太一·御江城首期。
营销推广执行方案。
广州凌峻信息咨询****。
2023年9月。
作为**的首期开发。
在缺少品牌与榜样的益阳；
在缺少企业根基的外地市场；
太一·御江城将承担怎样的任务？又面临怎样的挑战？
太一·御江城的营销推广必须进行全方位的创新与突破！
太一·御江城不仅需实现预期的销售目标，还肩负提升太一企业品牌的重任！
太一·御江城不仅需打造成高档滨江住宅，还肩负展示项目整体形象的重任！
太一·御江城不仅需进行广告和媒介创新，还肩负颠覆益阳传统营销的重任！
因此，太一·御江城的出现，对于太一地产、对于益阳房地产市场来说：
这是一次开发思维的转变！
这是一个创造历史的时刻！
一）营销环境分析。
1、市场竞争层面。
益阳不缺少开发企业，但缺少行业的榜样。
随着外来开发商的进入，益阳房地产开发水平具有一定提高，但整体而言，受购买力的影响以及市场（包括**）不规范运作，资本逐利的天性暴露无疑，市场缺少精品楼盘，缺少让消费者认可的房地产企业，缺少行业内的榜样；在这样的市场竞争层面上，本案不仅需要实现预期利润，还需建立自身在行业里的地位。
2、楼盘规模层面。
益阳不缺少**，但缺少成功的**。
从香港城到梓山湖新城，再到紫龙郡，益阳不缺少**，但从目前**的开发现状而言，均不十分理想，这与市场的调控有关，但更多是在于自身的原因。毫无疑问，**具有规模优势，但**开发因开发周期长，具有更多不可预知的风险，因此，在营销过程中必须长远规划，踏踏实实做市场，形成在消费者当中良好的口碑，实现可持续发展。
3、市场产品层面。
益阳不缺少购买力，但缺少值得消费者付出的产品。
益阳城市整体购买力相对较弱，但就高端消费群体而言，益阳并不缺少，特别是行政事业单位领导，多为。
二、三次置业；但综观益阳楼市，缺少的是与高端客户群体需求相匹配的居住空间。本案的出现将填补市场的空白，但如何让消费者对项目的产品深入了解，让他们知道本案与市场楼盘有何区别将是营销中所承担的重要任务。
4、营销水平层面。
益阳不缺少常规动作，但缺少营销的创新。
受一线城市以及外脑机构的影响，益阳的营销水平具有一定程度的提升，但仍停留在传统的营销思维，即通过大众媒介被动式寻找客户，通过这样的方式当然也可以实现销售业绩，但本项目一方面定位较为高端，运用小众营销方式更为有效；另一方面作为市场标杆以及**开发，需要营销方式的创新。
5、推广渠道层面。
益阳不缺少媒介，但缺少可以完善的渠道体系。
益阳房地产作为三线城市，虽然具有报纸、户外等房地产推广渠道，但并不具备。
一、二线城市完善的推广体系，因此，必须在以大众媒介作为推广方式的渠道进行创新，更加注重关系营销与渠道营销，通过人际关系与一对一的传播建立完善的推广渠道。
二）消费者分析。
1、客户构成。
五大类型客户群。
公务员与事业单位等泛公务员阶层，尤其是在**任职多年的大小**。
私营企业主。
电力、电信、能源、金融、烟草等垄断行业以及当地支柱性企业的干部职工；
外地经商、务工人员；他们选择在家乡买房置业，或供养自己的家人、或作为自己返乡时的落脚点；
下属县市富裕人群。
2、客户消费水平：
20/80原则。
对于中小城市而言，其消费水平呈现出异常突出的20/80法则，特别是在中高端消费领域，80%的消费来自那20%的经济收入较高者。对于本案的高端定位，所针对的客户群体必然是位于金字塔尖的部分，在目标客户群体定位相对较为清晰的前提下，如何针对性展开推广具有重要意义。
3、消费者需求分析。
