二级市场2023年9月刊)
深圳中原·市场研究部。
2023年10月18日。
1. 月度市场概述——楼市火爆，再遭调控。
9月29日央行、银监会、税务总局等多个部门出台楼市调控措施，主要是要求商业银行暂停发放第三套及其以上住房贷款，首套住宅首付不低于3成。9月30日深圳**出台通知，进一步要求本市户籍家庭限购2套住宅，能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。自4.
14新政以来，不到半年的时间，楼市调控政策加码，只缘于3季度开始各地楼市开始量价齐升，9月份更是大幅攀升。北京9月成交新房近万套，环比增加超过1倍；上海9月成交新房近12000套，环比增加近8成，成交均价21230元/平方米，环比小幅上升，比6月低点**超过1成；广州9月份成交新房92万平方米，环比增加93%，新房成交均价13836元/平方米，环比**22%。一方面****推出措施抑制房价过快**，另一方面房价在短期的平稳之后再次冲高，最终只能导致**出台更加严厉的措施。
深圳楼市量价齐升的态势尤其明显，9月份新房成交46.31万平方米，环比增加近8成，比5月份更是增加近3倍。9月份成交均价20037元/平方米，环比虽然只**3%，但从7月到9月，不少楼盘**均有1成以上升幅，一些甚至在更是达到成，如龙华某项目7月份**18000元/平方米左右，9月份**至24000元/平方米，涨幅超3成，龙岗中心城某项目7月份**9000元/平方米左右，9月份**至13000元/平方米，涨幅超4成。
9月份深圳楼市的火爆程度丝毫不亚于414新政前疯狂的月，929新政前开盘的玉湖湾吸引近4000人到场抢购，万科清林径开盘也是几乎抢购一空。**项目的表现也是极为出色，均价38000元/平方米的香山里开盘售出近300套，均价38000元/平方米的兰溪谷国际公寓开盘售出近200套单位，均价37000元/平方米的太古城加推的130套单位基本售完，均价25000元/平方米的第五园六期推出的170套单位基本售完，均价19000元/平方米的万科金色半山本月售出320套单位。
新一轮调控政策能否驯服房价这匹脱缰的野马，目前尚难确定，因为这取决于政策执行的力度，如一段时间之后政策又沦为明紧暗松的表面文章，在除了限贷限购而没有其它调节供需措施的大环境下，房价势将再度大幅**。我们希望市场各方能吸取经验教训，合理定价，给予市场一个相对稳定的发展环境，不然必将遭受更严厉的政策打压。另一方面，**应着力完善保障房市场，增加普通商品房的**。
2023年1-9月深圳仅1宗商品住宅用地出让，且该宗地限定了竞拍主体以及其商品住宅销售对象，“0”**的土地市场显然对深圳房价**起到不小推动作用，**应加大土地的**，包括公开出让或通过城市更新释放。同时，**也应加大对闲置土地的处理力度，促使这些土地尽快入市。虽然整体上深圳可供开发的商品住宅用地少，但仍有不少已经出让的土地闲置多年，如宝安中心区、龙华二线拓展区、观澜、横岗等区域。
短期来看，深圳住宅成交量必将再次萎缩，首付提高至三成以上，意味着又有更多刚需买不起房，家庭限购2套以下住宅，意味改善性需求、投资需求也进一步受到抑制。短期房价压力也不小，年底深圳新房**量迎来高峰，9月份新增**超过87万平方米，环比增加近2倍，几乎是1-8月总**量的4成，4季度新增**量也将维持在较高水平，竞争加剧促使**趋于理性。
2. **量分析——龙岗楼盘蜂拥入市，全市**量创新高。
9月份全市23个楼盘取得预售许可证，比上月增加10个，批售住宅91.40万平方米，创2023年以来新高，环比大增114.40%。
图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
9月**十分活跃，全市29个楼盘推盘，比上月多11个，推售住宅87.33万平方米，创2023年以来新高，环比大幅增加183.82%。
图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
分区看，9月份4区域有楼盘取得预售许可证，其中龙岗最多，该区13个楼盘取得预售，比8月份多6个，批售住宅达52.09万平方米，创2023年以来新高，环比增加112.09%。
龙岗5个片区有项目取得预售，其中龙岗中心城6个项目批售22.47万平方米。其它区取得预售的项目不多，其中宝安5个楼盘批售住宅约20.
