二级市场2023年4月刊)
深圳中原·市场研究部。
2023年5月14日。
1. 月度市场概述——成交先升后降，楼价仍稳中有升。
上半月楼市延续3月份的走势，成交火爆，1-17日共成交22.47万平方米，占全月总成交量77.16%，环比增加126.
51%。4月14日***常务会议要求二套房首付提高至5成，利率上调至基准利率1.1倍，市场成交氛围骤然回落，17日***更是下发《***关于坚决遏制部分城市房价过快**的通知》，除了重申二套房首付及利率上调外，提出对房价过快**的城市停止发放第三套房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，市场随即陷入冰点，4月18-30日总共仅成交住宅6.
65万平方米，日均只有0.51万平方米，各个楼盘的成交量均大幅回落，新开盘楼盘的成交也大幅萎缩，一些开盘仅成交成。不仅成交萎缩，看房的客户也明显减少，大部分楼盘到访客户都有成的下降。
2月份春节后楼市回暖月份成交火爆，楼价持续**，投资客比例迅速攀升，通知的出台除了影响投资客对后市的预期，也极大的限制一些投资客的再购房能力，新政策出台后出现了一些客户因无法取得期望的按揭贷款选择退房的情况。另一方面，处于相对弱势的自住需求在严厉的调控政策之下，多选择观望，同时首付及利率的提高，对一些改善型需求也产生很大的抑制作用。
不过，尽管成交陷入低谷，房价尚未有明显的变化，虽然一些新开盘楼盘定价已比较谨慎，**略低于之前的预期，但大多数项目**都是维持在调控政策出台之前的水平。根据中原的统计，在即将到来的五一小**周、深圳春交会，降价**的楼盘很少，即使是有打折**的项目，其优惠的幅度也是很小。从2023年的经验来看，量缩到价跌之间会有3-6个月的时间差，因此目前的**走势也属正常。
新政前一些楼盘**走高，如南山、宝安和龙岗的一些项目，新政后楼价有所抑制，如某项目之前预期开盘价33000元/平方米，政策后实际开盘均价29000元/平方米，不过其**仍是创项目新高。整体来看楼盘**仍是居于高位，虽有坊间议论前海某项目开盘价低于市价4000元/平方米，但该项目在位置、产品等方面缺点较多，其相对**并不算低。4月份全市新房成交均价20567元/平方米，环比**0.
66%，关内四区均价均**，关外宝安、龙岗两区**。罗湖均价**近2成，成交较多的翠竹楼盘****。宝安均价大幅**近2成，主要是因为月底新推的**楼盘成交少，月初推出的低价楼盘成交多。
4月下旬楼市成交低迷，而新增**活跃，市场的供需矛盾有所缓解，预计5月份市场仍会处于供过于求的情况。可推项目较多，在不容乐观的大环境下，楼盘推盘速度可望加快，5月**预计增加。而在高压政策之下，观望的情绪仍会弥漫，尽管深圳**尚未出台调控细则，但即使只按照***《通知》的要求实行，其影响也已经不小，楼市的低迷还将持续一段时间。
低迷市场会使一些楼盘**趋于理性，但大幅降价的可能性目前还很小，毕竟多数开发商目前资金压力还不大，而且市场上可售楼盘依然偏少，片区楼盘间竞争水平还比较低，开发商没有必要大幅降价出货。
2. **量分析——新政后**大幅增加，中小户型为主。
4月全市新批售住宅44.99万平方米，环比大幅增加136.17%，预售量回升至较正常的水平。
新政前4月份全市仅一个楼盘取得预售许可证，新政后取得预售的达到8个日两天更是有5个项目取得预售许可证。
图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
4月全市21个楼盘推盘，总共新推住宅40.39万平方米，环比增加58.70%，同比则减少22.
21%。本月推盘楼盘较多，但仍有一些项目分批少量推盘。整体来看，新政后**较活跃，4月16-28日共有13个楼盘推出住宅近28万平方米。
图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
分区来看，4月份9个住宅项目取得预售，宝安和龙岗各有4个楼盘，关内只有南山的丽湾国际公寓。宝安新批预售量最大，超过26万平方米，潜龙曼海宁和第五大道批售面积大。龙岗批售约15万平方米，阳光天健城批售量占比近6成。
南山丽湾国际公寓为商务公寓性质，不过其中一栋做住宅用途。
4月份全市有4个区有新增推盘，其中龙岗推盘最多，9个楼盘**超过18万平方米，其中龙岗中心城片区有4个楼盘推出。宝安有4个片区共6个楼盘推出，其中福永的金域豪庭和龙华的万科华府**较多。罗湖和南山都只有一个楼盘推出，不过体量都不小。
表1 2023年4月各区商品住宅批售、推售情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
4月全市新推住宅4100套，环比增加630.84%。新推单位仍以90平方米以下面积段为主，约占70.
