一、产品理念。
随着酒店业的迅猛发展，产权式酒店在我国也渐渐开始发展，但相对于国外来说，我国的产权式酒店发展还不成熟，“产权式酒店”这个概念还不为中国人所接受，所以在制定产权式酒店策划方案之前我们对产权式酒店做了市场调研和分析。
1.什么是产权式酒店？
产权式酒店由"时权酒店"(time share)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。
2023年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客**了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权**给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
2.产权式酒店的分类。
a.时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：
一年产值51周，共51个时间份)，**每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。
b.纯产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别**给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。
c.养老型酒店：是指投资人(往往是最终消费者)，购买用于退休后养老的物业。
在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再**，收益其家人所有。
d.高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村：指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。
e.时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。
他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。
"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
所以说，产权酒店是旅游业和房地产业的有效结合，对于发展商和投资商来说都孕育着丰富的商机。
二、市场调研。
1.海南酒店业发展前景分析。
海南作为我国唯一的热带岛屿，海南岛拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。在国际旅游岛建设的大背景下，宽松的政策等条件吸引了众多世界知名酒店入驻海南。目前海南已经建成的40个五星级酒店和正在建设的20个五星级度假酒店，绝大部分由国际品牌公司来管理，基本达到国际先进水平。
2023年12月31日，***办公厅发布了《 ***关于推进国际旅游岛建设发展的若干意见》。《意见》提出海南岛的发展目标为：到2023年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲娱乐度假胜地。
未来，海南酒店业发展前景依然看好。
2.海南产权式酒店发展市场需求。
三亚星罗密布的诸多房地产产品，依靠其资源的稀缺性、区域价值和品牌价值都对购房者有着强大的吸引力。但同样不可否认的是海南依托资源发展房地产的单一模式，如果抛除这些得天独厚的海、山等环境因素，是否还能体现海南房地产的真实价值？
高端产权酒店产业作为旅游地产的重要组成部分，从“住宅化”到“旅游化”的转变需要制度和政策的支持，扩大百姓的旅游度假需求。有相关业内人士表示，“海南的旅游地产发展潜力非常大，但三亚的酒店大都是静态的酒店，比如沿三亚湾的大部分酒店，没有将旅游和房地产很好的结合，娱乐项目较少，应该充分利用海这个资源，打造“动态”酒店，比如水上运动，沙滩运动和打造各种酒店乐园，让三亚的酒店发展模式多元化，为旅游地产添注活力。”
所以说，海南的旅游地产的发展前景是非常光明的。海南依托其得天独厚的自然资源科学规划房地产业发展的类型、规模和速度。发展富有海南特色、高品质、个性化的旅游房地产，重点发展以星级宾馆、度假村为主体的产权式酒店是海南作为国际旅游岛发展的必然趋势。
3.海南产权酒店优势与定位。
海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。
海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。
2023年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。
正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。
海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展。
以博鳌为例，博鳌位于中国海南岛的东海岸，地处东亚和东南亚的中心地带，亚洲论坛国际会议永久会址选定博鳌，预示博鳌的社会资源和开发进入**阶段。可以开发产权式酒店、公寓、别墅。开盘**每亩180万人民币。
收购**约4亿元人民币，规划可以作修改，容积率增大到0.85，地上可建面积123200，楼面均价为3200元/平米，建安成本按3000元/平米，目前周边临海产权式酒店可售**为10000元/平米，可以分期开发，首层作为商业使用的商铺**更高，初步估算利润空间为5000元/平米，随著靠海地块可开发面积的不断减少，作为海南宝岛青山绿水无污染的四季可游泳的不可复制的海上海滩旅游资源，有较好的利润升值空间，目前的台湾海滩**比这个**高一倍以上，实为不可多得的地块。
3、存在的问题与分析。
1.**偏高。据了解， 目前国内产权酒店标准间一般标价20 万元到 40 万元之间。
如果按照国际市场分时度假产品的平均首付 8 000 美元计算， 目前国内产权酒店首付相当于人民币6 万多元。
2.受限很多。国内大多数产权酒店规定， 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期， 这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异， 规定显得缺乏灵活性。
3.使用年限。产权酒店大多是商住性质，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比较高的**买的却是40年的使用权，这当中的利益计算是非常明显的，可很多百姓并不知其道理。
4.市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进， 项目仓促上马， 资金实力不足， 前期大力炒作， 但工程进度和后期配套服务跟不上。
5.缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定， 相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。
这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入， 影响了市场健康发展。海南岛作为一个整体区域单位，又是全国的生态省试点，产权式酒店的绝对数量必须限制，否则会同时导致生态系统破坏和不良竞争等恶性循环。
产权式酒店营销策划方案
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