江苏省建设厅房地产业处陈健。
物业管理是市场经济的产物。随着我国对外改革开放，住房制度改革的不断深化，住房货币化的实施，产权制度的改革，使物业管理企业开始面临改革带来的充满生机的庞大市场。
但是，目前与物业管理市场化发展不相协调的是，物业管理**管理体制与运行机制上，仍基本处于**定价，建设单位补贴，多种经营、以副补主的做法，物业管理服务费标准偏低，收缴率低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。低成本的运作，使服务质。
量难以提高，形成制约物业管理发展的“瓶颈”因素。
一、 **定价显现的局限性。
1、 **制定行政化的倾向，导致物业管理行为的行政化。易养成物业管理当事人对**的过多依赖，业主片面认为物业管理是**应当的福利行为。物业管理企业行为则“**要我干”，政企不分，缺乏激励机制，部门设置小而全，“大锅饭”色彩浓厚，制约着企业的成长。
**在市场经济活动中也自觉或不自觉地充当了“运动员”的角色。市场主体行为上的偏位，不利于当事人履行权利义务主动性、责任性的培养。
2、 忽略了物业管理社会平均成本和企业个别成本在具体活动中的差别。**定价往往偏重于社会平均成本（甚至不能做到成本核算），所谓社会平均成本是指同一地区，物业管理行业内不同企业提供同一服务的平均成本，它基本反映了现有生产力水平和消费条件下，地区内物业管理服务产品平均消耗的物质资料和人工费用支出。物业管理市场流通的商品主要是服务，是商品就会发生成本。
由于企业之间经营管理水平上的差异，以社会平均成本统一定价，掩盖了经济关系上的差别，使企业的个别经营管理水平、实力、素质、效益无法显现，不能体现**上的优胜劣汰机制，市场始终处于低层次的虚假供求关系，不能有效地保障当事人的合法权益。
3、 缺乏定价的科学依据。物业管理从属于服务行业，其交易非同于一般商品的“银贷两讫”，由于服务内容、质量始终处于生产与消费的同一过程，其商品成本及质量主要通过对服务人员行为与效果，靠经验值做出客观、公正的衡量和判断，**对物业管理具体活动中**判断的短暂性，及缺乏物业管理权威性的服务标准及供参考的参数定额，容易引发物业管理过程中**与质量上的矛盾。
同时，现行**定价多依据物业类型，如是否是普通住宅或物业的成新程度确定**。而在房地产链中，物业管理是最后的环节，不仅具有对物的管理，还有对人的管理，物业管理**的确定，主要是对企业服务行为及效果而言。购买物业与享受物业管理是不同的两个阶段，其**的确定与业主购买物业能力有联系，但不应有必然的因果关系。
随着住房商品化、私有化的加快，由于我国不同时期住房政策的多样化，业主享受政策购买住房情况也不一样。由此一是普通住宅难准确定性，二是业主对物业的保值增值要求越来越高。随着物业耐用期的延长，管理费用发生的增高，与**现行的定价原则使**的减低，物业耐用后期管理难度加大，始终仅能满足是新建物业的管理，对于面广量大的旧物业“弃之可惜，嚼之无味”，不利于住房成为经济增长的长期战略实施。
二、 建设单位补贴使物业管理**失真。
谁开发、谁管理，自建自管的模式目前仍占物业管理的主导地位。由于建设单位自办物业管理拥有市场的优先性，同时出于自身利益的不同，为了“卖点”随意承诺，以减免服务费招徕业主，后期实际运作中的亏损，又对自身的物业管理企业暗补，使业主对物业管理低**产生信赖，从而产生过高的期望值。长此以往，补贴逐步的有限性，形成服务质量的不稳定，从而矛盾激化，**最终丧失市场的真实性和均衡性。
三、 多种经营，以副补主的误区。
要求物业管理企业采取多种经营，以副补主的作法，是当前物业管理经费不足，没有办法的办法，也是普遍的一种做法。如果是利用物业管理区域中，将成本已摊入商品房价的配套设施经营进行弥补亏损。一是产权归属不清；二是实际提前预支或部分预支了业主的物业管理服务费，是业主为自己交纳物业管理费的又一次隐性支付。
