根据西吉人家和西吉娇子小区的特点及现状，现拟出物业管理方案。希望在实施此方案的过程中，使业主（住户）能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使本小区物业持续升值，为业主（住户）营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业和谐、多赢的经营目标。
一、 小区目前概况。
西吉人家小区占地188亩，共建造户数2192户，总建筑面积31万平方米，项目概算总投资8亿元，按照“**主导、政企合作，市场化运作”的方式进行建设，**回购安置房1148户。目前，小区共建有27栋楼，其中22栋楼（含安置房）已施工完成，业主正逐步入户进行装修，5栋楼进行主体阶段施工。在此阶段，急需物业介入管理。
西吉娇子商住小区总建筑面积504875平方米，其中住宅378035平方米，商业用房58640平方米，公寓25000平方米，物业、社区、幼儿园等其他设施面积43200平方米；并配套场地硬化、绿化等基础设施建设。本小区共有502户，目前，150户已完成交房，小区围墙已形成封闭，配套物业管理需及时跟进。
二、 拟采用的管理模式。
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。物业管理模式常由管理处主任、物业助理、收费员、保洁组、保安组、维修班六块组成。本方案主要说明保安组和保洁组岗位。
三、 人员岗位职责。
3.1、保安岗位职责。
1) 服从领导，听从指挥，。
2) 负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。
3) 负责本辖区人员的进出管理。
4) 模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。
5) 熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。
6) 熟悉消防有关器械的使用。
7) 负责宿舍小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。
8) 负责宿舍小区应急处理的抢救工作。
9) 负责宿舍小区物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。
10) 完成上级交办的各项任务。
3.2、保洁岗位职责。
1) 负责本辖区的清洁卫生工作。
2) 负责小区各区域的垃圾收集工作。
3) 完成领导交办的其他工作。
四、 人员配备及条件要求。
4.1、保安组（内部人员形式管理）
保安8名（西吉人家和西吉娇子小区各4人）。
初中学历以上，下岗人员优先，男性，20-40岁，身高160厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责。
4.2、保洁员（内部人员形式管理）
保洁员10名（西吉人家和西吉娇子小区分别为6人和4人）。
初中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
以上人员为现阶段暂定需求，后期将根据小区人员入住情况进行适当调整增加人员。
五、 人员培训。
5.1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指保安或保洁员)参加班后的专题培训。
5.2、每位在岗人员每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织保安和保洁员座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
5.3、上岗循环培训的考核办法。
1)通过理论答题的方式考核保安和保洁员所掌握的培训内容。
2)在实践工作中对业户投诉率、违章、违规的行为是评价保安和保洁员工作成绩的基础。
3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的保安和保洁员，达到优化管理的目的。
5.4、培训计划及培训内容提纲。
六、 岗位工作细化。
6.1、保安岗工作细化。
1) 门岗24小时值勤
2) 对重点区域、重点部位每三小时至少巡查1次。
3) 车辆停放有序（不收费，不保管，遗失不赔偿）。
4) 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
5) 大院禁止停放机动车（特种车辆及搬运车除外）。
6.2、保洁岗工作细化。
1) 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运2次。
2) 小区公共场所每日清扫1次；楼道每周清扫2次；共用部位每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3) 小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏。
4) 按照**有关规定向小区服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。
七、 需协调完善事项。
6.1、西吉人家小区需协调事项。
1）目前施工道路与小区永久道路共用，比较混乱，且存在安全隐患，建议人车分流，也便于路面保洁；
2）小区保安岗亭暂缺，保安及保洁人员临时休息场所缺少，暂不完善；
3）小区围墙暂未封闭，保安巡查范围大，建议尽早对已交房区域小区形成封闭，便于实行封闭式；
4）建议对保安人员统一着装，配备基本办公用品，以树立保安形象，便于加大物业管理。
6.2、西吉娇子小区需协调事项。
1）小区围墙现已封闭，管理范围较西吉人家小区小，主要为保安岗亭设置；
2）由于大部分业主已入住，建议张挂小区物业管理制度，加大物业管理宣传，让更多业主了解物业管理工作范围及职责，并遵守小区管理规定。
2024年9月26日。
XX物业管理方案项目物业管理方案
xx xx 物业管理方案。第一章物业管理思路。第二章物业管理目标。第三章管理处架构及编制。第四章工作运作模式。第五章工作程序及管理规章制度。第六章服务内容及标准。第七章实现目标承诺的措施。第一章物业管理思路。一 管理机制。1 管理模式 实施 双向式 管理模式，突出超前的主动管理与服务。2 服务理念 ...
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