13万平方米，环比增加214.04%；南山3个楼盘批售住宅15.91万平方米，环比增加131.
59%，其中香山里一个项目就批售近9万平方米；盐田2个项目取得预售，住宅批售量3.27万平方米，罗湖和福田没有住宅项目取得预售许可证。
从推售情况看，9月份也只有南山、盐田、宝安和龙岗有楼盘推售，其中龙岗推盘量最大，共17个项目推出，**住宅达50.43万平方米，创2023年以来新高。龙岗6个片区有新盘推出，其中新增**主要来自龙岗中心城片区，其有8个楼盘推出住宅23.
18万平方米，其次是龙岗镇，3个项目**住宅11万平方米。宝安6个楼盘推售，**16.76万平方米，西乡**量最大，2个项目推出住宅近10万平方米。
南山5个项目推出住宅17.78万平方米，其中香山里**约5成。盐田仅东港印象家园推售，**住宅2.
36万平方米，罗湖和福田没有新盘推出。
表1 2023年9月各区商品住宅批售、推售情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
9月全市新推住宅7521套，环比增加213.24%。同8月份一样，9月新增产品依然十分丰富，大平面、小平面、大复式、小复式、别墅均有**。
中大户型的**比例有所回落，本月90平方米以上户型共3193套，占比42.47%，比上月回落约13个百分点。中大户型中144平方米以上4房占多数，15个楼盘提供该产品，其中香山里**最多。
90平方米以下户型占比57.53%，其中90平方米以下3房最多，14个楼盘推出近2300套，玉湖湾、荔山公馆、怡龙枫景园等**多。单身公寓、5房以及别墅的**都很少，公寓只有田厦翡翠明珠**，5房基本上由荔山公馆提供，别墅则来自招商华侨城曦城、十二橡树庄园和兰溪谷。
表2 2023年9月深圳市新发售项目户型结构表。
数据**：深圳中原市场研究部。
3. 成交分析——成交放大，**稳中有升。
9月份全市成交住宅5416套，环比增加82.30%，同比增加66.54%，成交住宅46.
31万平方米，环比增加77.57%，同比增加38.86%。
新增**大幅增加，且不少楼盘销售火爆，促使本月新房成交量创2023年12月以来新高。
图3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：以上数据为签预售合同数据。
新政前楼盘销售多火爆，豪宅普宅皆热销。关内豪宅华侨城香山里一期529套大户型开盘售出5成，太古城两次加推当天都基本售完，兰溪谷国际公寓开盘也售出近5成。关外**楼盘销售也同样火爆，水榭春天**大幅上升至24000元/平方米后开盘仍售出5成，均价25000元/平方米的第五园六期本月加推单位售出7成，均价超过19000元/平方米的万科金色半山开盘售出7成。
普通住宅销售更加理想，玉湖湾开盘吸引4000人抢购，近千套住宅销售超过8成，万科清林径开盘售出8成，怡龙枫景园、汇龙天下等也都有不错的销售。只是，由于签约时间的滞后性，不少项目的成交情况在9月份尚未完全体现，限制了本月成交量进一步放大。国庆7天深圳新房成交达2538套，成交多的都是9月份新推的项目。
在售项目销售同样火爆，如福田的七街公馆上月成交34套，本月成交178套，本月**也比上月**；南山的东方银座公馆8月成交26套，本月成交116套，且**环比**；宝安的第五大道上月成交53套，本月成交107套，本月**也有所**。还有一些项目月份成交量都维持在高水平，如宝安的天健时尚空间和花郡二期月成交套数都超过100套。
从成交套数前10名的成交情况也可看出本月市场火爆。前10名楼盘成交套数最低的也有178套，而8月份仅有成交前3名楼盘的成交套数超过该数。9月份8个楼盘成交套数超过200套，而8月份仅有3个楼盘。
9月份成交前10名楼盘总共成交住宅2548套，占全市总成交套数47.05%，而上月成交前10名宗成交套数占全市总量的比例达到56.45%，成交量增加而成交比重大幅减少，表明其他项目成交也显著增加。
表3 2023年9月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
中原根据签认购书、签预售合同统计的户型合拼后成交套数前10名显示，9月份楼市比8月份进一步回升。9月份成交第10名项目的成交套数超过8月份成交第3名楼盘的成交套数，9月份5个项目成交套数超过200套，8月份仅有2个。
表4 2023年9月全市成交（户型合拼后签认购书及预售合同量）前十名楼盘列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
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