二方案一。
2.1项目概况
某房地产开发商决定在武汉建一座12层商业写字楼，建设用地50000㎡(75亩），容积率为5：1，总建筑面积25万㎡,建设期为3年，建设期投资分别为%，贷款每年年末等额付款，三年还清贷款。该楼盘地理位置好，销售**30000元/㎡，销售期为3年。
2.2投资估算。
2.2.1建设投资估算。
表2.1 建设投资估算基本数据。
说明：①土地费用1200万元/亩（18000元/㎡)
②可行性研究费200万元（估算）；
③勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%；
④电梯单价25万元（网络数据），共30部，**空调600万元（估算）；
⑤供水电费为20元/㎡（估算）；
⑥管理费200万元（估算）；
⑦预备费：基本预备费＝（90000＋200＋2000＋125＋300＋32.5＋750＋45＋37500＋8000＋300＋300）×2%＝139552.
5×2%＝2791.05（万元）
涨价预备费：以工程静态投资139552.5万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资40%，第二年投资30%，第三年投资30%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价**指数为3%。
第一年涨价预备费为：
pc1＝139552.5×25%×［1＋3%）—1］＝1395.53（万元）
第二年涨价预备费为：
pc2＝139552.5×45%×［1＋3%）—1］＝2832.92（万元）
第二年涨价预备费为：
pc3＝139552.5×30%×［1＋3%）—1］＝4313.43（万元）
则该项目的涨价预备费为：
pc＝pc1＋pc2＋pc3＝1395.53＋2832.92＋4313.43＝8541.88（万元）
2.2.2建设期利息估算
预估项目贷款90000万元，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万元，第二年30000万元，第三年30000万元。
表2.2 建设期利息估算（万元）
表2.3 建设投资估算表（万元）
由上表可知工程总造价为109540.74万元，自有资金为43816.30万元，占总资金的40%。
表2.4 建设投资估算（万元）形成资产表。
2.3资金筹措。
自有资金为60950万元，第一年投资30%，第二年投资30%，第三年投资30%，银行贷款投入同自有资金。
表2.5 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
2.4收益及成本的估算。
2.4.1营业收入的估算。
由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平15000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。
第一年的销售收入：250000×40%×30000＝150000（万元）
第二年的销售收入：250000×30%×30000＝112500（万元）
第三年的销售收入：250000×30%×30000＝112500（万元）
则总销售收入为750000万元。
2.4.2增值税的估算（增值税率为17%）
第一年应纳增值税：150000×17%＝25500（万元）
第二年应纳增值税：112500×17%＝19125（万元）
第三年应纳增值税：112500×17%＝19125（万元）
2.4.3营业税金及附加的估算。
根据武汉市**规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
应纳房产税=90000×（1-30%）×1.2%=756（万元）
城镇土地使用税：250000×4＝100(万元)
城镇维护建设税： 第一年 25500×7%＝1785（万元）
第二年 19125×7%＝1338.75（万元）
第三年 19125×7%＝1338.75（万元）
教育费及附加： 第一年25500 ×3%＝765（万元）
第二年 19125×3%＝573.75（万元）
第三年19125×3%＝573.75（万元）
表2.6 营业收入、增值税、营业税金及附加估算表（万元）
2.5工程项目的盈利能力分析。
2.5.1财务报表的编制。
表2.9 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
2.5.2 计算盈利能力指标。
表2.10 项目投资现金流量表（万元）（折现率为15%）
项目税后静态投资**期pt＝4－1+|-157077.63|/293204.00=3.54(年)
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