商业广场营销方案说明

发布 2022-03-11 19:41:28 阅读 9512

庆元·银河湾广场营销方案。

题纲·内部讨论稿 *核心机密*)

第一部分市场及项目分析(简)

一、庆元房地产市场现状(略)

2、本项目目前基本情况(招商、销售)

1、目前招商与销售基本采用分开的模式,招商工作以招商而招商,销售目前。

以自身项目进行销售(期望等招商到位开业后会有销售突破),二者并没。

有充分进行结合,利用招商而达到项目资金回笼。

2、销售情况:住宅物业共43套,销售20套,去化率48%;商业一二层可售。

共43套,已售27套,去化率73%,三四层和地下一层几乎未。

售;公寓目前未售。

3、招商情况:地下一层超市已确定,目前经营户对一二层兴趣较高,三四层。

存在一定的经营顾虑。

4、公寓楼:是定位为单身公寓(居住产品),还是产权式酒店(投资产品),需具体数据分析及市场试水而定。

3、本项目优势及项目问题。

1、项目优势(简):本项目地段属于庆元商业核心,经营户和投资户关注度。

高;项目自身商业规划较合理,充分达到销售面积最大化。

2、存在问题:

a、销售手段问题:未进行概念炒作,只是单一的自然销售;应该运作。

商业投资心态(烘托投资氛围),炒作——蓄水——

锁定准客户——强销——封盘——二次营销——再。

次强销等模式。

b、营销组合问题:招商应以销售而招商,业态定位、招商模式、招商步。

骤及招商政策都应和销售方案结合推广,以达到投资。

户和经营户互相烘托共鸣效益。

c、商场整体包装概念:应依托有影响力的品牌概念推入市场(挂靠或意。

向战略合作,用于市场炒作),便于经营户和投资户快。

速认可本商场形成因素。

d、本土文化问题:目前在庆元经营户和投资户的观念还是停留在沿街商。

铺,对。三、四层投资和经营存在一定的顾虑。

e、住宅销售:目前基本剩余东西户大户型,存在购房总价过高,且目前。

全国地产形式萧条,客户处于观望阶段,应出具系列营销手。

段促进快速回笼项目资金。

结论:1、本项目资金回笼重点在于商场。

三、四层商业,项目利润产生点也在于此;

住宅与公寓应做项目运转资金**,以快速回笼资金,减少项目财务成。

本支出为主。

2、商场。三、四层商业在于怎么炒作整体商场运营成功必然性,及调动投资。

户和经营户的信心,同时扩大经营和投资客户群体至关重要。

3、招商和销售有机结合营销,招商以造势增加经营户群体数量及经营信心,销售以投资理财、地产升值概念扩大投资群体数量和投资信心;招商和。

销售推广步骤环环相扣,有序推广。

第二部分营销方案(住宅、商场)

前言:综合上述分析,本项目商场若再按前期思路‘先招商,再销售’方式,必定会进入商场运营的困境,增加开发商资金回笼压力(投资户会等商场运营的程度评估是否值得投资,势必拉长销售战线和销售风险);为此要改变营销模式,重新整合,推向市场。

商业(商场)营销方案:

目的:通过重新包装及招商、销售巧妙运作,炒热经营户和投资户,达到回笼。

项目资金。营销策略:采用虚实结合,环环相扣,‘组合拳’重新包装推向市场。

‘组合拳’=‘新’形象+扩大客户群体+招商、销售结合+金融计划。

一、‘组合拳’之一:

新’形象——‘庆元·银泰城’强势入驻,强强联手打造庆元第一商业百货商场。

采取知名商场品牌运作,快速撬动经营户和投资户欲望,达到满城议论效益。

1、炒作目标:利用商场知名品牌的效益,和开发商强资注入的信心,强强联。

手打造庆元第一百货商场,达到快速满城效益,增加经营户和。

投资户信心。

2、操作方式:找一家省内知名的百货商场公司,进行委托管理、或挂靠、或。

签订意向协议也可,用于商场前期宣传、造势、炒作。

注: 1、庆元属于一个封闭而又相对开放城市(部分人员在外经商),经营和。

投资理念不一,需要一个支持点来突破(由头)。

2、省内知名百货商场公司在合作的前期提下,开发商哪怕花费一定的资金。

还是划算。若不行,可签订意向协议,后期注册相近公司运营(打公司。

名的擦边球具体口述。

二、‘组合拳’之二:

‘扩大客户群体’

投资产权清晰,降低投资门槛,提升投资产品升值空间。

重新将商场。

三、四层业态定位,规避大经营面积,大投资总价;组合产权组合经营,产权不清晰;及大业态(大面积)租金收益低,升值空间小的问题。

1、操作目标:重新业态规划,打破前期业态单。

一、和低租金收益局面,扩大。

经营群体及投资信心,同时便于开展销售宣传及实体销售工作。

2、操作方式:

a、对外宣传本商场业态规划布局图由本次强势入驻的商场公司提出,并规划的合理性、运营实用性进行炒作放大。

b、针对。三、四层的业态以庆元热门业态为主,同时以小经营面积为。

主,降低投资门槛,扩大投资客户群体,业态布局必须在招商和销。

售解说中具有合理性。

3、业态布局建议:

一、二层基本为回迁户持有,地下一层已确定为超市,主要突破三四层。

a、方案一:建议将一二三四层餐饮、娱乐等配套业态进行分层均匀布局,便于三四层物业进行有诉求的业态布局。

b、方案二:建议一二层为精品零售,三四层为主题业态楼层。

附业态布局图。

注:具体业态布局待营销公司内部讨论后确定,本意见应以销售操作为主,业态布局只要在招商、销售宣传中具有一定说服力既可;若市场认可,在后期商场营业中也必定可行。

三、‘组合拳’之三:

‘招商、销售有机结合’

招商、销售推广步骤环环相扣,组合推向市场。

采用招商带动销售,销售配合招商模式,挖掘潜在客户,让经营户经营信心拉动投资户投资欲望,同时使部分经营户转变为投资户。

1、操作目标:招商、销售有机结合;招商先行快速炒作经营户,激发经营欲。

望,同时用虚实结合,使经营户和投资户对商场形成必然性信。

心大增,在商场开业运营前将大部分商业销售完毕,达到招商、

销售轰动效益;使市场客户(经营户、投资户)在招商中猜测。

不出销售的目的。

2、操作方式:

a、开业时间或试营业时间一定要在与销售节点后期,并选择重要节日。

(例.1、元旦或春节),根据目前工程进度情况在元旦期间还。

是比较紧张,但元旦和春节期间是销售旺季;建议选择2023年5月1

日作为试营业。

注:商业需要一定市场培育时间,若开业时间选择销售前期,会出现万一商。

场经营不理想,就会对销售物业造成真正的销售困境(死盘),项目无法。

在短时间内回笼资金,要等到商场自然形成(常规需要年时间);

假如无法形成,销售物业价值将直接缩水。

b、招商、销售配合推广:

前期:整体项目推广市场,招商以炒热经营户,销售以地段、规划、专。

业运营炒作投资户,二者穿插推广;

中期:招商以各业态领头强势入驻(意向)圈定经营户,造成火爆效益,销售以轻松投资,稳定收益概念锁定准客户;

持续期:招商以经营户登记入驻模式(意向入驻)继续炒热经营户,销。

售趁炒作热度,快速组合营销进行销售。

后期:根据销售实际情况,进行再次招商炒作或正常常规招商,销售等。

再次炒作招商或待开业前期再次强销。

四、‘组合拳’之四:

方案一:‘金融计划’

轻松投资、稳稳收益,十年回购,真正‘0’风险投资。

利用国家经济持续发展,地产升值、人民币贬值及财务成本因素,采用‘十年回购’营销模式,提升运营公司运作信心,打消投资户投资风险顾虑。

1、操作目标:运用‘十年回购’的营销模式,快速打消投资户投资顾虑,同。

时调动经营户转投资户想法,迅速回笼项目资金。

2、操作方式:

a、投资户在购房中签订二份合同,《商品房买卖合同》和私下签订‘购。

房补充合同’(十年后回购合同);

b、‘购房补充协议’中约定此房屋在销售出十年后,若买受人不想继。

续持有,可按购买原价**还出卖人(无利息),同时买受人享有。

持有物业期间的租金所得。

c、此销售方式按正常销售,取缔前期销售返租。

注:此销售模式需确保商场在后期运营中能够正常运营,若出现无法经营,将。

会出现十年后回购潮,物业价值缩水;但跟随市场经济发展此可能性甚小,具体是‘几’年回购以讨论后再定。

资金运作说明:

例:面积100㎡,单价15000元/㎡,财务成本月息1分,10年回购。

商业广场营销方案

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