贵州正奇方中地产营销策划****。
2023年3月10日。
陈总：您好！
我司有幸为您的项目销售服务已经半年多了，大家对相互的性格都已有所了解。我司就开门见山，有什么说什么了。我司认为没有必要花费大量的时间做务虚的工作，在网上收集什么是产权式酒店，以及产权式酒店的发展史和存在的意义，既然陈总已经决定要做这个事情，我司就务实一点，围绕这个核心任务，提出一些专业建议，看看需要达到些什么条件，能够把这个事情办成、办好。
首先，我司认为需要先了解兴义市房管局对于“产权式酒店”这个概念的态度，确保房管局同意这种销售方式，确保项目能够取得预售许可证。因为前几年，国家是明文规定不允许这种销售方式的，但国家政策随时在调整，三四级地方**在执行**政策时都必须结合地方实际情况，所以应该是能够通过的。建议这个事情由公司高层直接接触房管局最高领导，我司认为这是至关重要的。
如果从下往上走，万一房管局中层领导有人提出异议，下一步就不好跟进了。
其次，我司认为需要了解兴义市各家银行对“产权式酒店”的态度，确保银行同意为投资客户提供按揭贷款支持。并明确已经购买住房和商铺的客户在贷款上有什么区别？首付款和利率、贷款期限怎样计算。
按常规，一般客户进行投资时，首付款也就是首次的投入和获利比例，会对一次投资的成功与否产生很大的影响。当然，如果银行不提供贷款支持，我司也可以设计付全款购“产权式酒店”的销售计划，人为地增加设置购买条件，提高投资门槛，提升酒店档次品质，让能够购买“产权式酒店”变成一种身份尊贵的象征。但同时我司也知道，这种销售计划也会带来负面效应，限制缩小购买群体，直接影响销售速度。
再次，建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，以保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。而且，此项工作介入得越早越好。我司认为品牌运营商的进入，对提升酒店的形象、档次，坚定投资客户的信心同样至关重要。
品牌运营商对酒店品质、经营模式进行定位；对酒店装修风格、经营成本进行概算；对今后酒店入住**进行**，也能够帮助公司少走弯路。在品牌运营商提供的两三个备选方案中好中选优。在各项成本基本透明、可控的情况下，我司也能够科学地提供“产权式酒店”的销售**和合理的投资回报分析。
在进行上述工作的同时，我司开展“产权式酒店”的具体营销前期工作，这是我司的强项。确定营销策略与销售节奏、宣传、积累客户、提炼项目对投资客户独特的吸引点、定价、开盘一炮打响，理性调整实现利润最大化、清理尾盘……。
在各方面尚未准备充分的情况下，请公司先不要着急上马。如果匆忙开始，发现问题后再来调整，已经引起混乱就难了，建议还是按思路、按计划一步步走比较稳妥，请陈总三思。
当然，我司是非常赞同搞“产权式酒店”的。兴义旅游度假胜地的软、硬件环境已渐趋成熟，近年来兴义经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入国内，使分时度假和“产权式酒店”的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，“产权式酒店”发展的大环境已经基本成熟。
产权式酒店”有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从“产权式酒店”的开发角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内的“产权式酒店”开发商不再把迅速回笼资金作为开展“产权式酒店”业务的唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，“产权式酒店”必须拥有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验、良好的社会形象及较强的经济实力，目前“产权式酒店”是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行，这种方式契合了“产权式酒店”的本质，又迎合了消费者的投资利益。
对“产权式酒店”的客户群体进行分析，购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身、商务等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间的经营利益。具体分析，国内“产权式酒店”的客户有三类消费群体：
其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买“产权式酒店”就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是“产权式酒店”可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素，而且国内目前有能力投资购买“产权式酒店”的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
分析目前国内“产权式酒店”业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这**于近几年对外开放和经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；其三，国内“产权式酒店”的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资“产权式酒店”的信心和安全感也**于此。
产权式酒店”与传统投资方式的比较：
产权式酒店”作为新兴的一种投资方式，已经逐步得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资“产权式酒店”与传统投资品种的投资回报与风险的比较：
通过上表我们可以看到，“产权式酒店”的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。
产权式酒店”与“酒店式公寓”的比较：
酒店式公寓”发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者必然要将“产权式酒店”与“酒店式公寓”进行对比。
通过比较我们可以看到，“产权式酒店”和其它投资品种相比，更具有竞争优势，因此我司相信通过有效的推广活动，可以把这种比较优势的信息有效地传递给目标客户，达到项目顺利销售的目的。
综上所述，我司认为将本项目定位为“高档次的产权式度假酒店”，项目的定位准确清晰，是符合市场要求的，并且目前已经有了比较好的发展条件。从定位的基础和大方向上来说，无需进行定位调整。
项目卖点分析：
本项目的物业特点决定了其最大的卖点，也就是客户最关注的投资价值，主要体现在三个方面：一是房地产本身的投资价值；二是旅游产业和旅游房地产业的加速增长，为项目的发展创造了良好的前景；三是兴义的旅游资源，为项目的投资价值提供了有利的保证。
产权式酒店”的投资额度小、回报高，又能拥有固定资产的产权实体，把投资风险降到了最低，另外又具有无须投入精力经营的特性，较金融投资、项目投资轻松、稳定得多，非常适合在职人士、中老年人士或是为后**买作为其进入社会后基本的生活保障使用，此产品的推出，给普通百姓量身定做了一个投资机会，轻松、安全地成为企业主，享受丰厚的利润回报。
市场分析：兴义市“产权式酒店”处于待开发状态，没有成功的案例供市场运作借鉴，本项目基本上没有竞争对手。只是下午屯有一家体量不大的“酒店式公寓”，由于消费者对“产权式酒店”、“酒店式公寓”概念不明容易混淆，对本项目有潜在的威胁，因此需要在商业定位上有所区别，并把握时间尽快实现销售。
作为兴义市“产权式酒店”销售的先行者，建议公司在确保经济利益的情况下应以尽快实现销售为主要目标，以避免市场风险，快速回笼资金，聚集人气。为后期酒店经营、项目销售打下坚实的基础。客户积累期采取vip贵宾卡认购方案，实际操作方案还需要根据开盘前一个月的贵宾卡认购情况做相应的调整，从而更加准确地制定合理的**。
返租销售：1、招商工作。
产权销售返租，其关键看是否要有无真实的回报作为支撑，因此，商业项目的招商工作是其中最为重要的。
先炒商、缓炒铺，从商业地产的价值表现规律来看，只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开。
产权式酒店营销方案
方案一 产权式酒店营销方案。一 整体策略。1 公司简介。公司是由外商巨资打造的集住宿 餐饮 超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段 团结西路6号，周边商业氛围浓厚 交通便利，建有各式客房 棋牌室 会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便...
产权式酒店营销方案
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产权式酒店营销方案
宝泰酒店营销中心。产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权。即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权 给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权。投资者如购买商品房一样投资置业。将客房委托给酒店管理公司赚取投资回报及获取该物业的增值。同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质...