95%，比上月上升近4个百分点。2房**最多，有13个项目**该户型，单房的**也不小，不过都是来自丽湾国际公寓。
90平方米以上户型以房为主，两者所占比例相当，3房主要来自首地容御、兰亭国际公寓、大公馆和招商澜园，4房主要来自兰亭国际公寓、公园大地和摩尔城。别墅的**持续低迷，本月仅新增15套。
表2 2023年4月深圳市新发售项目户型结构表。
数据**：深圳中原市场研究部。
3. 成交分析——低迷成交再现，房价仍坚挺。
严厉调控政策出台，4月楼市“先喜后悲”，***新政前成交约22万平方米，而新政后**量大，但只成交约7万平方米，全月总共成交3226套、29.12万平方米，环比分别只增加7.46%和11.
46%。
图3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会**、深圳中原市场研究部注：以上数据为签预售合同数据。
新政前楼盘成交活跃，****。福永的金域豪庭开盘售出近6成，****近1成；坂田的上品雅园新单位推出几天便售出7成，****也**1成左右；龙岗中心城的大公馆新品**比年初**超过2成，仍售出近5成。新政后楼盘成交普遍回落，**平稳。
龙华某楼盘新品开盘售出3成，**变化不大，而之前项目每次开盘销售率都在8成左右，**环比都**；南山前海某项目开盘**比之前预期的低近2000元/平方米，但销售只有2成左右；另外一些楼盘平价入市，但销售率也大多在2成以下。
成交前10名楼盘的分布也显示上下半月市场的差异。本月成交前10名楼盘都是在4月之前或4月上旬就有单位推出，之前存量少且4月下旬才推出新单位的楼盘，没有一个上榜，如体量不小的丽湾国际公寓和兰亭国际都没进入成交前10名。另外，市场低迷，成交分化的现象更为明显，本月成交前10名楼盘共成交1602套，占比49.
66%，而上月只有44.80%。
表3 2023年4月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
中原根据签认购书、签预售合同统计的数据也显示，4月下旬楼市低迷，新推的项目除了那些在上旬有过推盘的，其它均未能进入成交套数前10名。
表4 2023年4月全市成交（户型合拼后签认购书及预售合同量）前十名楼盘列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
从各区域的成交来看，罗湖和盐田成交量下滑，其它区增加。罗湖新盘成交一般，之前成交活跃的金翠园在存量减少、**上升、政策打压之下成交减少，另外上月成交多的文星阁本月所剩无几，成交很少。盐田成交量减少15%，虽然东部华侨城天麓和金山碧海成交增加，但幸福海在售单位剩余很少，本月成交大幅回落。
南山成交量增加幅度最大，上半月个盘成交好，下半月虽然成交低迷，但新增**多，有一定成交，另外一些豪宅的成交还比较理想。福田和龙岗成交量增幅都超过15%，福田在售楼盘以小户型为主，所受影响相对小，而且新政前成交多，1-17日共成交1.63万平方米，占全月总量83.
16%。龙岗**大幅增加，且***新政前成交多，约占全区总量的80%。宝安成交量环比仅增加1.
67%，上半月新盘多，且一些成交还比较理想，该区1-17日成交6.37万平方米，约占全月总量81%。
图4 2023年4月深圳市各区一手商品住宅成交情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：成交量以当月签预售合同为准，而非备案。
从成交结构看，4月份新盘整体销售率25%，比上月低1个百分点。90平方米以下户型销售较好，整体销售率超过31%，而90平方米以上户型销售差，只有10%的销售率。新政规定购买90平方米以上住宅首付要在3成以上，明显加重其销售压力。
单个户型看，1房和70平方米以下2房销售都不错，不过这两类产品**很少，其中金域豪庭**最多。单房和90平方米以下复式成交差，前者只由一个楼盘提供，**量大，后者成交一般，并且月底才推出，成交未完全反映。90平方米以上重大户型中，别墅成交最好，不过量小。
90-144平方米3房成交相对好，金域豪庭、上品雅园、大公馆和中海阳光玫瑰园的该类户型成交较多。
表5 2023年4月深圳市新发售项目成交结构表。
数据**：深圳中原市场研究部。
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