国雅金桥半岛营销推广方案。
第一部分、项目现状分析。
一、区域分析。
二、分析。三、户型分析。
四、卖点分析。
五、目标客户群体分析。
第二部分、营销推广思路。
一、总体营销战略。
二、阶段性营销措施。
三、宣传渠道建议。
四、宣传广告表现。
第一部分、项目现状分析。
一、区域分析。
本项目位于北门桥附近、紧挨护城河、临近人民路北段，隶属老城区版块与城北新区交界处。周边人口密集、配套设施完善，商业氛围浓厚。
公交路线：2路公交车经过项目附近。
教育配套：邻水二中、鼎屏小学、小燕子双语幼儿园、邻水县教师进修学校。
医疗配套：城北中心卫生院、鼎屏镇卫生院门诊部。
商业配套：中低档餐饮娱乐、茶馆、服装店等。
行政配套：邻水县委、建筑设计院。
景观资源：滨河景观带。
二、分析。优势。
1、 项目靠近老城区，人口密集，教育医疗配套完善，交通便利；
2、 **花费2亿元巨资改善河道绿化，为项目提供良好的居住环境；
3、 项目周边休闲餐饮娱乐购物齐聚，生活便捷；
4、 项目属于老城区唯一高档品质楼盘，附近无大型竞争楼盘，对本区域客户容易引导；
劣势。1、 项目体量小，品牌持续效益较短，不具市场影响力；
2、 与城北新区相比，市政设施落后，区域形象较差；
3、 地块前方有建筑阻挡，影响项目整体形象。
机会。1、 老城区多为砖木结构建筑，正在进行旧城改造，产生大量的购房需求；
2、 目前城南片区、垯子丘片区楼盘销售已接近尾声，在售项目不多，市场竞争力较小；
3、 上甲御城、泽达未来国际将邻水房价提升过4000元/平米，为项目营造利润空间；
4、 项目户型全采用可变空间设计，拥有市场竞争力；
5、 项目靠近两所学校，具有一定的投资价值。
威胁。1、 未来城北新区放量大，入市时间不明确；
2、 旧城改造项目与本案体量相当，产品同质化严重。
项目价值点挖掘。
三、户型分析。
户型配比分析。
项目**共计392套，其中一室变二室户型占比达到75%，属于主力户型，二室变三室户型占比25%。而上甲御城、泽达未来国际三房比例较大，本案与其形成差异化竞争。
户型价值分析。
本项目楼层布局采用3梯12户，共计8个户型。户型相近，户型相近， h户型相近，e户型最小，故选择4个户型点评：
四、卖点分析。
成熟生活区，五重价值体。
1、价值一：中心所享。
国雅金桥半岛位于邻水老城核心商圈区域内，占位新老城区交汇绝版**地段，北临人民路北段，南接老城繁华商业中心，西望护城河，东连北门桥。2路公交车途经本案，出租车随处可见，核心区域畅享城市捷运生活。
2、价值二：便捷所享。
国雅金桥半岛坐拥在医院、**、学校、餐饮、娱乐休闲等完善的城市配套中，除了5分钟信步即达老城繁华商圈外，更是与古邻大道成熟地段一街之隔。宴会宾客、超市购物、休闲逛街、茶楼娱乐，无须等待即可享受城市便捷生活。
3、价值三：教育所享。
国雅金桥半岛坐落老牌文教区内，文化气息浓厚。邻水二中隔河相望，鼎屏小学步行不到5分钟，幼儿园等让孩子教育从小抓起。国雅金桥半岛秉承教育理念打造人文居住环境，谈笑间鸿儒境界天然自成，享受得天独厚的文化浸润。
4、价值四：景观所享。
邻水**斥2亿元巨资打造护城河景观带，两岸绿柳成荫，鸟儿常鸣。在感受都市繁华的同时，同样享受滨河风情的浪漫和悠闲惬意的诗意生活。
5、价值五：空间所享。
60-100m2钻石小户，户户可变，打造魔幻空间，有效使功能空间得到最大发挥。室内布局随心所欲、灵活多变，在高压房价下有效缩减购房开支，户型的可变性和实用性既能保证空间拓展居住需求，又能体验实惠，一举多得。国雅金桥半岛中心可变小户理应赢得购房者的青睐。
五、目标客户群体分析。
**：以乡镇进城人员、普通打工者、教育工作者、个体经营户及老城拆迁换房等等。
年龄：28-50岁。
职业：工薪阶层。
收入：家庭年收入5-15万。
置业原因：首次置业、改善性需求为主。
**承受能力：总价30-40万元。
客户特征描述：
习惯老城生活环境，注重生活便捷和交通便利。
文化层次一般。
