07年整合营销方案。
二零零七年元月。
1、宏观背景。
据中国商业联合会日前在上海发布的一份报告中显示，2023年前后我国商业地产开发将达到高峰，商业用房的闲置率将扩大，矛盾将更加凸现，部分城市会趋于饱和状态。这份名为《2023年-2023年中国商业十大热点展望》的报告认为，目前，我国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.
9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大。
政策导向及消费市场等因素是致使商业地产不稳定发展的直接因素。从宏观政策来看，此前出台的针对房地产的宏观调控大多针对住宅市场，而对商业地产的宏观调控尚无过多限制，这就迫使一些寻求出路和更大利益点的住宅开发商将投资重点转向了商业地产领域，加上部分外资的频繁“登陆”，这些都在某种程度上导致我国商业地产过热现象的产生。商业地产过热、商业泡沫凸现等现象将成为今明两年商业地产领域的热点现象。
2、济南商业地产市场发展背景。
济南作为省会城市，是区域内的政治经济和文化中心，近两年的济南城市建设发展迅速，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点。受全国商业地产环境的影响，济南商业地产开发由一直低迷和劣势状态，在2023年突然迸发呈现出火热的发展局面，总体**量超过100万平方米。业界有人惊呼“济南商业地产时代终于到来了”，也有人把2023年定位为“济南商业地产年”。
急剧增长的商业地产供给，使得供大于求的局面逐渐显露。商业项目从定位到推出再到后期运营，都是一个较为复杂和多变的过程。济南目前的商业地产开发商中，更多的是以传统房地产开发为主业，对商业的认识比较浅，导致项目在运作上不以市场需求为基准，缺乏系统性、整合性和科学性的市场化运作体系，出现诸如市场定位不准确、**定位虚高偏离合理**轨道、无科学合理的后期经营管理等等问题，营销策划公司往往成了“消防队”和“救火员”。
由于很多项目已经频频暴露出前期留下的后遗症，致使众多投资客在投资理念上逐步走向理性化，在商业形态的选择上更多的选择投资风险稍小的社区型商业和街铺，对于商业地产销售而言，销售周期在经过市场检验和洗礼之后拉长，无疑使开发商的资金回笼速度减缓。
经过近两年的销售周期，海蔚广场、大学商业街、明珠新世纪广场等项目先后步入商业运营期，纷纷选择“金九银十”期间开业，而位于英雄山商圈的鲁能泰山广场贵和分店也于2023年10月份隆重开业。2023年1月份，中银海鲜大市场也在市场期待中开业运营。这些市场影响力较大的项目步入商业运营期后，也并不意味着济南商业地产的竞争减弱。
从目前市场正在推售的商业地产项目数量、总供给量来说，激烈的市场竞争将是2023年济南商业地产市场的主旋律。
目前海蔚广场虽然引进济南知名品牌主力商家贵和分店，但整体经营情况十分不景气，已引起诸多投资客户的不满。客观地分析，贵和的引进对海蔚广场整个项目并没有起到真正的拉动作用，这其中受到物业结构、市场氛围等多种因素的制约。由于经营方面的负面影响，导致后续商铺销售停滞不前。
鲁能泰山广场目前面临着同样的问题。
已进入商业运营期的项目正接受着市场的检视，不仅对其自身项目产生不良影响，同时也对目前在售商业项目产生巨大的影响。从海蔚广场、鲁能泰山广场两项目可以看出，商业地产项目的经营直接影响到商铺的销售，这些影响往往是致命性的。因此，对于本项目的主力店招商，提请贵司从销售角度重新审视，正视市场规则，尽快确定主力店，否则年后的销售无法得到保障。
3、社区商业对纯商业项目的影响。
住宅底商作为商业物业开发形式的一种，主要以住宅物业相关配套的形式而存在，以服务于本小区及附近居民的方便性购买为根本目的。住宅底商的商圈幅射范围规模较小，其客源主要是来自于附近住宅区的居民，其他区域的居民前来购物消费的极少，但因住宅底商拥有小区内或附近居民这一相对稳定的消费群体，只要所经营的内容能符合本小区及附近居民的消费习惯，商业经营状况一般较为稳定，就可以使住宅底商的投资者和经营者获得相对稳定的收益，这使得住宅底商相对于纯商业项目的投资经营风险要小的多，购买这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快，于是大量的投资者和开发商都将目光投向了住宅底商。
