金泰·假日花城营销方案。
诚必达机构。
第一部分：市场分析及营销目标。
一、 市场分析。
1、一线城市。
从目前房地产市场的现状来看，国家对房地产市场的政策调控始终是保持不放松的态度，同时，金融市场也在持续收紧，银行信贷能力的萎缩，不论对开发商还是购房者而言，都会使其房产流动资金受到很大的影响，加之，目前通胀压力明显增大，大部分人的消费意识已经非常低下，购房信心也在持续下降。
随着房产调控渐趋深化，开发商普遍负债增加、**量增大，造成全国市场的房企资金链吃紧下行业兼并转型的现象持续上演。
从房价方面来看，目前，全国楼市降价呼声已愈发强烈，上海、北京一线城市房价已出现实质性下行，一些品牌地产也纷纷进行了**调整，万科11月在各地推出的新楼盘**较之前下调幅度达到15%到20%，每平米下降1000-3000元不等，与此同时，中海等地产巨头也加入了降价的行列。在一线城市进入以价换量浪涛之时，降价潮也正逐步向二三线城市蔓延。
2、本地市场。
对于西安楼市而言，置业者已愈发理性化，西安住宅市场销量渐趋平稳，11月份西安普通住宅市场周度交易面积持续在20万平米线徘徊，相比月各周的走势来看显得较为平稳，西安住宅市场销量已处于低位趋稳的状态。就西安市场的表现来看，“4字头”楼盘、“破8折”楼盘、**房已在开始频频出现，但是，具体来看，同一楼盘进行实质性的**调整的案例却未曾显现，折扣、让利仍然是市场的主流，西安市场上真正意义上的降价楼盘仍在酝酿之中。
预计伴随着全国房价下行声音的持续增强，加之品牌地产商进行**调整数量的增多，西安楼市打折**力度持续“升级”，12月房价下行的压力进一步加大。
二、 区域市场分析。
从上表分析得出：
本区域成交户型仍以两居、三居为主，成交均价区间在6900-9500元/㎡；
本区域部分楼盘近期降价活动明显增强，例如裕昌太阳城推出100套****，5980元封顶价，赠送面积约7%；
本区域在售产品**数量较大，竞争激烈；
三、 月度营销目标。
12月4.1期销售目标5套；
12月4.2期销售目标80组。（注：此目标值不包含内部认购销售套数；目标分解：开盘解筹60套+开盘后旺销期20套）；
第二部分：产品线分析：
一、 4.1期剩余产品分析。
注：本表不含部分16套板式107平米**）
已销售：798—18=780套销售比例97%
分析：通过上表得出，4.1期滞销户型主要集中于38号楼1层127㎡，由于采光等问题，造成滞销；
二、4.2期产品分析。
分析：4.2期共计**291套，均为大面积纯板式小高及中高层产品，面积区间127-196㎡。三房产品占86%、四房产品占14%。
三、4.2期认筹分析。
截止2011.11.22，认筹客户共计227组；
认筹客户来访区域分析：以高新为主；
认筹客户年龄分析：以30-35岁为主；
认筹客户职业类型分析：以企业高管为主；
认筹客户累计户型分析。
四、4.2期洗筹客户分析。
截止2011.11.22，参与洗筹客户56组；
认筹客户来访区域分析：以高新为主；
认筹客户年龄分析：以30-40岁为主；
认筹客户职业类型分析：以企业高管和职员为主；
认筹客户累计户型分析。
第三部分：营销策略。
一、 营销重点：
4.2期开盘+强销为主，4.1期尾盘去化为辅。
外围线下公关+**线上推广+营销活动+圣诞嘉年华氛围营造=4.2期开盘解筹60套+热销20套+4.1期尾盘去化5套。
二、 推广策略：
根据现阶段营销任务，本月营销推广将围绕着4.2期开盘、高端活动氛围营造及4.2期旺销为主，以及金泰假日花城项目品牌的信息释放。重点将4.2期开盘及旺销作为推广主线。
整体推广主题：
高新纯板小高层。
金泰·假日花城四期陶园127-196㎡阔景华宅，全城热销中。
整体推广思路：以4.2期开盘及事件营销活动为项目整体推广主线，以圣诞嘉年华为推广氛围营造。
3、推广实施。
四、营销手段。
1、常规营销。
公关维护：针对意向客户组织高端活动，并宣传认筹信息，扩大项目影响力与注意力，吸引目标客群，凸显产品价值及市场关注度。
线上推广：在推广上进行立体式投放——注重表现形式，提升思想内涵；对产品、活动信息有效释放。建议添加多渠道的广告投放组合，通过增加**平台手段来增加上访量。
线下配合：加大行销力度，针对4.2目标客户群集中的商业中心以及社区、单位（高新区高科技企业、高档住宅区、研究所）展开外展与行销；
内功建设：在4.2期即将开盘的情况下，应注重提高置业顾问的个人素质及对产品的深化理解，进一步提高4.2期认筹转化率。
