南大山南山公寓工程营销策划方案。
第一部分：市场分析
一、 工程基本情况
二、、本地区工程细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析
三、细分市场（中高端花园洋房）工程推广策略分析
四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析。
五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势。
六、主要竞争工程及楼盘分析
第二部分：swot分析
一、工程优势
二、工程劣势
三、工程机会
四、工程威胁
第三部分：工程定位策略。
一、目标客户群说明
二、工程品牌定位策略
三、楼盘品质定位策略
四、物业定位策略
五、推广定位策略
第四部分：工程营销推广。
一、工程现场包装
二、建设步骤建议
三、广告推广策略
第五部分：工程销售策略
第六部分：宣传推广计划。
第一阶段：品牌推广
第二阶段：楼盘品质塑造
第三阶段：营造销售氛围
第七部分：**广告
一、整合传播策略。
二、**组织和规划策略。
三、具体实施措施。
后记。第一部分：市场分析
一、 工程基本情况：
南方新城 · 风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。工程占地400亩，总建筑面积70多万平方m，分七个组团进行开发。
南方新城 · 风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。
南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。工程地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。
目前，该工程已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，工程将于年内正式开盘，并开始推广和营销。
二、工程细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析：
由于本工程属于低密度、高品质花园洋房，工程自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。
从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房工程，相对去年同期，增长幅度很大。
不少房地产商都将花园洋房工程作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的工程多达20余个。
在秋交会上亮相的新工程也达到了10余个，不少工程在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。
同时，根据相关**所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。
三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析
高撇脂营销、推广策略风行。
由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在工程入市阶段便采取强势的广告推广手段，对工程核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。
电视广告**开始占据**发布的主流。
从目前中高端房地产工程**发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电台进行广告推广，热播电视剧的片花广告、**时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。
四、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势。
单一品质诉求难以支持购买理由。
消费者对中高端房地产置业的诉求也更为多元化，如建筑外立面风格、社区环境景观美学特征、成熟物业、品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注的焦点。
整体规划大型社区价值被受关注。
更多具备一定规模、整体规划的大型高尚综合社区工程逐步成为市场主流，造城的趋势越来越为相当多数开发商所认可。
工程整体规模越来越大，数百亩、上千亩的**，完整成熟城市社区、大配套概念已经为市场发展所接受。
今年以来推出的奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等工程已经表现出在这方面强劲的市场潜力。
诉求工程的多层次价值诠释，成功的功能定位、推广定位、物业定位，赋予工程更高综合品质，吸引消费者关注，越来越成为市场发展的主流。
五、主要竞争楼盘分析：
1、区位性竞争工程。
主要针对邻近区域如：大渡口、高新区、九龙坡区同品质、相似规模工程）
金科绿韵康城（总占地200亩）
物业类别：花园洋房。
装修状况：毛坯。
建筑类别：高层、小高层。
物业地址：九龙坡高新区九龙园区（九龙坡公、检、法旁）
占地面积：130000平方m 建筑面积：350000平方m
容积率：2.89 绿化率：42.15%
总户数：2178停车位：1089位。
开发商：金科集团·重庆华协置业****。
工程定位：“纯自然的品质生活”的高尚生态社区。
优势概念诉求：绿韵康城开启居住5d-house全新标准
工程特点优势：6m挑高阳台、宽户型。
主要广告推广**：
