“御景泽源”住宅小区物业管理方案。
第一部分前言。
御景泽源”住宅小区由天水金地鸿业房地产开发****精心打造，总占地面积25204.6平方米，总建筑面积6万多平方米，其中住宅面积4万多平方米，商业面积2万多平方米。配建有特大型自动报警地下停车场和楼宇可视对讲系统等。
该工程的建设，必将进一步改善人居环境，推动桥南渭滨新城开发建设，加速提升城镇化水平。
第二部分物业管理的整体结构与创优规划。
御景泽源”住宅小区以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对桥南渭滨新城物业管理的整体情况，我们确立了“御景泽源”住宅小区物业管理方案。
一、管理思想。
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把“御景泽源”住宅小区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织。
公司将建立一支年轻化、专业化、高素质、复合型的管理队伍，对“御景泽源”住宅小区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点。
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在小区内设置“贴心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为中心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物与业主的交流，创造祥和文明的住宅小区。
四、创优规划。
一）、工作目标。
为业主服务，以业主为中心，创市物业管理示范住宅小区。
二）、实施方案。
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中综服部部长为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按行业主管部门巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好”御景泽源”住宅小区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀小区的创建工作。
第三部分管理机构设置和管理人员的配备。
一、管理机构模式。
御景泽源”住宅小区的物业综合管理工作，由天水金地鸿业物业****负责，公司下设综服部、安保部、维修部、环卫部。
组织结构图：
二、管理人员的配备。
总经理：1名，主管公司财务和行政工作，对小区全方位工作负责。
部长：4人，各部1名负责人，做好部门管理和小区各项服务工作。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：4人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。
治安员：5人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理小区的停车场以及出入小区的各种车辆，维护好交通秩序；
维修工：2人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
第四部分管理运作机制。
严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证，更使管理运作逐渐走向良性循环，实施物业管理服务运作机制如下：
一、计划目标管理。
根据《甘肃省物业管理条例》的要求，按照全国优秀物业管理住宅小区的标准制定各项管理指标；制定三年内将“御景泽源”小区创建成天水市物业管理示范住宅小区。
二、督导管理。
采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指导管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具体有以下四种作法：
经济管理 ：公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动员工的工作积极性。
法规管理 ：遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。
行政管理 ：实行每月、每周部门详细的工作计划，物业经理每天上班前20分钟组织管理级召开“早会”布署当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决办法。
激励、培训管理： 物业管理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华，为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识，让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越，并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和“与小区荣辱与共”的使命感，不断提高员工自身素质和工作水平。
三、全面质量管理。
根据国家质量评定质量标准，全面推行质量管理，成立全面质量管理小组，按照既定的质量管理操作规程标准，各级管理人员要认真检查质量情况，发现质量问题及时纠正，使工作质量不断提高。
四、协调管理。
运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。一是鼓励员工、业主对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉，增强服务气氛和管理的凝聚力，把存在的问题暴露出来，从而尽早防止严重后果的发生；二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣，造成业主有不满情绪的问题时，若说服或协商无效，可采取行政办法，运用行政纪律与指令加以解决。
通过本方案力争把“御景泽源”住宅小区打造成为天水市物业管理示范住宅小区，成为安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适的温馨家园。
天水金地鸿业物业服务****。
御景泽源”住宅小区管理处。
更多：天水李军。
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