2023年地产走势研判及格拉斯小镇房营销工作突破。
一、2023年北京房地产市场形势预判。
1. 政策环境预判。
2023年房地产市场调控力度明显加大，到2023年下半年调控效果逐渐显现，投机性需求基本得到抑制，房价过快**势头得到遏制，北京楼市房价涨幅明显收缩，部分房价**过快城市房价开始松动。
2023年伊始，**经济会议明确表示坚持房地产调控不动摇，2月22日国土部再次下发《关于做好2023年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地坚持房地产调控政策不动摇。保利招商金地万科近期更是高调降价，意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识，房地产市场形势依旧不容乐观。
2. 北京商品房市场供求情况。
1) 北京商品房市场供给情况分析。
2023年初北京商品房市场存量为137980套，存量面积为2274.49万平米；新增**量为123695套，**面积为1432.91万平米。
2023年初北京商品房市场存量为141439套，存量面积为2240.15万平米；新增**量为111162套，**面积为1363.74万平米。
截至2023年初北京商品房市场存量为168578套，存量面积为2555.01万平米。存量情况达到近三年最高值。
2) 北京商品房市场成交情况分析。
2023年北京商品房市场成交量为119863 套，成交面积为1463.74万平米，成交均价为20834元/平米。2023年商品房市场成交量为85865套，成交面积为1071.
58万平米，成交均价为22461元/平米。成交量、成交面积与2023年相比均**28%，成交均价同比上升8%。
从商品房成交特征分析，面积在50-150平米之间商品房成交量占比为70%，成交均价在12000-30000元/平米之间商品房成交量占比为65%，为市场成交主力。
3. 北京住宅市场供求情况。
1) 北京住宅市场供给情况分析。
2023年初北京商品住宅市场存量为93377套，存量面积为1140.66万平米；新增**量为114142套，**面积为1217.52万平米。
2023年初北京商品住宅市场存量为105272套，存量面积为1244.63万平米；新增**量为96576套，**面积为1096.83万平米。
截至2023年初北京商品住宅市场存量为129776套，存量面积为1551.16万平米。存量情况达到近三年最高值。
2) 北京住宅市场成交情况分析。
2023年商品住宅成交量为101814 套，成交面积为1109.87万平米，成交均价为20522元/平米。2023年商品住宅成交量为73526套，成交面积为803.
91万平米，成交均价为21828元/平米。成交量、成交面积与2023年相比均**28%，成交均价同比上升6%。
从商品住宅成交特征分析，面积在50-150平米之间成交量占比为75%，成交均价在12000-30000元/平米之间成交量占比为65%，为市场成交主力。
4. 小结。
2023年北京市场存量**达到近三年最高值，成交量因限购政策等多方面原因出现明显**，跌幅高达28%。加之年初**多次重申坚持楼市调控政策不动摇，预计2023年房地产政策调控依然从紧，市场观望气氛依旧浓厚。
二、2023年北京别墅市场形势预判。
1. 北京别墅市场供给情况分析。
2023年初北京别墅市场存量为4509套，存量面积为181.08万平米；新增别墅**量为3159套，**面积为114.54万平米。
2023年初北京别墅市场存量为4397套，存量面积为174.74万平米；新增别墅**量为3140套，**面积为113.44万平米。
截至2023年初北京别墅市场存量为5423套，存量面积为207.23万平米。存量情况达到近三年最高值。
2. 北京别墅市场成交情况分析。
2023年北京市别墅市场共成交3265套，成交面积为120.63万平米，成交均价为24461元/平米，成交总价为295.07亿元。
2023年北京市别墅市场共成交1950套，成交面积为73万平米，成交总价为190亿元，与2023年相比同比分别减少%；成交均价为26094元/平米，同比增加7%。
2023年第二季度成交数量为308套，同比下降61%，为最高值，主要因为北京从2月开始执行限购政策，抑制投资和改善等购买需求，成交下滑。
从成交特征看，面积在200-500平米之间别墅成交量占总成交量的80%，总价在2000万元以下别墅成交量占95%；单价在150000-25000元/平米别墅成交量占65%。
3. 小结。
根据2010-2023年北京别墅供求情况分析，2023年北京市别墅存量达到近三年最高值，存量压力较大；面积在500平米以下，单价位于25000元/平米以下，总价位于2000万元以下的经济型别墅为北京市别墅成交主力。
三、2023年区域市场情况分析。
本项目区域市场主要监测**别墅区、奥北别墅区的东方普罗旺斯、温哥华森林北郡、御汤山、金科王府、远洋傲北和泛cbd的泰禾红御项目。
1. 区域市场供给情况分析。
2023年初区域别墅市场存量为481套，存量面积为26.96万平米；新增别墅**量为849套，**面积为48.08万平米。
2023年初区域别墅市场存量为883套，存量面积为51.02万平米；新增别墅**量为679套，**面积为28.88万平米。
截至到2023年初区域市场存量为870套，存量面积为49.37万平米。
由于政策因素导致区域市场出现供大于求现象，存在明显区域压力。
2. 区域市场成交情况分析。
2023年区域市场别墅共成交447套，成交面积为24.02万平米，成交均价为26260元/平米。
2023年区域市场别墅共成交692套，成交面积为30.53万平米，成交均价为27960元/平米。因2023年9月远洋l**ie、誉天下、远洋傲北等多个新项目入市，带动市场热销，故成交量有所提升。
从区域别墅成交特征分析，面积在300-500平米的别墅成交量占比为80%，总价在600-1000万元之间别墅成交量占比为67%，为市场成交主力。
3. 在售主要竞品项目存量及2023年新增**。
截至到2023年初区域市场存量为870套，存量面积为49.37万平米。其中财富公馆存量为32套，面积为5.
