物业管理服务方案刍议。
物业管理作为一种服务性行业，必须通过对物的管理，来实现对人的服务，目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。这就要求我们必须紧紧围绕经营宗旨和服务理念，始终把创精品、抓细节、带队伍、树典型、重服务、打基础作为总体工作思路，切实在服务人性化、管理制度化、队伍正规化、勤务规范化、办事程序化、质量标准化、安全常态化上狠下功夫，全面推进“诚信化、个性化、专业化、人性化、亲情化”服务举措，不断增强内部凝聚力、战斗力、执行力；始终把业主满意作为衡量物业服务工作的唯一标准，切实在抓制度建设、内务设置、队员素质、队伍形象、服务态度、工作作风、程序合法、手续完备上狠下功夫，全力夯实基础，不断提升员工的综合管理专业服务能力；始终把建立良好的内外关系作为工作的出发点和落脚点，切实在协调配合、积极作为、换位思考、认真履职上狠下功夫，全面实现文明和谐的内外环境，不断提升企业形象；始终把建立正规的工作、劳动、学习、生活秩序作为工作的经常性基础性要求，切实在培养优良作风和严格纪律上狠下功夫，全力打造工作亮点，不断创造新业绩。为此我们必须转变思想观念和工作作风，树立全局观念和服务意识；正确把握客观规律，理性处置各项事务；按照信息统领商务的要求，全面开拓创新工作方法，不断提升物业管理服务水平；为巩固和发展企业打下坚实基础。
现将物业管理服务方案制定如下：我认为，在抓好物业管理服务工作应从以下几个方面着手。
一、企业文化是灵魂，思想是基础。
企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的动力；其核心是企业的精神和价值观；企业精神是企业文化的核心，在整个企业文化中起着支配的地位。企业精神以价值观念为基础，以价值目标为动力，对企业经营、管理制度、道德风尚、团体意识和企业形象起着决定性的作用。一名领导就是一面旗帜，作为一个管理者必须具备健康的思想、过硬的业务技能、优良的作风和大局意识；同时要养成雷厉风行的工作作风，工作中以身作则，起到带头模范作用，才能更好地带领团队朝着健康的方向发展；只要我们各级领导在企业中树立起良好形象，站在企业的高度，理清工作思路，积极主动作为，都会成为企业文化的建设者和推动者。
二、制度建设是手段，队伍是根本。
为了维护正常的工作、劳动、学习、生活秩序，必须制定切实可行、操作性强的规章制度，才能保证企业各项政策的顺利执行和各项工作的正常开展；它具有法规性、指导性和约束力、鞭策性和激励性、规范性和程序性。制度对实现工作程序的规范化，岗位责任的法规化，管理方法的科学化，起着重大作用。因此要建立科学、合理、完善的制度，对员工的工作职责进行细化、量化，建立健全绩效机制；于是制度的落实在于执行，必须牢固树立制度就是法纪的意识，让制度成为自觉，让标准成为习惯，必须做到有章可循，按章处理；我始终认为用制度管人、按程序办事，既科学又合理；也是抓好队伍的根本所在，加强物业队伍建设，目的就是造就一支思想健康、责任心强、业务精通、纪律严明、作风优良、工作高效的高素质物业队伍；使队伍的整体素质得到提升，必须抓好带头作用，加强领导班子建设，提高队员素养，筑牢队伍根基；同时要注重人才培养和教育培训；生活上关怀和体贴队员，增强队伍的凝聚力；引导队员追求健康向上的生活情趣，养成高尚的道德情操；始终把制度的严肃性和权威性维护好，确保队伍的先进性和纯洁性；才能最终实现正规的“四个”秩序。
关于物业队伍实力配置编成举例说明：我们按10万平方米为例，组建物业管理服务队伍，我们必须根据物业管理服务方面的相关规定、服务标准和管理区域现场的实际情况而定，初设5个部门，即：办公室（管理层领导、财务、内勤等）、客服中心（客服专员等）、工程部（水、电、设备维修工）、秩序维护队（固定岗、巡逻岗、消防员等）、环境部（保洁员、绿化工等）；管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：
多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
现就对多层住宅物业管理人员进行定岗定编，多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆秩序维护人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：总建筑面积10万平方米以下设经理1人，10~20万平方米设一正一副，25万以上设一正二副；总建筑面积10万以下设助理1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；项目财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修工：建筑面积每4万平方米设置1人。
