成本×成本利润率。
11．某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。
a．有效市场》渗透市场》服务市场。
b．服务市场》有效市场》渗透市场。
c．有效市场》服务市场》渗透市场。
d．服务市场》渗透市场》有效市场。
答案：c 见教材p113
解析：市场规模由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场（目标市场）、渗透市场。
12．商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。
a．房地产开发企业的特点。
b．城市区域功能。
c．购房者的需求。
d．城市地理环境。
答案：c 见教材p119
解析：市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。
13．对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。
a．需求。b．供给。
c．竞争。d．市场占有率。
答案：a 见教材p140
解析：需求分析包括：需求**、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。
14．我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
a．纽约同业拆放。
b．香港同业拆放。
c．伦敦同业拆放。
d．新加坡同业拆放。
答案：c 见教材p152
15．某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是。
a．甲》乙》丙。
b．丙》乙》甲。
c．乙》甲》丙。
d．乙》丙》甲。
答案：b 见教材p157
解析：实际利率i=（1＋r/m）m－1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%；按季计息，i=（1＋12%/4）4－1=12.55%；按月计息，i=（1＋12%/12）12－1=12.
68%。年利率均相同，则实际利率按月计息最大，按年计息最小。
16．某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0%，如果通货膨胀率为5．5%，银行贷款年利率为6．5%，存款年利率为3．0%，则该项目投资的实际收益率是。
a．5．16%
b．6．16%
c．6．5%
d．8．74%
答案：b 见教材p157
解析：实际利率=（1＋名义利率）/（1＋通货膨胀率）－1=（1＋12%）/1＋5．5%）―1=6．16%。
17．某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为万元。
a．91．76
b．142．40
c．150．94
d．160．00
答案：c 见教材p161
解析：因为每年递增率和折现率相等，即s=i，采用等比序列现值系数p=na1/（1＋i）=20×8/（1＋6%）=150．94（万元）。
史家解读：若题中给出年利率为5．5%，不能用年利率参与计算，虽然在教材161页的等比序列现值系数公式中用的i是指利率，此题计算中应该采用折现率，因为这是出租经营获取收益的情形。
18．某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为万元。
a．3627．06
b．3634．31
c．4818．34
d．4842．43
答案：a解析：该家庭第8年最后一个月的还款额a8×12=a1×（1＋s）t－1=3000×（1＋0．2%）96－1=3627．06（万元）。
19．张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。
a．17．46
b．100．00
c．117．46
d．672．75
答案：b 见教材p177
解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为p×i，1000×10%=100（万元）。
20．投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了。
a．抵御通货膨胀的影响。
b．提高资本金的投资收益率。
c．提高全部投资的平均收益率。
d．降低借贷资金的资金成本。
答案：b 见教材p178
21．如果某项目fnpv等于零，说明该项目的获利能力。
a．达到了基准收益率的要求。
b．超过了基准收益率的要求。
c．未达到财务内部收益率的要求。
d．达到了财务内部收益率的要求。
答案：a 见教材p181
解析：如果某项目的fnpv大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果fnpv小于0，则项目不可接受。
22．某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资**期是年。
a．3．09
b．3．48
c．3．83
d．3．92
答案：d 见教材p187
解析：动态投资**期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4－1）＋588．74/640．67=3．92（年）
23．某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。
a．28．73
b．29．11
c．344．74
d．349．31
答案：b 见教材p202
解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，据题意，则每年应还本付息资金≤5/1.3=3.
846（万元），按月还本付息额≤3.846/12＝3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为v=a/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12%÷12）［1－1/（1+12%÷12）12×20］=291076（万元）。
24．下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是。
a．建安工程费。
b．土地费用。
c．空置率。
d．容积率。
答案：c 见教材p
解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售**、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：
购买**、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
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