享受生活，注重休闲，喝茶、打牌、聚会是他们喜爱的活动。
重视并花费时间来辅助子女成长，重视子女教育。
房价承受力一般，看重户型设计实用性。
第二部分、营销推广思路。
一、总体营销战略。
1、品牌的延伸。
产品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人们所说的品牌资产，是指一系列因某个品牌而存在的价值的思维过程（如下图所示），品牌树状图是分析品牌时的思考架构，透过架构可以分解出每个品牌在营销上的影响力，品牌忠诚是营销人员最想要的，可是要建立品牌忠诚却非三五个月的事，品牌知名度可以用广告迅速建立，但是要使其对销售产生贡献，还必须在建立知名度的同时，达成客户对品牌的忠诚。本项目的品牌传播，将通过知名度建立提升至美誉度宣传，而以达到较高比例的品牌忠诚度为最终目标。
品牌是最无形的最有效的价值体现，正如“重庆有龙湖、金科、协信”之说，无论是开发商品牌概念，还是产品设计理念，品牌的价值已经蔓延到开发项目的全过程。品牌的效应已经贯穿消费者心理，拥有一部分忠诚品牌“粉丝”，其感召力，其口碑已经转化成为无形的资产。这就是所谓的品牌资产。
本项目的推广必须首先建立品牌，品牌高于一切。项目前期品牌形象直接影响产品后期销售。二者相辅相成，通过广泛的市场宣传，使开发公司树立品牌形象和项目树立起楼盘形象。
2、适时出击。
本项目紧挨老城旧城改造区，大量的拆迁提供需求保障，同时区域楼盘较少，二房产品稀缺为本案提供广泛的客户空间。项目根据工程进度、传统节日、广告**等方面节点蓄积有效客户，在适当时机开放**，以满足市场需求。
二、阶段性营销措施。
总体分为四个阶段。
第一阶段：形象导入期。
第二阶段：开盘强销期。
第三阶段：持续热销期。
第四阶段：尾盘缓销期。
详解：第一阶段：形象导入期。
推盘理由：售房中心面市、老城区唯一高档品质社区。
主题宣传：1、案名。
国雅金桥半岛。
2、项目定位：
城市核心多变小户滨河风情社区。
阐释：从区域地段、户型特色、景观资源三方面描述本项目产品特点。“城市核心”代表项目所在区域配套完善，无需等待即可享受便捷生活；“多变小户”代表项目户型特点，全有可变空间，产品附加值高；“滨河风情”代表项目依靠滨河景观带，享受悠闲惬意的诗意生活。
3、宣传主题广告语。
可变小户第一季。
中心之盘，便捷生活无需等待。
第二阶段：开盘强销期。
推盘理由：放号蓄积客户需要开盘消化。
主题宣传：可变小户第二季。
文化之盘，让孩子教育赢在起跑线上。
第三阶段：持续热销期。
推盘理由：楼盘认知加强，挖掘潜在客户。
主题宣传：可变小户第三季。
浪漫之盘，享受滨河风情休闲生活。
第四阶段：尾盘缓销期。
推盘理由：楼盘品牌确立，根据市场自然销售。
主题宣传：可变小户第四季。
尊贵人生，金桥半岛开启都市生活新篇章！
三、宣传渠道建议。
业务员发单：目标客户群的共同特征是文化水平较高，购置物业谨慎、区位、项目反复对比，应为其提供多方面的比较依据，在**接触上，当地的大众**（户外、电视、报纸）对其都有一定的影响，而业务员一对一派单是直接抵达消费者最有效的途径。
电视广告：电视是到达率最高，动态直观形象最好的媒介载体，但是它的制作及的发布费用比较高、时间短、传播信息少等不利因素，不适合房地产广告全幅面传播。因此我们只把其作为辅助形象宣传的**，在项目的亮相阶段极为重要。
看房车包装：看楼专车属楼盘自有**，一定要精心设计，充分运用起流动广告的宣传作用。
外展场：在节假日或者周末，选择**旺盛的广场，搭建桁架和喷绘广告。能有效使售房部与外界有效联系起来。
销售人员可以现场根据沙盘解说，也可以引导客户到现场刺激购房欲望。使消费者在不耽误休闲、购物的时间，同样可以了解项目最新动态。
四、宣传广告表现。
广告表现另行提供。
国雅金桥半岛项目专案组。
2023年4月20日。
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