三、计算分析题。
1、某房地产开发项目现金流量表入下，假设基准收益率i=12%,试判断方案是否可行。同时计算静态投资**期、动态投资**期。
解：1、 静态投资**期：
p=3+60/（60+20）=3.75年
2、 动静态投资**期：
p’=4+37.16/(37.16+8.23)=4.81年。
3 、内部收益率(以五年为期)
设i1=12%
fnpv1=—200(1+12%)0+40(1+12%)1+60(1+12%)2+40(1+12%)3+80(1+12%)4
设i2=15%
fnpv2= —200(1+15%)0+40(1+15%)1+60(1+15%)2+40(1+15%)3+80(1+15%)4
用插入法计算firr的近似值。
firr=12%+8.25/(8.25+8.04)x(15%—12%)=13.52%
答：略。2、某房地产开发完成后，房屋销售总价亿元，房屋开发成本5.
5亿元，综合管理费3000万，投资银行利息5000万，销售营业税3600万。房地产公司属国有企业，开发利润为15%。试计算该片宗地的**。
解：地价=开发房地产**-房屋开发成本-管理费-投资利息-销售营业税-开发利润。
地价=12.2-5.5-0.3-0.5-0.36-12.2*15%=3.71亿元。
答：该开发宗地的测算地价为3.71亿元。
3、建筑工程招标文件的内容。
招标人根据施工招标项目的特点和需要，编制招标文件。施工招标文件一般包括以下内容。
一)、投标邀请书。投标邀请书应当载明下列内容：
招标人的名称和地址。
招标项目的内容、规模和资金**。
招标项目的实施地点和工期。
获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间。
对招标文件或者资格预审文件收取的费用。
对招标人的资质等级的要求。
二)投标人须知。包括总则、招标文件、投标文件的编制和提交、投标**说明、开标、评标、授予合同共八项内容，并采用“前附表”的形式简明扼要地列出投标须知重要内容的要点，投标人认真考虑和注意遵守。
三)、合同主要条款。业主通常采用《建设工程施工合同(示范文本专用条款的格式，列出要求投标人必须同意的合同条件。
四)、投标文件格式。采用工程所在地招投标管理部门规定格式文本。
五)、工程量清单，适用于要求按工程量清单**的招标项目。工程量清单有三个主要作用：
使投标人按统一的规格**。
方便工程建设实施中的进度款的支付。
便于确定工程变更或新增项目的单价和合价。
六)、技术规范，主要说明工程现场的自然条件、施工条件、本工程的施工技术要求和采用的技术规范。
七)、设计图纸，包括施工图及设计资料。
八)、评标标准和方法。
九)、投标辅助资料。统一拟订评标所需的各类反映投标人对工程施工人员、机械设备和各项工作安排情况的**，供投标人填报或说明。
十）建设工程文件解释的顺序； （见思考题）
4、建设工程投标文件。
一、建筑工程投标人。
1、符合招标文件要求的施工企业；
2、施工联合体 （挂靠型）
二、什么是废标？
1、过了投标时间；2、没有企业公章、法人章。
3、没有密封。4、工程价款以大写为准。
三、投标文件类型。
商务标、技术标。
四、建筑装饰工程投标程序 p 105页。
五、建筑装饰工程投标文件的组成。
1、投标授权委托书。
2、投标函。
3、投标保证书。
4、工程量清单**。
5、工程取费表。
6、施工组织设计。
5、建设工程招投标原则？p174
6、建设工程招投标方式？p174
7、建设工程招投标方式？p178
8、建设工程招投标评标人数？ 专家组成？p179
9、建设工程索赔案例：
1） 工程索赔的概念。
索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。
特征：a）自身没有过失；
b）损失已经发生；
c）损失的补偿；
d）请求报告。
2）索赔的分类。
a） 按依据分类（ 合同内索赔合同外索赔）
b）按形式分类（ 索赔、 反索赔）
c）按对象分类（ 工期、费用）
d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力）
3）索赔的程序：
a) 索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知；
b) 发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料；
c) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据；
d) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可；
e) 当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。
4）索赔处理的原则：
a) 损失的补偿。
b) 业主原因终止合同的利润补偿。
c) 不可抗力的损失补偿。
在现场的工程用的材料设备（业主承担）
现场清理费（业主承担）
施工机械、工器具 （承包商承担）
5）索赔的预防。
a) 注重合同签定。
b) 控制图纸质量与工程变更。
c) 严格施工过程管理与材料质量
举例：1、混凝土机修理延误工期； 施工企业自身原因。
2、地下障碍物业主问题。
3、图纸迟了业主问题。
4、大风把塔吊吹坏综合分析。
5、大雨把基础淹了综合分析。
5、学生游行影响材料**； 不可抗力。
案例：建设单位对某教学楼工程项目通过公开招标方式选定了承包商。一周内签定了施工合同。
为了约束承包商能保证工程质量，要求承包商支付30万人民币的定金。在合同中建设单位与承包商双方就工程质量、工程预付款、工程价款、工程工期和违约责任等均作了具体约定。
施工合同履行时，在基础工程施工中发现大量文物，使得工程停工12天；主体工程施工中由于塔吊出现故障，使进度计划中关键路线上的部分工作停工18天。两次停工承包商均及时向监理工程师提出工期索赔申请，并提交了施工记录。
问题：1、招标时对承包商的资格审查内容主要是那些？工程考察的内容是哪些？
2、定金和预付款有何区别？
3、监理工程师判断索赔成立的条件是哪些？
4、你认为上述两次索赔申请应该如何处理？
答案：一）对承包商资质审查的内容有：
1.企业的营业执照；
2.人员素质；
3.设备和技术能力、
4.财务状况；
5.工程经验；
6.企业信誉等。
二）定金与预付款的区别：
1.目的不同。定金的目的是为了证明合同的成立和确保合同的履行；而预付是为了解决承包商在工程准备和材料准备中的资金问题。
2.性质不同。定金是担保形式，是法律行为；而预付款是一种惯例，是约定俗成的习惯，不是法律行为。
3.处理不同。定金视合同履**况有不同的法律后果：
（1）合同正常履行，定金反还；（2）合同不履行，双方都无过错，定金反还；（3）支付定金一方不履行合同，无权获得反还定金；（4）收取定金一方不履行合同，双倍反还定金。而预付款在工程进度中按比例以扣还的方式归还。
三）监理工程师判定承包商索赔成立的条件：
1.承包商受到了实际损失或损害；
2.损失不是承包商的过错造成的；
3.损失也不是应承但的风险造成的；
4.承包商在合同规定的索赔时限内提出。
四）两次索赔处理：
1、对第1次索赔：
1）判定索赔成立。因为：①遇到文物时的停工应视为业主应承但的风险，不属于承包商的责任，工期索赔理由成立；②承包商及时提出证据材料；③承包商及时提出了索赔申请。
2）监理工程师根据监理记录核实延误的天数。
3）监理工程师签发工期变更指令。
2.、对第2次索赔。
1）判定索赔不成立。因为施工机械故障造成工期延误是承包上自己的责任，索赔无理由。
2）监理工程师应在收到索赔申请后28天内作出答复，并表示索赔不成立。
二〇一八年十月。
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