市场分析小结：
益阳房地产市场整体开发水平不高，缺少值得高端客户群体付出的居住社区，太一地产作为沿海企业，必须担当起市场领跑者的角色，必须跳出益阳，超越益阳，以全国一流的视野与理念导入市场，引领市场，在利用首期的示范开发为后期打下坚实的基础并建立良好的口碑；通过营销模式的创新，实现客户的快速抓捕。
一）项目整体。
1、项目规模：项目总建面积达近百万平方米，为益阳首屈一指的滨江**，**在气势、配套、资源整合、板块价值的提升上具有先天的优势，可极大提升项目对消费者的吸引力，因此，在营销过程中应通过“资江两岸居住主题公园”进行造势与造梦，为消费者描绘未来居住的蓝图。
2、项目区位：项目位于资江两岸，无疑南岸的价值远高于北岸，因此，项目的利润获得主要依靠南岸的开发，因此，南岸必须实现较高的售价。在此前提下，南岸项目的档次与形象必须提升到一个全新的高度，并获得消费者的认同。
3、景观价值：项目南北均拥有约2公里的一线江景，其景观价值具有先天的优势。
4、项目开发：因**原因，目前项目整体的开发具有众多的不确定性，因此，在对项目整体形象进行推广的同时，应注重度的把握，不宜过于务实。
二）项目首期。
1、区位分析：位于项目整体最佳地块，周边配套完善且发展较为成熟，消费者具有较高的认同度，项目周边的大禹广场、风光带已建设完毕，且距一中、超市等城市配套距离较近。
2、项目指标：首期用地面积仅17亩，总建筑面积约5万平方米（含不计容积率的面积），从首期的指标来看，并不具有**开发的气势，因此首期推广必须结合项目整体形象推广进行。
3、项目规划：项目首期规划三栋住宅，临江以高层为主，南部为中高层，总体上形成错落有致、极具韵律的临江建筑群落。受场地条件限制，社区内部的空间较为有限，但外部环境较佳，因此在规划中也充分照顾到了各种产品的观景效果。
4、建筑特色：项目整体风格为具有品质感的现代简约风格，建筑立面融入蒙德里安构图思想，将二维的绘画理念和四维的建筑空间相结合，表达出简洁质朴、含蓄的生活观念。引入直角相交的水平线和垂直线，并加以夸张变形，采用红、蓝、黄三原色及黑、白、灰三非色的色彩体块有机配合，在深灰色的外立面上，将建筑的体块感表现得淋漓尽致。
5、户型特色：项目的户型设计充分考虑了当地人的居住习惯、观景效果等，同时大量引进了诸如入户花园、空中花园等创新产品设计元素，大大提升了项目的户型增值空间；户型产品线较为丰富，形成了40-186平方米等不同档次的户型，满足不同客户群体需求，拓宽了产品的市场面；户型总体设计先进，达到了国内目前户型设计的一流水准。
6、景观视野：项目北临资江，自然景观得天独厚，是居住的理想之地；项目规划中的景观视野照顾得极为充分。首先在整体规划上通过住宅的错落布局使得每栋建筑都能够获得最大的景观空间；其次在户型上同样以景观为设计核心，保证大多数户型的客厅等人活动最频繁的公共空间获得最好的景观视野，基本上做到了户户有景。
7、项目配套：项目配套社区商业街、超市和丰富的停车空间等；并充分享受项目整体的公建配套以及城市的配套。
8、其他产品细节：精细化园林、节能建筑材料、智能化设施、物业管理等。
产品分析小结：
项目首期区域价值优越，产品设计理念先进，建筑、户型、园林及相关配套的设计达到了国内一流水准。在满足益阳当地人的居住习惯和需求基础上，项目产品以全国视野、以国内发达大城市的标准打造城市化的高品质滨江社区，从产品理念和创新角度充分满足了益阳人对高品质社区生活的梦想，建立高、大、全、优的产品体系；但项目包装又切忌过度豪华与奢侈，避免脱离市场。