大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、
整合推广策略评估：
借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告的发布告知工程信息，借助不同推广**的各自优势，实现工程知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现工程成功营销。
天骄美茵河谷（总占地1400亩）
物业类别：高尚住宅。
装修状况：毛坯。
建筑类别：多层、别墅。
物业地址：九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区。
开发商：中城联置业
售楼处地址：九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区。
容积率：2.50绿化率：37.40%
工程特点优势：异国风情、德国风格建筑特色、强调环境品质。
主要广告推广**：
报纸广告发布、主题推广活动、电视广告。
整合推广策略评估：
通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告的发布告知工程信息，强调循序渐进的推广策略，注重针对性的广告**投放，力求以品质制胜，由于工程体量大、开发周期长，因此长期的市场推广战略成为其整合的关键。
晋愉绿岛（总占地2000亩）
晋愉绿岛地处重庆市大渡口区西部，双山社区南区，整个南区用地为121.9公顷，南区东面靠陈庹路与大渡口新区，西南毗邻九龙坡区城市规划道路，以双山路与北区相连。整个地形原生自然，呈向心型三角型走势，双山、坦克山脉络由北至南蜿蜒伸展，起伏变化，双山山峰不仅为区域内的空间制高点，同时也是联系南北两区的地理中心。
双山两块住宅用地面积约20.8万平方m，拟规划建设住宅2995户，容纳人口约1万人，本住宅区以多层及高层住宅为主，并且辅以一定数量的联排低密度住宅，以满足不同的消费群体的需求。
工程经济指标： 一期总用地面积：208081平方m
不计容积率总建筑面积：402619.17平方m
建筑容积率：1.93 建筑密度：26.2%
绿地率：38.7% 总户数：2995户
停车位：地上110辆地下1295辆。
工程特点优势：低密度、高品质。
主要广告推广**：
少量报纸广告发布。
整合推广策略评估：
目前该工程尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。
2、规模性竞争楼盘。
重庆奥林匹克花园（总占地3753亩）
物业类别：高尚住宅。
装修状况：毛坯。
建筑类别：花园洋房。
物业地址：渝北北部新区金山大道、机场路交汇处（经开区管委会旁）
交通状况：交三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过。
开发商：重庆奥林匹克花园置业****。
容积率：1.20 建筑面积：2500000平方m
总户数：20000 绿化率：55%
楼层状况：940套，其中808套花园洋房，122套连排别墅，10套独立别墅。
周边配套： 内部配套：攀岩墙、壁球馆、体操馆、羽毛球馆。强大运动、休闲、健康配套中、小学：泛教育模式：三位一体的立体教育商场。
商业配套，一站式居家生活
建材设备： 通讯：智能化系统，adsl和ip两种宽带接入方式。
工程定位：
在充分理解城市发展与重庆奥林匹克花园总体规划的基础上，重庆奥园在定位上强调工程与城市的关系，突出工程在城市鲜明、独一无二的城市新功能中心定位，以区别于城市已形成的和正在规划中传统的商务区、居住区。重庆奥园以居住、运动、教育、商业等部分组成，是人文生活、城市与自然、高品质健康居住和谐共生，可持续发展的综合区域，最终成为重庆市的新功能中心。一座大型山水奥运城，将加速北部新区乃至整个重庆的国际化进程。
主要广告推广**：
大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、
整合推广策略评估：
依托奥运主题造势，借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用大规模、持续的报纸广告发布告知工程信息、造成工程品牌影响力和知名度， 借助不同推广**的各自优势，实现工程知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现工程成功营销。
金科天湖美镇（总用地：850亩）
物业类别：高尚住宅装修状况：毛坯。
建筑类别：花园洋房、别墅。
物业地址：渝北北部新区金开大道1号。
交通状况：金科天湖美镇北部新区金开大道1号，三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过。美镇规划以水为灵魂，以溪为“绿轴”，以湖为基点，成中国麒麟状。
整个水系自北而南，或由东向西形成多个半岛，由于水的蜿蜒曲折，水面的宽窄多变。
开发商：金科集团·重庆东成物业发展****
开盘时间：2004-9-19入住时间：2005-5-31
开工日期：2004-3-1竣工日期：2005-5-31
占地面积：560000平方m建筑面积：400000平方m
容积率：1.20绿化率：43.20%总户数：约2000户楼层状况：4层。
工程定位：金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一面积蓄100亩左右的天然湖泊，另有一占地面积约250亩的运动主题公园。工程背靠群山，三面临水，拥有良好的自然山水资源。
显赫的区域优势，地处重庆显赫人居版块。
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