一、物流地产的概念与内涵。
物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
二、物流地产运营模式。
物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种。
1.地产商作主导，租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。
日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。
目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益**于物流设施租金与管理费。
“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类：物流业、制造业及零售业。
ups、dhl、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧。
尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。
普洛斯为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式：(1)物流园区与标准物流设施开发。普洛斯在选定了最具战略性的物流配送地点后，着手开发在规模、登记与合同条款上满足客户要求的通用仓储物流中心，为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。
(2)按客户要求定制开发仓储设施。即根据客户的特定需求，选择合适的地点，建设与管理客户专用的物流设施。
3)收购与回租。为了满足客户不断增加的财务目标，普洛斯可以收购客户现有的物流配送设施，再将其租给客户使用。收购与回租可以有效地将物流配送设施从客户的资产负债表上除去，从而使客户能够通过精简资产、提高资本利用率，将主要精力放在核心业务上。
与此同时，普洛斯也获得了大量赢利性物流设施。(4)提供咨询服务。依靠经验丰富的专业管理团队，普洛斯也为客户提供咨询服。
务，帮助其设计或改善**链管理流程。
2.物流商自有地产，自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。
优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。
目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，在管控模式方面，实行“集团总部一事业部一经营公司”**架构，并依据该模式设立八大事业部和四大中心，而八大事业部则包括了房产置业、物流等。
这样可能是加强了管理的有效性，但同时也可能带来管理成本的提高。
3.地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。
这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
4.由第三方牵头，联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。
物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。
这里的第三方包括两类：第一类是以**为主，**发挥自身的在资源优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等进行监管，确保物流地产的发展良性运行。但是在这种模式中**的管理功能可能过强，不利于市场竞争环境的形成，而且**承担的风险和责任也比较大。
第二类指第三方中介组织，它利用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价，并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高，而且对于中介组织也需要加强自律。
三、中国发展物流地产模式时应注意的问题。
1.房地产开发商应充分考虑市场风险，要根据实际情况合理开发。在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林。
基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正四处圈地，迫切要介入这一领域。目前，房地产开发商对于物流地产普遍持乐观态度，而对风险估计不足，这不利于我国物流地产的合理发展。
2.地方**要合理把握物流地产的土地出让环节。对项目审批等作充分的规划指导，同时对符合城市整体规划、区域经济发展规划的项目要简化手续，以实现物流业的合理快速发展。
并对物流地产发展中可能出现的问题确定适当的应对措施，避免出现过热或发展不足现象。
3.物流企业应该根据自身的经济实力和发展目标，选择合适的模式，切忌“随大流，一哄而上”。例如大型物流企业可以采用“普洛斯”模式或与地产商合作的模式，充分降低市场运作风险，提高资金利用效率；中小企业可以采用自建自营模式等。
4.大力发展第三方中介组织，提高中介行业的整体水平和自律水平，建立个人信用体系。主要通过引人国外中介组织、扶持国内中介组织、建立竞争机制等措施来实现。
5.加快物流地产人才培养和理论研究。目前中国对物流地产的探索主要是在实践阶段，而理论阶段的研究很少，通晓物流和地产的人才更少。
为了发展物流地产，提高物流运营效率，必须培养高级物流人才，引进国外先进技术，加强相关理论研究。
四、物流地产在中国发展的趋势。
1.地产商将成为物流地产开发的主要力量。就国外地产商来说，美国纽约证交所上市公司普洛斯，在全球开发及管理超过120亿美元的资产，出租总面积已超过2300万。
平方米。2023年以来，普洛斯已经在上海合作开发了上海西北物流园区。在苏州物流园区内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园区提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。
2023年8月，普洛斯与深圳盐田港集团签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元，合力打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。而国内地产商包括和记黄埔、珠江投资、富力地产等也将物流资产作为在近期发展的主要方向。其中位于广州市黄埔国际物流园区的广州国际玩具礼品城，由长江实业、和黄与广州国际玩具中心****联合投资运营，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿。
物流地产领域一直是富力力图开拓的战略要地：2023年10月，富力在广州花都圈下130多公顷地开发物流园区，规划有住宅和酒店。园区位于机场高速路出口，将利用航空渠道，打造仓储物流模式。
究其原因，除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、租金高、回报稳定的特点。
2.投资银行将成为物流地产投资的重要力量。麦格里、amb、腾飞等一些投资银行更加看好中国的物流地产，有转投物流地产的趋势。因为目前物流地产的投资回报率。
较为稳定，一般在10％左右，而商业地产投资回报率在8％左右。在新加坡上市的丰树物流房地产投资**2023年12月宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园区项目，其代价为1.2亿人民币。
除了在新加坡拥有约179万平方米的商业、住宅、办公、工业物业，丰树产业还把投资触角伸向美国旧金山、马来西亚以及中国。分析人士指出，和海外**投资中国商业地产一样，购买物流地产的目的依然是为了打包成地产**寻求海外上市。
3.物流企业加大与地产企业的合作力度，物流商成为地产商重要合作伙伴。目前中国物流地产还是主要由地产商来进行，这是因为物流地产需要大量的资金投入、丰富的地产开发经验，但是由于地产商对于物流领域的不熟悉，很容易造成目前商业地产大量过剩的现象。
这就需要地产商和物流商建立重要的战略伙伴关系，地产商充分吸收物流商在店址选取、物流园区规划、配送中心选址等方面的经验，实现物流地产的良性运转。
4.**加强对物流地产的宏观规划和政策指导。
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