在卓越的产品品质基础上，项目定位更应以打造新标准、开创新典范的高标准、高要求来进行定位。
一）企业分析。
1、企业实力——企业形象。
品质地产实践者。
沿海实力开发企业。
从浙江到福建，再到湖南，太一地产作为来自浙江宁波镇海石化下辖的开发商，具有雄厚的开发实力与七年的房地产开发历程，通过跨区域的房地产开发，公司实现跳跃式发展，不断地充实自身开发实力及公司品牌，并具有可持续开发的专业实力，过往开发项目通过优良的品质，在市场上均获得了良好的认同和美誉度。
2、团队特点——脚踏实地天道酬勤。
太一地产从总经理、到公司的其他员工，无一例外均具有强烈的责任心和务实的工作态度，且团队相处和谐，这对于浮躁的益阳房地产市场而言是独一无二的，在此团队的特点上，可以发挥更大的主动性创造能力。
3、企业追求——企业特征。
诚信、使命、追求品质。
太一地产以踏实做事、诚实守信为首要宗旨，要求企业对社会负责、对生活者负责、对建筑界负责，强调“我们创造建筑，也在雕刻艺术。我们无法设计生活，但我们通过建筑衍生术的形态来改变我们的生活，而生活，正是我们艺术情怀的延伸和演绎”；太一期望：“我们建造的每一个社区、每一栋建筑，都有活100年、200年的勇气与自豪，它要经得起时间和历史的磨练，铸就辉耀百年的传奇，凝聚超越时空的价值。
”4、融合地域差异，尊重当地文化。
作为跨区域开发品牌企业，太一地产深知融合不同地域差异的重要性，针对不同地域开发不同产品，并保留当地的开发及建筑特色，充分尊重当地文化，让企业和当地文化得到合理的结合，表现出对当地人民的尊重，从而建筑出深受当地市场欢迎的产品，进而倡导优质卓越的时代新生活。
企业分析小结：
对于低调务实的太一地产而言，不仅仅是消费者，即便是当地业内人士对于企业的追求与理念也不甚清晰，因此包装企业实力和塑造诚信形象将成为项目营销推广的当务之急，以此为消费者打下一支强心剂、一颗定心丸。
1、先品牌后产品。
在成熟的市场，项目的核心竞争力主要是产品竞争力，产品的创新和领先是赢得市场竞争的根本。没有优秀产品的支撑，任何项目都难以在激烈竞争中脱颖而出。
而在不成熟的市场，消费者往往都不具有对产品相对系统的辨别和判断能力。因此，在其第一次购买过程中，企业的品牌形象将是消费者对项目认知的第一判断依据。专业的行为和声音体现企业的专业，专业企业做的项目就是好项目。
所以企业品牌宣传先行，是项目宣传推广时的第一要务。
当品牌得到广泛宣传并得到认同后，必须以产品进行充实，形成良好的促进性，达到品牌效果最大化，产品同时得到更深刻的认同。
2、先整体后局部。
一方面项目首期规模较小，若直接以“太一·御江城”进行推广，消费者无法感受到项目整体的气势，也无法体现益阳第一盘的品牌，另一方面从营销造势的角度考虑，以项目整体形象面世，不仅可体现太一企业的实力和对城市形象提升的作用，同时也可清晰让消费者了解首期与项目整体的关系。
3、先企业后项目。
以市场现状为基础，从消费者内心需求出发，对企业品牌、项目形象进行全面整合包装，为企业及项目树立良好的社会声誉，在消费者心理建立高度的价值认可度。通过运用诚意、善意、情意、美意四大情感营销子系统，消除消费者的心理顾虑，用“先做人后做事”的原则感动消费者，并获得认同，并通过公益行动来表现，逐步建立企业品牌，最终形成美誉度。
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