如果企业利用非物业管理区域内的物业，对外经营的收益用于弥补亏损，实质是物业管理企业对业主的一种奉献，是市场经济活动中主体权利与义务的不平等，对企业行为的又一种非正常行政干预，同样反映了企业对业主消费服务的隐性支出。
物业管理的复杂性，决定了其**决定因素的多样性。**要反映价值规律，要发挥调节市场，促进社会劳动生产率和市场供求关系的杠杆作用。分析现行物业管理**成因主要是：
1、 物业管理发展的不平衡性。
由于我国处于从计划经济向市场经济的过渡时期，诸多改革推进的不平衡性，需要物业管理在有限条件下寻求发展，**有关部门、业主、业主委员会、建设单位等市场主体之间，主体与客体之间，都还面临着对物业管理这一新生事物的理解、接受、支持的转变过程。物业产权多元化后，面对个体利益与群体利益的冲突，消费能力的有限性和需求的多样性，接受服务的主动性和被动性，付出服务的同期性及支付费用的不一致性等矛盾。**还习惯采取行政干预市场的方式，缺乏适应市场经济规律的、系统的、全面的、可操作性的管理方法；相当的业主还习惯于计划经济下**的“他治”，缺乏“花钱买服务”的意识，觉悟性、责任性的不足，直接导致行为上履约性差；建设单位还未完全意识到物业管理对其产品质量的重要性，建管脱节、行为不规范等诸多原因，造成物业管理企业经济上对上、对外的依赖，步入**与服务质量的恶性循环困境。
2、 市场竞争机制还未真正形成。
首先作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。其次物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，谁开发、谁管理的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成利于竞争的统一的有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。
近年来，部分地区虽然开始推行物业管理招标投标的尝试性工作，由于**先期定价或**评判的欠合理性，出现压价竞争，低成本中标的倾向，市场化竞争行为还不规范。
3、 缺乏政策扶持。
物业管理从属第三产业的服务性行业，在税费及劳动用工等方面，未有明显的倾向性优惠政策。
物业管理的发展是市场经济发展的必然，采用经济的、法律的、行政的手段，其中以经济手段为主，综合运用来推进物业管理的整体发展，有效地运用市场竞争机制中“无形的手”，调整物业管理**，使之真实地反映市场供求关系，显示企业的实际消耗和工作效率，是物业管理在**上步出困境的唯一途径，也是必然的途径。
1) 学习和借鉴市场经济发达国家和地区的做法，明确物业管理**改革方向。
香港物业管理行业的资源配置，财务管理奉行“量出而入，代支代结，用者自决”的原则，管理费收取完全按市场规律调整，**不干预，物业管理费不纳税，双方规定一定比例酬金；“居屋”（相当内地房改房）的管理费及管理**由房屋署确定，房屋署承诺的物业管理过渡期最长为10年，之后实行市场化**的做法。新加坡物业管理以法律严谨具体、操作性强、执法严格的做法。日本、德国、英国、美国等国将建筑物区分所有权引入民法制度等。
都为我们提供了开阔、丰富的改革思路。总结我们物业管理发展以来的经验和教训，结合我国的实际情况，明确物业管理**市场化改革方向，探索解决制约发展中的重点和难点的途径与办法，是物业管理发展的主要任务。
2) 加强宣传教育，提高市场各方主体参与物业管理**改革的主动性和积极性。
中国的问题还是教育问题”，物业管理**涉及千家万户，认识上差距的缩短，还要**通过各种途径加强对业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、中介机构、**有关部门的宣传教育，尤其不能忽略业主对自身权利义务的引导教育，正确认识物业管理成本构成和行为规范，增强市场主体**行为自觉性和责任性，是奠定物业管理发展的基础。
3) 引入竞争机制，**进入市场化运作。
