***物业服务****。
关于楼物业服务方案。
一、人员配备。
经理 1名绿化保洁员 5名。
客服 1名秩序维护员 7名。
财务1名。二、成本测算。
一）人工成本。
1、工资。2、服装费(春、夏装两年更换一次)
人工成本总计：月金额 33959元，年金额407500元。
二)办公费用。
1、通讯费(包含宽带上网费、**费)
月通讯费=300元。
年通讯费=12*300=3600元。
2、办公用品消耗费。
3、公共关系招待费。
月度公共关系招待费=400元。
年度公共关系招待费=12×400=4800元。
办公费用总计月金额 930元，年金额11160元。
三）管理区域内日常养护费用。
1、劳动保护用品。
2、装备费。
3、工具摊销。
管理区域日常养护费总计：月金额293.5元，年金额3531元。
四）管理区域内绿化养护费用。
1、病虫害防治费以及复合肥料。
2、工具摊销。
管理区域内绿化养护费用总计：月金额 68元，年金额930元。
五）管理佣金。
管理佣金=公司管理费用×10%=423121×10%=42312元。
六）不可预见费用。
年不可预见费用=（一+二+三+四）×1%×=423121×1%=4231元。
七）税金（单位：元）
八）企业所得税=收入*10%*25%=12136元。
注：以上（一）到（八）项：年度支出金额497580元。
三、物业服务内容及各岗位职责。
一） 物业管理内容。
1、环境卫生管理。
我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好三项工作，即卫生管理、环境管理、绿化管理。
1)卫生管理：是对办公楼公共部分楼道即厕所的清扫保洁，达到环卫设施齐全，垃圾日产日清，通过清洁卫生，提供高档次及高质量的办公场所。
2）绿化管理：绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。包括浇水，修剪，防止病虫害等，我们以专业的管理养护人员，科学合理的保养、管理，使环境管理达到绿草青青、绿树成荫的效果，更加美化。
2、秩序维护。
秩序维护是管理重点。我们要贯彻以“预防为主、防治结合”的方针，对所辖区域的治安进行全面的管理，做好外来出入人员登记管理。
3、车辆交通管理。
对各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通通畅、组织有序、停放整齐、创造优美的工作环境。
二）岗位职责。
经理岗位职责。
依照公司章程，全面负责公司日常经营管理活动。
1、贯彻执行**的有关方针、政策、法令和上级主管部门的各项指标，有效地经营物业公司；
2、制定公司经营管理目标和年度工作计划，制定公司各类人员职责，各项规章制度，岗位责任制并监督实施，保证各项管理服务工作能使业主满意；
3、建立健全公司的组织机构，使之合理、精简、富有效率，主持公司例会，及时解决管理中存在的问题 ;
4、根据现代企业制度的要求，引入激励机制和竞争机制，在员工之间开展检查、评比、奖惩活动，促进小区发展；
5、积极筹划和组织公司的开源增收工作，把握经营方向，大胆开拓市场，使公司不断发展壮大；
6、及时听取业主的意见和建议，不断改进和提高服务质量，及时听取员工的意见和建议，不断完善公司的经营管理；
7、与**和有关部门保持良好的关系，树立良好的公司形象；
8、指导并组织员工培训与考核，提高公司全体员工的文化素质和业务技能；
9、以身作则，清正廉洁，关心员工，提高公司的凝聚力，使员工以高度的工作热情和职业责任感完成各自的本职工作。
物业经理职责。
1、在公司经理的领导下，做好对物业管理、培训教育等工作，具体行驶管理、监督、协调服务的职能；
2、负责管理该物业清洁、绿化、治安等项服务工作；
3、参加公司例会，总结当月工作，制定下月计划；
4、负责接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健；
5、制定完善相关的管理规定和规章制度，并负责在工作中贯彻实施与检查；
6、做好对公司员工的业务指导和培训工作，每月组织对员工的工作情况进行考核，并报公司经理审核；
7、加强学习物业管理法律法规和相关的管理规定，提高自身理论水平；
8、收集相关的物业管理信息，为公司的管理及发展出谋划策；
9、做好岗位职责范围内的其它工作；
10、完成部门和公司领导交办的其它工作。
会计岗位职责。
1、严格遵守国家的各项财务制度；
2、在经理的领导下，负责整个财务工作，作好精打细算，当好管家；
3、严格按照财务制度办事，做到手续齐全，账目清楚，日清月结，按期报账；
4、按照国家有关制度的规定，妥善保管会计凭证、账簿、报表等档案资料；
5、严格财务手续，管理好各种票据和公章，禁止私自非法使用；
6、审查或参与拟定经济合同，协议或其他经济文件；
7、协调处理好与税务、财政、银行、审计、物价等部门的关系；
8、不迟到、不早退、遵守公司的各项制度。
秩序维护员岗位职责。
1、遵守物业公司各项管理制度，统一着装上岗，树立良好形象。
