xx广场营销执行方案。
第一部分项目分析。
一、 近期市场状况。
二、 项目概况。
三、 项目定位。
第二部分销售策略。
一、 销售总体策略。
二、 入市时机及销售前提。
三、 销售阶段及工作安排。
四、 各销售阶段推货策略。
五、 销售管理。
六、 核心卖点的提炼。
第三部分**策略。
一、 厘定**的相关因素。
二、 **定位。
三、 **策略。
四、 定价原则。
五、 付款方式及折扣控制。
六、 **控制。
七、 回款预估。
第四部分宣传推广策略。
一、 广告目标。
二、 宣传推广策略。
三、 **组合策略。
四、 推广费用预估。
第五部分项目包装。
一、 包装总纲。
二、 基础形象设计。
三、 营销通路的包装。
四、 卖场形象包装。
附件：一、**投放计划及费用安排。
二、价目表。
第一部分项目分析。
一、 xx市商业地产的市场现状。
一）近期xx市商业地产市场概况。
2023年，xx市商业地产在**实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：
1、体验式商铺开发（shoppingmaii）引领潮流。
体验式商铺开发（shoppingmaii）是2023年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于shoppingmaii。据悉，目前xx在建的maii有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。
xx市场都接受maii这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业maii。
2、专业市场**看涨。
由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2023年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具**广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势。
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2023年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。
因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家。
大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。
而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增。
2023年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸**作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市内有34个，市外有2个。报纸的广告量为元，比9－10月份增加63.9%，其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99％。
广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放，组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体**走低。
2023年1－9月xx市批准的商预售面积达48.52平方米，成交面积为41.12万平方米，同比增长47.
57%和11.47％。xx市特别是八区商铺的**量大增，呈现出迅猛发展的势头。
受**量的巨大影响，虽然2023年前三季度的成交量与2023年相比有较大幅度的增长，但少于2023年的**量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。
同时，因2023年商铺市场供大于求，导致2023年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与2023年商铺的成交**同期大幅下降了25.19％。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
1998-2023年全市商铺成交均价表。
单位：万平方米）
二）、近期xx市商业物业市场发展变化。
数据**：xx市国土房管局及xx市房地产交易所。
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看，预计未来一年xx市商业市场有以下趋势：
全市各片区商铺走势差别较大，专家预计，2023年xx市热点地区的商铺**仍将稳中有升，但幅度不会太大，其中，地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬，而其他商铺市场的**走势会与2023年基本持平或略有下降。
销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析：东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米，实用率是80％折合实用面积售价60000元/平米。xx广场因为街铺的数量很少，如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米，那么我们认为风险很高，因此建议首层建筑面积销售均价为28000－30000元/平米，负一层建筑面积销售均价为13000－15000元/平米应该比较适合。
位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出，由于其成本较低，租金和售价都比xx广场低而且已经引入了好又多和欧培德。因此建议本项目的租金适当降低首层180－200元/平米，负一层100－120元/平米之间。
二、项目概况。
一）项目基本经济技术指标。
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