17万平米；丽宫存量为39套，面积为4.53万平米；泰禾红御存量近50套，面积为3.6万平米；清锦源存量40套，面积为3.
03万平米；远洋l**ie存量25套，面积为2.16万平米；东方普罗旺斯存量15套，面积为1.37万平米。
2023年区域入市项目较多，时间大都集中在二季度和三季度，除远洋l**ie、丽宫、财富公馆、京基鹭府、誉天下和棕榈滩**墅为现有老项目外，老庄和融科千樟树均为新项目。
其中，老庄位于**别墅区机场高速苇沟出口南侧，交通便利，配套齐全。占地8.65万平米，建筑面积10万平米，产品全部为独栋别墅，地下一层地上二层设计，面积为450-1800平米，赠送600-2300平米花园，内部双会所设置，预计2023年3月开盘。
4. 小结。
通过对目前区域别墅市场供求情况分析，区域市场存量高达870套，与2023年持平，加之2023年多竞品入市，市场依然存在较大竞争压力。
2010-2023年主力成交面积主要分布在300-500平米，成交总价主要介于600-1000万之间。由此看见，本项目产品并非市场主力需求，去化存在一定难度，需通过提升自身形象和附加值获得市场青睐，促进成交。
四、2023年项目营销swot分析及营销突破。
1. 项目营销swot分析。
1) 优势：
项目占地3300亩，容积率不足0.3，为北京少有的低密**；
紧邻温榆河，内有老河湾穿流而过，超过60%绿化率，拥有先天自然景观优势，此为与**别墅区竞争最大差异化价值；
长达七期开发，有足够空间进行品质拔升，未来可通过丰富配套提升城市别墅属性，具有较高的升值空间。
2) 劣势：
存量产品因时间问题存在**老旧、格局过时等问题；
现有产品力较弱存量与新推三期产品面积总价存在竞争关系，如若不及时去化，将因三期入市而滞销；
久未有任何推广动作，市场声音沉寂。
3) 机会：
**再次明确表示不再批复独栋别墅，独栋别墅将成为真正稀缺品，存在无限保值升值空间；
随着第四使馆区的规划和周边idc商务特区、地铁s6号线的建成，区域价值将得到最大提升；
借助三期新品入市，为实现**形象重塑提供机会。
4) 威胁：
区域现有竞争货量存量大，而去化速度较慢，消化周期加长；
2023年多个新盘入市，增加潜在竞争压力。
2. 项目营销突破。
1) 市场声音释放。
2023年承载**回归重任，需重新释放**声音，通过一定力度的推广，实现市场声音重塑。线上声音释放的同时配合线下精准宣传。
2) 处理存量增量销售关系。
现有一二期存量产品力较弱，总价和面积与三期存在内部竞争，在三期开盘前全力去化非沿河大独栋产品；
3) 整合内外资源。
充分利用集团内部现有高端酒店和电商平台等实现内部资源整合，并通过全员营销助力销售。
借助周边资源如**别墅区项目、二手中介等联合重点销售力量进行圈层营销，推介客户；与高端俱乐部、银行、高级轿车4s店等建立长效合作机制，进行活动合作，植入项目信息。
4) 策划活动提升人气。
今年通过策划一系列主题和暖场活动提升现场人气，同时实现口碑传播。
5) 助力销售。
加强与销售互动，及时了解客户情况。关注市场及竞品动态，定期与销售团队分享最新资讯。
6) 加强沟通机制。
保证案场**公司与开发商、开发商内部之间有效沟通，降低沟通成本，提升工作效率。
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