3、绿化工：绿化面积每4000平方米左右设1人。
4、保洁员：每140户设1人。
5、秩序维护员：每120户设1人。
6、车场秩序员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日2班。
7、监控员：一个监控室设置2人。
经初步**（不包括现场特殊情况）实力配置所需30—40人，如包括售房部物业人员大概预计配置到40—50人。
三、业务建设是重点，服务是态度。
业务建设就是我们平时开展的物业管理服务工作，在物业管理服务工作中我始终认为服务是理念、管理是手段，管理是前提、服务是目标。物业管理服务的对象具有特殊性，既是对“物”的管理，也是对“人”的服务。这种特殊性决定业主满意度至关重要。
因此，要认识业主，树立关注业主满意的意识；分析业主，理解业主需求；用心服务，最大限度实现业主要求，以此来提高业主的满意度，从而达到经营的目的。
进一步规范一切事务性活动，始终把业主的情绪作为第一信号，把业主的需要作为第一选择，把业主的满意作为第一追求，从物业管理活动中最大限度地维护好业主的根本利益，改善业主的生活和工作环境，加强对管辖范围内的房屋及配套设施设备以及相关场地进行维修、养护、管理，维护好区域内的环境卫生和相关秩序活动，努力打造精品物业，实现既定目标。
进一步牢固树立业主观点和服务意识，始终端正服务态度，提高服务水平，杜绝 “冷、硬、横、推”严重错误思想的存在；始终把业主的合法权益维护好，积极主动服务于全体业主和企业；始终保持室外道路平整，沟渠畅通，无积水，无污物；杜绝乱倒、乱堆、乱放、乱建等现象；始终保持绿化区域无枯树、无杂草、无死花、无干枝树叶；杜绝乱栽、乱砍等现象；根据人员和服务区域情况，合理划分绿化及卫生责任区，严格落实日常卫生和计划卫生，定期进行检查，最终达到小区园林化标准。
业务建设必须要吸取具有专业知识和现场实际操作能力的人才加入队伍，加强专业培训，听取专题讲座，不断提高员工技能，企业领导要注重对人才的培养，最大限度地营造栓心留人的环境，为企业的业务建设提供强有力的支撑；同时要加大经常性基础性工作的落实力度，为企业全面建设和完成任务打下坚实基础。
四、成本控制是觉悟，保障是关键。
成本控制是企业在生产经营过程中对发生的各种耗费进行计算、调节和监督，我们要善于发现症结，积极参与，共同寻找可能降低成本的途径和方法。使成本控制成为每个员工的自觉行动和生活习惯，积极倡导厉行节约，杜绝铺张浪费；必须全员参与和全程控制；同时对各部门的工作运行给养要提供有力保障，并且对人力、物力、财力等各种资源的消耗必须进行定量；使企业的经营管理活动达到合理化、规范化、高效化。在成本控制过程中，努力实现计量、**、质量、数据标准化；认真做好人、财、物的成本控制；积极采取计划指标分解法、预算法、定额法等相关措施；做到事前、事中、事后汇报和监督，确保材料、工资、间接费用等得以全面监督控制；充分调动全体员工的积极性、主动性和自觉性，特别是领导干部要更新观念，细化管理，强化全员成本管理意识，以人为本加强成本管理，加强企业财务审计，实现有效监督和审批，完善企业采购管理，树立成本管理理念、取得成本优势，打下群众基础。
成本测算：举例说明，我们按10万平方米的人员及现场配置为例，进行模拟测算如下：（工资标准及其他相关费用是按我以前管理的楼盘计算的，有些费用可根据市场等情况进行计算，可能预算偏高，我认为重要的是要根据管理服务的现场情况定。
）物业管理成本支出测算汇总表。
附表1：管理人员基本工资及福利标准（￥20908.00元）
附表2：普通员工基本工资及福利标准（￥63266.00元）
附表3：行政办公费估算（￥25828.00元）
解决物业管理收费难刍议
维普资讯。关键词 物业管理 收赞难 解决 盎经。摘要 收费难是目前困扰物业管理行业健康发展的主要障碍本文从收费难的原因分析入手 指出了造成收费难直勺四个基本原因 井提出了相应的解决办法。黄共有 日一 男 内蒙古牙克石币人 大专 内蒙古牙克石市蓝星物业管理有限责任公司总经理 工程师 研究方向 物业管理...
物业管理价格市场化刍议
江苏省建设厅房地产业处陈健。物业管理是市场经济的产物。随着我国对外改革开放，住房制度改革的不断深化，住房货币化的实施，产权制度的改革，使物业管理企业开始面临改革带来的充满生机的庞大市场。但是，目前与物业管理市场化发展不相协调的是，物业管理 管理体制与运行机制上，仍基本处于 定价，建设单位补贴，多种经...
XX物业管理方案项目物业管理方案
xx xx 物业管理方案。第一章物业管理思路。第二章物业管理目标。第三章管理处架构及编制。第四章工作运作模式。第五章工作程序及管理规章制度。第六章服务内容及标准。第七章实现目标承诺的措施。第一章物业管理思路。一 管理机制。1 管理模式 实施 双向式 管理模式，突出超前的主动管理与服务。2 服务理念 ...