二级市场2023年2月刊)
深圳中原·市场研究部。
2023年3月5日。
1. 月度市场概述——**萎缩，成交低迷，**仍处高位。
受银行收紧房贷的影响，去年底以来楼市成交已逐渐回稳，2月份受春节假期的影响，楼市更加冷清，本月全市仅2个住宅项目取得预售，批售住宅不过2.39万平方米，创多年来新低。本月也只有6个楼盘自然加推，**住宅仅4.
91万平方米，同样创多年新低。
政策影响、客户观望、**萎缩、春节假期，这一系列因素导致2月份住宅成交量大幅减少，据统计全市仅成交住宅9.12万平方米，仅略高于2023年2月份的7.3万平方米，环比减少幅度达74.
55%。春节放假期间一些楼盘虽有成交，但因假期的影响，国土局公布的数据仅显示3套成交。不过根据中原的监测，大部分楼盘春节假期里成交的也不多。
另外，春节前成交量已率先回落，节后成交也只维持在年初水平，楼市成交氛围比较低迷。
成交量少，**盘成交比重增加，关内成交比重由上月的38%上升至本月的49%，2月份全市住宅成交均价再创新高，达24195元/平方米，环比**4.06%。罗湖、宝安和龙岗均价**，其它区**。
从各盘情况看，**较为稳定，少数楼盘春节前后推出一些优惠，但力度有限。
3月份是传统的成交旺季，虽然目前银行收紧房贷，首付多提高，7折利率优惠也较难申请，但预计成交仍会回暖，毕竟政策打击力度相对2023年仍是比较温和，市场上资金仍很充裕，而深圳的刚性需求依然庞大。随着3月份更多楼盘推出，成交量预计增加，基于目前楼市已有所降温，楼盘定价仍会比较谨慎。
2. **量分析——**锐减，中小户型为主。
2月全市新批售住宅2.39万平方米，创多年来新低，环比减少93.20%，同比减少91.40%，也比2023年春节所处的1月少78.85%。
图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
2月全市仅6个楼盘推盘，新推住宅4.91万平方米，创多年来新低，环比减少91.25%，同比减少62.062%，月中的春节假期对本月推盘量产生很大影响。
图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
分区来看，2月份全市仅宝安和龙岗各有一个项目取得预售许可证，且量都很少，环比大幅下滑。
2月份南山、宝安和龙岗共6个项目推售，环比也都是大幅减少。这三个区每个区2个楼盘推出，龙岗推盘量最多，而宝安不足0.3万平方米。
表1 2023年2月各区商品住宅批售、推售情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
2023年1月全市新推住宅561套，环比减少89.87%。新推单位以90平方米以下面积段为主，约占84.
31%，其中70平方米以上2房**最多，其它户型**少。2房主要来自龙岗，中海康城和茗萃园**多，1房来自宝安，90平方米以下3房来自龙岗，90平方米以下复式来自南山。
90平方米以上户型以3房为主，复式和别墅**很少房则没有**。90平方米以上3房都来自南山，别墅来自宝安，90平方米以上复式来自龙岗。
表2 2023年2月深圳市新发售项目户型结构表。
数据**：深圳中原市场研究部。
3. 成交分析——成交萎缩，**坚挺，成交结构导致全市房价再创新高。
在政策调控、**萎缩、春节假期的三重影响之下，2月份全市住宅成交量急剧萎缩，仅成交住宅1078套、9.12万平方米，环比分别减少72.38%和74.
55%，同比减少幅度更是达到79.56%和81.33%。
本月成交量略高于2023年2月份的781套、7.29万平方米，是2023年3月份以来最低，也是2023年以来次低。
图3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会**、深圳中原市场研究部注：以上数据为签预售合同数据。
受近期频繁调控政策以及春节假期的影响，各盘销售大都减少。新发售的楼盘都是自然推售，成交不多，整体销售率只有13%，远低于1月份36%的新盘销售率。在售楼盘销售也不太理想，周成交达到2位数的楼盘寥寥无几。
从本月销售前10名楼盘的成交情况也可看到本月市场的低迷。根据国土局公布的每日成交数据统计，2月份成交套数前10名的楼盘总共仅成交660套、4.43万平方米，环比减少66.
22%和73.80%。除上月底新开盘的七街公馆外，其它楼盘成交套数均不到100套，全市成交套数超过50套的，也仅4个楼盘，而1月份不少楼盘成交套数超过100套。
表3 2023年2月全市成交前十名楼盘列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
中原结合国土局销售公示和实际调研得到的数据也显示，2月份成交锐减。全市本月没有楼盘成交套数超过90套，成交超过50套的，也仅3个楼盘，市场低迷。
表4 2023年2月全市成交前十名楼盘列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
从各区域的成交来看，除福田外，其它5个区成交均减少，盐田和宝安成交面积减少幅度超过80%，罗湖、南山和龙岗成交面积减少幅度超过70%。1月份盐田新盘东部华侨城天麓及去年底新盘幸福海成交多，本月这两个楼盘可售的不多，同时市场成交气氛较低迷，导致盐田成交量大减；1月份宝安一些新盘成交火爆，2月份新增**很少，且新盘及其它在售楼盘成交一般，导致全区成交锐减；罗湖本月成交量仅0.12万平方米，在售楼盘成交都比较低迷；南山**量大减，各盘受春节的影响成交萎缩；龙岗情况与南山类似。
福田成交量大幅增加，主要是因为1月份**大增，开盘销售也还差强人意，其成交大部分在2月份体现。
图4 2023年2月深圳市各区一手商品住宅成交情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：成交量以当月签预售合同为准，而非备案。
从成交结构看，2月份新盘整体销售率13.01%，绝大多数户型销售率都在3成以下，其中90平方米以下户型销售相对好，销售率约13.1%，90平方米以上户型为12.
5%。单个户型看，90平方米以下的复式销售最好，**该户型的是宝能太古城。**最多的70平方米以上2房销售差，不到7%，3个新盘**该户型，每个楼盘该户型的销售都很少。
表5 2023年2月深圳市新发售项目成交结构表。
数据**：深圳中原市场研究部。
受成交结构的影响，本月全市新房成交均价再次冲高，达24195元/平方米，创历史新高，环比**4.06%，同比**120.19%。
图5 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：此数据为签预售合同数据。
楼盘**普遍较高的关内成交比重增加，拉升全市均价。关内4区本月成交4.43万平方米，虽然比上月减少67.
45%，但占全市的成交比重却由上月的37.97%上升至本月的48.57%，这对本月全市房价创新高起很大作用。
从个盘情况看，本月房价平稳。新盘均平价入市，未再创新高，在售楼盘也多保持在1月份水平，虽然一些楼盘在春节前后提供一些额外优惠，但幅度都很小。
分区看，本月龙岗房价涨幅最大，环比幅度超过36%。因成交量少，别墅项目洋畴湾花园（果岭海）以及十二橡树庄园对整体**影响大。宝安房价也**近1成，主要是因为**相对低的一些项目成交减少，而**高的万科金域华府、熙龙湾成交比重增加。
罗湖均价**7.47%，区域成交仅17套住宅，**受个盘影响很大。
其它三区成交均价**，其中福田跌幅达24.08%，主要成交楼盘七街公馆**相对于御河堤和深港1号要低。盐田**8.
4%，主要是因为经过上月的集中放量后，本月天麓成交少。南山均价**近5%，后海豪宅本月推盘少，成交比重下降，由57%跌至30.7%，另外别墅成交也减少。
表6 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表。
数据**：深圳中原市场研究部注：成交**以当月签预售合同为准，而非备案。
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