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天河都市广场营销执行方案。
目录。第一部分项目分析。
一、 近期市场状况。
二、 项目概况。
三、 项目定位。
第二部分销售策略。
一、 销售总体策略。
二、 入市时机及销售前提。
三、 销售阶段及工作安排。
天河都市广场营销执行方案。
目录。第一部分项目分析。
一、 近期市场状况。
二、 项目概况。
三、 项目定位。
第二部分销售策略。
一、 销售总体策略。
二、 入市时机及销售前提。
三、 销售阶段及工作安排。
四、 各销售阶段推货策略。
五、 销售管理。
六、核心卖点的提炼。
第三部分**策略。
一、 厘定**的相关因素。
二、 **定位。
三、 **策略。
四、 定价原则。
五、 付款方式及折扣控制。
六、 **控制。
七、 回款预估。
第四部分宣传推广策略。
一、 广告目标。
二、 宣传推广策略。
三、 **组合策略。
四、 推广费用预估。
第五部分项目包装。
一、 包装总纲。
二、 基础形象设计。
三、 营销通路的包装。
四、 卖场形象包装。
附件：一、**投放计划及费用安排。
二、价目表。
第一部分项目分析。
一、 广州市商业地产的市场现状。
一）近期广州市商业地产市场概况。
2023年，广州市商业地产在**实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：
1、体验式商铺开发（shoppingmaii）引领潮流体验式商铺开发（shoppingmaii）是2023年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于shoppingmaii。据悉，目前广州在建的maii有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。
广州市场都接受maii这种类型的商业项目。天河都市广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为广州首席社区商业maii。
2、专业市场**看涨。
由于广州经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，广州的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2023年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具**广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势。
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2023年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、广州百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。
因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家。
大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。
而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增。
2023年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在广州报纸**作广告，比9－10月份多出4个，其中广州市内有34个，市外有2个。报纸的广告量为***元，比9－10月份增加63.9%，其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99％。
广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放，组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体**走低。
2023年1－9月广州市批准的商预售面积达48.52平方米，成交面积为41.12万平方米，同比增长47.
57%和11.47％。广州市特别是八区商铺的**量大增，呈现出迅猛发展的势头。
受**量的巨大影响，虽然2023年前三季度的成交量与2023年相比有较大幅度的增长，但少于2023年的**量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。
同时，因2023年商铺市场供大于求，导致2023年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与2023年商铺的成交**同期大幅下降了25.19％。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
1998-2023年原八区商铺批出量与成交量图示。
1998-2023年全市商铺成交均价表。
单位：万平方米）
年份八区十区。
批出量成交量批出量成交量。
数据**：广州市国土房管局及广州市房地产交易所。
二）、近期广州市商业物业市场发展变化。
2023年第三季度广州商铺市场调查分析表。
面积单位：万平方米**单位：元/平方米。
2023年1－9月。
2023年1－9月。
增长。全市批准预售商铺面积其中：八区。
全市预售商铺成交登记面积其中：八区。
全市预售商铺成交登记均价其中：八区。
数据**：广州市国土房管局及广州市房地产交易所。
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看，预计未来一年广州市商业市场有以下趋势：
全市各片区商铺走势差别较大，专家预计，2023年广州市热点地区的商铺**仍将稳中有升，但幅度不会太大，其中，地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬，而其他商铺市场的**走势会与2023年基本持平或略有下降。
销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析：东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米，实用率是80％折合实用面积售价60000元/平米。天河都市广场因为街铺的数量很少，如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米，那么我们认为风险很高，因此建议首层建筑面积销售均价为28000－30000元/平米，负一层建筑面积销售均价为13000－15000元/平米应该比较适。
合。位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出，由于其成本较低，租金和售价都比天河都市广场低而且已经引入了好又多和欧培德。因此建议本项目的租金适当降低首层180－200元/平米，负一层100－120元/平米之间。
二、项目概况。
一）项目基本经济技术指标。
类别面积类别面积占地面积 10000㎡
首层商场面积 2941㎡
总建筑面积24155㎡
二层商场面积3582㎡
建筑层数7层。
三层商场面积3582㎡
负一层3909㎡
四层商场面积3582㎡
负二层3909㎡
五层商场面积2650㎡
建筑高度23m
地下车库车位99个。
结合项目推广的需要，和项目作为maii的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为35000平米。
二）广州现时情下项目s、w、o、t的变化。
1、项目优势（s）
1)、本项目紧临黄埔大道城市主干道，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；
2)、地铁5号线的区间站紧邻本项目；扩大了项目的辐射区域。
3)、靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；倚靠东西主干道黄埔大道，多路公交车途经本项目及周边区域；
4)、员村二横路是区域板块的中心，生活配套成熟完善；
5)、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套，邻近天河区**及天河公园；目前天河区一带约有20万白领，而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近9万人，具有巨大的消费能量；
6)、市场的稀缺性和唯一性。
员村二横路能与天河都市广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。路边的商铺全部零散分布，形象差，无舒适的购物环境。
广州是一个长年炎热的城市，而本地段尚无全**空调开发品种齐全的商业广场，是本地段商场的稀缺性。天河都市广场是旧城新区的特性商业代表，城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补的结果，对商业中心的发展有利。
2、项目劣势（w）
1）、现时消费能力不足。原居民主要是村民和外来人，消费能力和消费水平不是特别高。
2)、地段的知名度与价值认识有待提高。作为广州的农村地带，广州市民对此区域的认同仍时间；
3)、员村二横路商业规划不够完善，周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展；
4)、项目太过于靠近广州市的主商圈天河城和正佳广场。
3、发展机遇(o)：
1）、广州的城市建设规划以2023年，员村周边地区四大重点市政工程，即位于琶洲的广州新国际会展中心、地铁二号线总站，以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工，以往因工厂云集、环境杂乱而在广州人心目中形象不佳的员村，社区面貌会发生脱胎换骨的变化。
年的亚运会将在广州举行，天河区作为主场地，市政设施的建设将进一步完善。
3）、员村地块已成为**在2023年至2023年重点开发建设的大型地块之一。可出让建筑面积达141.4万平方米，规划性质为酒店、居住、商业用地。
4、发展威胁(t)：
1）、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场；
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