2、坚守岗位、文明服务、礼貌待人，认真做好交**记录。
3、上岗时要认真工作，发现可疑情况，排除险情，并及时报告领导，确保安全。
4、负责巡逻辖区范围，严防破坏及盗窃行为的发生，发现情况及时处理并上报领导，对违法犯罪分子要坚决设法抓获。
5、负责检查形迹可疑人员的证件。
6、指挥并监管车辆（汽车、摩托车、自行车等）的进出、行驶、停泊工作，确保车辆组织有序、停放整齐，防止交通事故发生，确保道路畅通。
7、熟悉本岗位的任务和工作程序。
8、认真完成领导交办的其他任务。
保洁员岗位职责。
1、遵守物业公司各项管理制度，统一着装上岗，树立良好形象。
2、听从指挥，保质保量地完成区域内的保洁工作。
3、遵守员工纪律，坚守工作岗位，工作时间不准干私活或与工作无关的事情。
4、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。
5、清洁过程中若发现异常，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告领导或专管人员，必要时协助专业人员排除故障。
6、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用和带回家中使用。
7、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主。
8、认真完成上级主管临时交办的其他任务。
四、部门工作标准。
一）秩序维护员工作标准。
1、着装整齐、统。
一、帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，衣物无污、无油、无破损；
2、仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须．发不过耳、不过领．目视无不舒适感；
3、每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；
4、站立时，姿态端正，两手白然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；
5、认真填写和做好交**记录；
6、熟记本单位车辆，做好外来车辆登记，方便出入管理。
7、当班期间，态度和蔼笑容可掬，给人以亲切感和舒适感；
8、不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹；
9、白天巡逻不间断，夜间每小时巡逻1 次，认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患情况应及时处置并详细记录后上报；
10、遇紧急情况发生时，按《 突发事件紧急预案》办；
11、下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐。
二）保洁日常工作标准。
1、楼道厕所保洁要求每天上班前清扫完毕，道路上、绿化区要求无砖块、塑料袋、纸屑、烟头等杂物；
2、楼梯、楼梯扶手、每日清擦一次，要求楼梯上无纸屑、烟头、灰粉、油渍等，扶手、门无灰尘、手印；
3、大门每半年保洁一次，要求无明显灰尘、手印、污渍；
4、路灯要求每季度擦洗一次，要求灯罩明亮如新，灯杆清洁干净；
5、做好花草树木病虫害防治工作，清除残株，病虫枝，杂草，保持绿化带清洁；
6、绿地维护应做到完善，花草树木不受破坏，保护好绿地各种设施，按时对花草树木浇灌；
7、草坪花灌木等各种苗木按其生长习性，提前修剪，达到更美化的效果；
8、节假日应配合做好节日摆花工作，做好节日期间的保洁和管理工作。
员工守则。1、热爱祖国、热爱生活、热爱公司、热爱同志。
2、遵守国家的法律、法令和政策，遵守社会公德，遵守规章制度。
XX物业管理方案项目物业管理方案
xx xx 物业管理方案。第一章物业管理思路。第二章物业管理目标。第三章管理处架构及编制。第四章工作运作模式。第五章工作程序及管理规章制度。第六章服务内容及标准。第七章实现目标承诺的措施。第一章物业管理思路。一 管理机制。1 管理模式 实施 双向式 管理模式，突出超前的主动管理与服务。2 服务理念 ...
XX物业管理方案项目物业管理方案
xx xx 物业管理方案。第一章物业管理思路。第二章物业管理目标。第三章管理处架构及编制。第四章工作运作模式。第五章工作程序及管理规章制度。第六章服务内容及标准。第七章实现目标承诺的措施。第一章物业管理思路。一 管理机制。1 管理模式 实施 双向式 管理模式，突出超前的主动管理与服务。2 服务理念 ...
物业管理 世纪城物业管理方案
世纪城物业管理方案。一 项目概况 顺驰世纪城是顺驰投资集团开发建设的高档智能化社区，占地面积17万平米，总建筑面积23.4万平米，分五期建设。小区分6个组团，建筑形式多样化 有四层至五层半砖混连体别墅，七层至九层带电梯小高层，五层至六层的平层，五层的错层，一跃。二 三跃五的跃层。目前已完成了四个组团...