1) 禁止市场垄断。顺应经济一体化的趋势，明确建管责任，打破自建自管，建管不分的格局，由业主、业主委员会、建设单位通过招标的方式，选择物业管理企业，迫使业主增强责任性，促使物业管理企业考虑对生存的依赖，不简单的以规模为目的，在挑战与机遇的并存中，加快企业改制步伐，通过联合、渗透等合作方式，实现市场重组，专业化日益细分，追求效益的最大化，改变当前企业规模小，数量多，实力弱的状况。形**才比钱财更重要的价值观，使**趋于理性化。
2) 规范**竞争行为。
1 加强招标中**等诸因素的保密性。防止投标人因知晓信息，相互串标，引起**悖于市场规律的非正常波动。
2 一次性中标。防止出现所谓“拍卖”方式，招标人对投标人施加**上压价压力。
3 合理的合同期。改变目前试行中部分招标项目合同期偏短，有限的经营期难以达到盈亏平衡点，影响服务质量。
4 强化合同履约保证制度。明确合同当事人催交责任和不交人的法律责任（主要指非正当理由拒交费业主）；对企业服务质量的行为过程，实行监管制度，提高合同约定的效力。
5 不低于成本价。评判是否低于成本价，要综合考虑社会平均成本和企业的个别成本。明显低于社会平均成本，特别是低于企业个别成本，将导致市场**信号的失真，扰乱正常的**秩序，无异于是行业发展的自杀行为。
因此不应成为竞争的中标**。
6 不应高于招标人的期望值。否则，由于业主消费能力的有限性，及选择服务消费的权利性，必然引起合同履行的难度，不利于市场**的实际形成。
7 合理确定评标**权重。由于物业管理服务性及微利性的特点，提供服务人员的素质、信誉、可靠性、专业管理能力等非**标准，是评标的主要因素。**权重偏重的倾向，将使仅以**中标的偶然性增加，选中的是**而非服务。
3) 逐步推行无底价竞争。改变现行招标**定价先期性，**因素不重要的做法，实行无底价的竞争，使企业的能力最大限度的在**上予以均衡，形成符合市场价值规律的**。其招标**标底的设定：
1 严格依据招标文件中的服务内容、质量及相关要求。依据统一标准、工作量计算规则、预算定额和计价办法计算**。
2 应由成本、利润和税金组成。控制在招标人经济承受能力内，力求与市场变化相吻合，利于竞争后质量在**上的保证。不论是否招标，成本化核算是目前物业管理**阶段性的必须。
3 一个项目只能一个标底。特殊的大型物业管理项目标底的编制，可采取分部分项编制，开标时同时开标汇总，达到保密性、公正性的要求。
4 **标底仅作为评标的参考。不应作为是否中标的标准价。
4) 发挥中介组织的市场纽带作用。实现**职能与社会职能的分离，物业管理市场活动中招投标**，**评估、咨询服务、信用保证等，均可委托中介组织完成。同时，建立物业管理交易有形市场，利用互联**，为招投标活动提供“一条龙”服务，利于规范竞争行为，降低招标活动成本，为业主提供依据自身能力，可供选择，质价相符的服务。
物业管理方案刍议
物业管理服务方案刍议。物业管理作为一种服务性行业，必须通过对物的管理，来实现对人的服务，目的在于使建筑物使用者享用安全 健康 舒适 清洁 环保 便利及良好生活机能的生活空间。这就要求我们必须紧紧围绕经营宗旨和服务理念，始终把创精品 抓细节 带队伍 树典型 重服务 打基础作为总体工作思路，切实在服务人...
解决物业管理收费难刍议
维普资讯。关键词 物业管理 收赞难 解决 盎经。摘要 收费难是目前困扰物业管理行业健康发展的主要障碍本文从收费难的原因分析入手 指出了造成收费难直勺四个基本原因 井提出了相应的解决办法。黄共有 日一 男 内蒙古牙克石币人 大专 内蒙古牙克石市蓝星物业管理有限责任公司总经理 工程师 研究方向 物业管理...
物业管理市场定位
出自 mba智库百科 物业管理市场定位是指物业管理企业根据市场需求和自身实力，确定本企业及其物业管理服务在目标市场上的竞争地位的过程。从定义可以看出，业管理市场定位。出自 mba智库百科 物业管理市场定位是指物业管理企业根据市场需求和自身实力，确定本企业及其物业管理服务在目标市场上的竞争地位的过程。...