品牌联动：加大五城联动，九盘齐发的品牌宣传，释放大五期开发信息，加大金泰假日花城醇熟**的项目宣传及亮点展示。
老业主资源挖掘和梳理：梳理前期积累的意向客源，并增加老带新优惠措施，调动老业主的积极性。
社区文化促进老带新：圣诞嘉年华可增强老业主的尊贵感，并吸引目标客群，增强案场销售氛围及凸显产品价值。扩大产品在业内及市场的影响力，拔升项目品牌形象。
事件营销：通过开盘活动和专项主题活动（例如：献爱心等活动）造成市场轰动，吸引目标客群，引发客户追捧。
2、多重营销模式突破。
手段一：借势（整合资源）
结合各推广**，进行资源整合，为4.2期网罗意向客户。
手段二：造势（概念突破）
以“仅余99套”为主导概念，创造客户的紧迫感与饥饿感；
有效提升4.2期的知名度与市场关注度，强力冲刺认购高度。
手段三：蓄势（客户梳理）
全面梳理现有4.2诚意登记客户，并适时跟进维护，提升客户信心，降低客户流失。
全面梳理已成交的老客户并跟进，引导老客户进行认购及老带新；
全面梳理所有来电来访未成交客户并跟进，释放优惠信息，促进认购；
继续梳理跟进前期4.2意向储备客户，释放优惠递减的概念，促进认购；
手段四：提势（加大行销）
针对4.2目标客户群集中的单位与社区展开行销（高新区高科技企业、高档住宅区）
手段五：创势（**营销）
针对西安高端商场会员、金融机构的vip会员、高端楼盘客户、企业法人、陕北客群进行资源获取及**邀客。
3、线上推广提升（具体排期见本案附表）
根据现阶段营销任务，通过多渠道广告**的整合，对项目与4.2产品进行宣传造势，全面展开高密度、立体式宣传，以“高新纯板小高层”为核心宣传卖点，以“仅余99套”为概念，创造市场客户的紧迫感与饥饿感，全面提升4.2期的知名度与市场关注度，强力冲刺4.
2期认购高度。
4、线下活动维护促进。
鉴于目前市场情况，针对客户观望情绪浓烈，建议在12月组织有针对性的营销活动对4.2的意向客户进行摸底并释放品牌信息，为4.2的开盘和热销打好基础。
专向主题活动，全面助力4.2期热销。
五、4．2期销售实施：
4.2期开盘筹备与执行工作。
1、开盘前筹备工作明细（根据既定开盘时间12月3日进行工作安排）
2、工作分解：
**试算：确认开盘时各个**的销售**，为开盘时客户认购做准备；
客户梳理：对认筹客户进行梳理，通过洗筹，估算出开盘时的认购的客户数量，为开盘做准备；
开盘形式：确认开盘时的选房形式与认购流程，并对优惠政策与开盘活动进行确认，对开盘工作进行有效分解；
预售证件：完成4.2期相关预售证件的办理，并制作完成相关**公示文件；
**确认：根据预售的办理情况与工程排期，对开盘时可推出的**数量进行确认，并做好销控准备；
**出街：在开盘当周进行立体式、高覆盖的**整合推广，对市场进行信息轰炸，将开盘信息进行强势推广；
销售准备：开盘销讲内容的确认，并对销售团队进行相关的培训，完成开盘时的工作安排，做好开盘的销售准备工作；
开盘包装：完成开盘活动的案场包装工作，各种案场物料包装到位；
开盘活动：活动进场与设备调试，完成开盘活动的筹备工作。
3、开盘目标：结合现阶段洗筹情况，开盘目标为认购60套**。。
五、营销活动。
.2期开盘。
节目表演、**活动、摇号选房；
营销推广执行
一 时间阶段划分。第一阶段 2015.8 2015.10 项目预热期。在该阶段，通过多种宣传手段，以建立公司的形象为起点，随后以推出服务主打卖点的方式进行项目的推广宣传，使得服务为消费者所广泛认知与认同，逐步积累项目的营销势能，第二阶段 2011.4.28 2011.6 开盘强销期。经过开盘这一销售...
微薄营销执行案
一 概况 营销目标 ideaskin品牌传播，以及ideaskin全系产品宣传推广 要品牌还要销售，要粉丝更要客户！传播方式 以单向发布ideaskin微博相关的活动晒单，秀产品为主，偶尔有新品推送，互动活动，新闻为辅。整个微博内容指向过于单一化，双向互动较少，建立微博团队来增强第三方传播与互动。i...
开盘前营销推广执行方案
策划背景。在大环境相对低迷的情况下，针对目前客户不断流失的形式，为了在短时间内抢在其它品牌竞争对手入市前，挖掘更多的潜在客户，扩大佳惠国际品牌在市场上的影响力，促成项目销售进度。制定该营销推广方案，还有相应的营销推广活动。营销方案。当前客户心态分析 1 已登记客户期待座谈会的开展，希望 回报模式 经...