整体营销思路

整体营销策划思路。

一、市场定位。对“中国水晶城”项目进行定位，包括前期的市场调研和项目的swot分析，及号馆的功能业态定位，使得业态比例合理，功能互补。

二、建筑优化。包括商铺优化及业态定位优化，考虑到具体的可操作性（走廊宽度，消防、暖通、业态比例、功能分区等）。

三、现场布置。对中国水晶城展示接待中心进行现场布置，包括沙发、桌椅、茶几、水杯等，同时招销售接待人员并进行专业的培训。培训内容主要是怎么介绍项目，抓住客户的心里所想，怎么与客户进行交流（因为接待人员很重要，一不小心说错话就错失客户）.

现中国水晶城logo已确定，可以制作名片及项目楼书、vi延展和dm宣传单，对商铺需求者进行信息登记管理等，做好开盘前的“蓄水”工作，一般商业地产开盘选择在旺季（东海国际水晶节）之前、楼盘主体完工之前。

四、营销推广。这一块主要包括售楼处的包装和户外包装。售楼处主要做vi延展（纸杯设计、手提袋等），楼书、dm单等，售楼处大量宣传要达到这样一种效果：

即让商铺需求者有种“一铺难求”的感觉。户外包装做围挡、高炮、海报等。

五、项目开盘。商业地产项目要经历蓄水期、开盘期、开业期、养市期、正常运营期，所以在开盘前要进行充分“蓄水”。一般蓄水量（售楼处商铺需求者的有效登记数量）：

商铺**量＞3:1才能选择开盘，一个商业地产项目只有一次成功开盘机会，开盘期是中国水晶城项目的重中之重。

六、销售管理。最重要是商铺定价问题，**的制定采用什么方法（市场比较法、成本导向定价法、房屋租售比定价法），要考虑的因素包括（每㎡的土地成本、装修费、物业管理费、利润等）。商铺的租赁和销售采用什么方式：

售后包租、使用权销售、产权销售等，付款方式包括分期付款、银行按揭，有些包括收取过户费、管理费等，要制定具体可操作方案。

七、招商管理。在招商策划中需要解决什么样的合作伙伴，给予对方什么利益，如何才能实现价值最大化的问题，制定具体的招商计划书。招商主要分为主力店招商和中小店招商，“中国水晶城”项目主力店包括超市和有品牌影响力的服装、珠宝等。

八、正常运营后管理。主要做：

1、制定商户的进出入制度，对商户的转让、过户行为进行严格审核，防止轻易破坏市场的稳定性。

2、对商户的优化管理，包括整体形象策划推广与**推广。

3、做好日常的物业管理（清洁、保安、维修等）。

4、商场逢节假日做好**宣传活动等。