一、项目概况。
地块位于某新区科技城中心区域，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：
用地面积24140.9平方，规划可建建筑面积14485平方米；容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%
二、规划方案及主要技术经济指标。
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建纯独幢别墅，幢数约44幢（户），主力户型面积（不含地下室）
250平米 ——19幢。
350平米 ——13幢。
450平米 ——9幢。
700—1000平米——3幢。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1项目主要技术经济指标（一）
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划。
1、有关工程计划的说明。
项目总工期为36个月（从2023年3月至2023年3月）。
2、项目实施进度计划。
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算。
1、投资与成本费用估算。
土地出让地价款。
土地使用权出让金。
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为8000万元。
合计：8000万元。
表6-3项目实施进度计划表。
2）前期工程费。
本项目前期工程费估算见表6-4：
表6-4前期工程费估算表单位：万元。
3）建安工程费。
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位：万元。
2、投资与总成本费用估算汇总表。
详见表6-8。
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元。
4、项目销售收入估算。
1）销售**估算
根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：
住宅：15000元／平方米。
2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：住宅14485平方米。详见表6-9
表6-9销售总收入**表单位：万元。
3）销售计划与收款计划的确定。
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例**单位：万元。
5、税金估算。
1）销售税金与附加估算。
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位：万元。
6、投资计划与资金筹措。
本项目开发投资总计需16275万元。其资金**有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金10000万元作为启动资金，其中第一年投入约44.11%，第二年投入约33.53%，第三年投入约22.
36%；从银行贷款5000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。
表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元。
7、借款还本付息估算。
长期借款5000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11%。具体见表6-14。
表6-14借款还本付息估算表单位：万元。
五、项目财务评价。
1、现金流量表与动态盈利分析。
1）全部投资现金流量表。
设ic=10%，具体计算见表6-15
表6-15现金流量表（全部投资单位；万元。
评价指标：税前全部投资净现值：npv=6232.7+4154.15-6526.27=3860.58（万元）
税后全部投资净现值：npv=5468.31+3644.55-6526.27=2586.59（万元）
税前全部投资内部收益率：firr=55.6%
税后全部投资内部收益率：firr=33.5%
2）资本金现金流量表。
设ic=10%，具体计算见表6-16
表6-16现金流量表（资本金单位：万元。
评价指标：资本金税后内部收益率：firr=117%
资本金税后净现值：npv=3190.63（万元）
3）动态盈利分析。
净现值。开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约3%，即10%作为基准折现率。
净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的npv分别为3860.58万元和2586.
59万元，均大于0，资本金的税后净现值npv为3190.63万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。
内部收益率。
内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。
内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的firr分别为55.6%和33.
5%；资本金的税后firr为117%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率10%（ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
房地产开发策划方案
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房地产开发大作业
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