据不完全统计，目前济南在售和即将上市的社区商业销售面积在40万平方米以上，已占到商业地产市场的半壁江山，因此我司大胆预言，2023年将是济南商业地产市场的“社区商业年”。
由于社区商业的投资稳定性较好、风险性较小，因此大量的社区商业几乎在同一时期涌向市场，必将导致大量的投资客由商场型产权式商铺的投资意向中被分流，而转向投资社区商业铺。
因此，本项目2023年的销售任务不仅要从直接竞争对手手中抢夺客户资源，还要从社区商业铺中抢夺客户资源。占领客户资源抢夺的制高点，必须要下“猛药”、“奇招”，以达到先声夺人的效果。
1、中国盒子。
开发商：山东大舜天成置业****。
项目位置：燕子山路与和平路交汇处，燕子山路西侧临街位置，燕子山路39号。
占地面积：24306.40平方米。
总建筑面积：97554.90平方米。
铺位面积：20-200平方米不等，得房率80%
销售**：临街铺位大部分采用竞拍方式，具体价位无考。
未销售的临街铺位销售单价1.8-2万元／平方米。
内铺销售单价1.3-2万元／\方米人i平方米。
销售方式：一次性付款可享受98折。
销售情况：已于2023年1月7日开盘，目前销售率20％左右。
项目定位：red体验街区。
其他：该项目目前仍为一空白地块，现已拿到五证而对外正式销售。
项目地段位置优越，周边聚集了大量的社区。
三首层”方案设计，错落式布局，5.8米超大垂直空间。
2、汇泉地王广场。
开发商：济南汇泉新世界置业****。
项目位置：济南市泉城路县西巷。
商铺面积：90-110平米不等，最大面积200平米，得房率80％。
总销售面积：总建筑面积78000㎡
销售**：一楼沿街商铺**已由原来的39999元/平米调整为38000元／平方米。
一楼非沿街商铺**31200-36999元。
二楼均价26000元/平米。
三楼均价13000元/平米。
销售方式：目前付款可优惠至98折。
已启动预留部分的商业招商工作，此部分商业是为吸引**而预留。
销售情况：目前正在进行内部登记，首付20％即可定铺，开盘后补交另外20％，预计2023年3月底拿到现房销售许可证，同时启动新建售楼处，对外正式开盘销售。目前一期认购定铺率已超过50％。
项目定位：具有泉城历史文化和独特自然景观特色的、集新型体验式商业、特色旅游、文化艺术、创意产业为一体的现代城市生活中心。
其他：汇泉地王广场位于济南市泉城路县西巷，由济南汇泉新世界置业****投资兴建，共分a、b、c、d、e、f六个地块，目前正在施工的为f地块。
目前正在协商银行提供贷款。
北面为大明湖，南边为泉城路和舜井街，占据济南**地段。区内有七十二名泉中的三处名泉，此为该项目卖点之一。
3、嘉汇环球广场。
项目地址：北园大街548号。
开发商：山东嘉汇房地产开发****。
1-3层商铺总销售面积：45000平米。
商铺面积：20-200平米，可自由组合。
商铺销售**：一层12000-13000元/平米，层9000元/平米，三层7000元/平米。
销售方式：一次性付款可享受9.8折优惠，并可继续享受符合条件的其他优惠。
销售情况：商铺暂未推售，预计2023年月份对外销售。
其他：嘉汇环球广场地处北园大街商业圈，**地段。南接鲁能康桥、北依北园大街 ，周边有银座购物中心、银座办公家具城、清河家具城、中国农业银行、中国建设银行、中国信合、山东大学第二医学院等。
总建面积约12万平方米。其中1—3层为大型商铺，4—12层全部为酒店式商务公寓。预计2023年8月交付使用，将分简装修和二次装修。
4、绣水如意商都。
开发商：山东天业房地产开发****。
项目位置：历下区经十东路与章莱路交叉口西南角。
占地面积： 180000平方米。
总建筑面积：250000平方米。
销售**：销售均价4500元／平方米。
销售方式：一层单售、二三层连体、三层连体。
销售情况：近期隆重推出成品商铺，85折一口价政策，限28套，限2023年2月1日前，商铺户型49平方米。
目前销售率不足20%
项目定位：包括有大型超市、品牌主力店、精品长廊、休闲娱乐街区等集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、酒店服务等多功能于一体的组团式商业综合体。
其他：位于东部大学城，目前人气不佳。
5、银座晶都。
开发商：山东银座地产****。
项目位置：济南市市中区顺河街（杆石桥北200米）
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