北京信和众联房地产经纪****。
年日。一、客户分析。
一）前期蓄客分析。
二）访谈客户分析。
二、项目定位及功能划分。
一）定位。二）功能划分。
三）推广主题。
三、营销推广。
一）营销推广目标。
二）营销推广思路。
三）营销推广执行。
四）阶段营销推广计划。
一、客户分析。
一）前期蓄客分析。
我公司对本商业部分前期积累的组客户进行了针对性回访，排除错号、空号，能打通的仅有组客户，现分析如下：
小结：通过以上分析可以得出，需求商铺面积在㎡以下的客户，占到总需求人数的；承受总价在万以下的客户达到；需求纯一层商铺的客户比例为；单纯从回访客户数据分析来看，本项目产品与客户需求之间存在一定的矛盾，销售会有一定的难度。
对本项目启示：
通过一段时间，对客户进行充分摸排及把握后，再敲定项目具体销售模式，一旦陷入僵局，很难调头。
二）访谈客户分析。
我公司对花园北路、鲁中东大街沿街商铺进行了专项访谈工作，现将典型的问卷摘录如下，并进行相应分析：
凯盛家纺 现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）：良好经营年
现经营场所面积及租金元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（√ 为什么？就一个信誉楼不稳定，没人气，莱芜商场已经饱和，消费能力有限，这里如果发展也得五年以后。
对“安泰首府”的商业有没有了解？
有（ √感觉怎么样？ 很难发展起来。
花店。现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 一般，主要是老客户多一点，经营三四年
现经营场所面积及租金： ㎡元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（√ 为什么？ **量小，消费者都去南边，信誉楼以前开过一间花店时间不长倒闭。
对“安泰首府”的商业有没有了解？
有（ √感觉怎么样？很一般，感觉位置不行
书店。现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 很好
现经营场所面积及租金： ㎡元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
有（√ 为什么？ 信誉楼已有书店，科普类较多，该业主经营的多以专业考试类为主，和莱芜市学校都有联系教科资料，在凤城高中对面的话可以考虑要个面积小点的。
购买（ √需求面积承受总价范围万元。
对“安泰首府”的商业有没有了解？
有（ √感觉怎么样？ 这个发展趋势还是认可的，周围投资环境也可以，**合适的话可以投资一套。
德意世家整体橱柜
现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 较好。
现经营场所面积及租金： ㎡元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（ √为什么？ 感觉信誉楼附近做家装橱柜什么的不行，没客源。
对“安泰首府”的商业有没有了解？
有（ √感觉怎么样？ 相比南边的商业环境还是差了点
加州牛肉面（重庆特色餐馆）
现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 较好
现经营场所面积及租金： ㎡元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（ √为什么？ 没有人，无发展潜力，且不适合做早餐晚餐。
对“安泰首府”的商业有没有了解？
没有（ √饰品店。
现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 较好经营两年
现经营场所面积及租金： ㎡元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（ √为什么？ 刚创业，资金不足，且就认可市中心位置做饰品店
对“安泰首府”的商业有没有了解？
没有（ √逸锦家纺布艺。
现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 较好
现经营场所面积及租金：上下两层㎡ 元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（ √为什么？ 老客户多，花园路与鹏泉大街交汇口地段平方的商铺大约租金在万，只是隔一个路口省租金所以不想换地方
对“安泰首府”的商业有没有了解？
没有（ √锦绣坊。
现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 一般
现经营场所面积及租金：㎡元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（√ 为什么？ 对这个地段不是很看好。
对“安泰首府”的商业有没有了解？
有（ √感觉怎么样？ 五年内没有多大希望，对这个商圈不是很看好，现在尚庄有门面，当时买的将近平方万。
洋河蓝色经典酒业
现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 一般。
现经营场所面积及租金：㎡ 元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（√）为什么？对这个地段不是很看好。
对“安泰首府”的商业有没有了解？
没有（√）鱼缸装饰品观赏店。
现经营场所所有权性质：租赁（ √
经营状况（询问或者感觉）： 一般**较贵，老板自己有工厂。
现经营场所面积及租金：㎡ 元年。
有无到信誉楼附近经营的意向？
没有（ √为什么？ 不看好位置，老板经营很多年，中心发展不想换地方
对“安泰首府”的商业有没有了解？
没有（√）在店中碰到一位胡姓顾客，想要购买一套到㎡的商铺经营茶楼。）
小结：安泰首府的商业部分前期宣传力度不够，以至于很多人对于安泰首府的商业部分没有了解。
受访客户认可信誉楼对区域商业发展的带动，但是普遍对于项目所在地的商业经营氛围持怀疑态度，认为仅有信誉楼支撑。
也有部分客户认可本区域良好的发展趋势。
对本项目启示：
通过低成本，高到达率的手段提高项目宣传力度。
加大对区域规划发展、发展潜力、信誉楼商圈、消费人群的炒作。
二、项目定位及功能划分。
一）定位。本项目商业部分建筑面积总量占到住宅建筑面积总量的，属于外向型社区商业。通过前期对项目的把握和分析，从目前整个社区的商业环境、发展前景出发，立足于市场的需求，在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力，建议本商业街定位过程中遵循下述原则：
集文化、休闲、娱乐、购物等复合功能为主的一站式商业街区；
辐射整个莱芜北部中高端人群的商业街区；
与信誉楼商厦构筑莱芜北部商圈，与信誉楼商业形成差异化经营；
高端业态支撑，品味商业街区。
因此，给予项目以下定位思路建议：
文化精品街品牌休闲港。
定位阐释：项目周边学校众多，这为项目带来了非常浓重的校园气息与教育气息，更是带来了与之相关的文化消费潮。同时，周边多个高端居住社区，这为项目打造文化消费、品牌消费奠定了基础。
本项目所倡导的定位有别于其他的商业形态，是营造和引导一种新的消费方式，试探一种商业消费文化理念和生活消费理念。其消费模式符合当前的消费时尚，符合消费群体的倾向和心理需求，将对城市经济带来巨大的影响，其本身同时也将成为城市里的一道亮丽景观。
二）功能划分。
遵循“合理分布、互补经营、配套完善、各具特色”的原则，我们将本项目的商业功能共划分为三个主要区域即、、区，具体区域功能规划内容如下：
东面商铺业态规划：
区——品牌休闲。
服务对象：整个莱城区消费者，重点是莱城北部消费人群。
主营项目：运动休闲服饰、品牌服饰、咖啡茶座、银行。
北面商铺业态规划：
区——文化精品。
服务对象：整个莱城区消费者及周边学生消费群。
主要经营：文化类，文具店、书店、音像制品店、眼镜店、网吧、咖啡茶座、文化餐饮；
精品类，各类体育品牌专卖店、精品服饰店；
品牌店，银行、移动电信类、品牌便利店、品牌餐饮店；
南面商铺业态规划。
区——幸福生活。
服务对象：主要服务周边居民。
主营项目：家政服务、美容美发店、普通餐饮店、面包店、鲜花店、洗衣店、药店；
三）推广主题。
金街的推广主题语主要用来体现商铺的“核心区位，高成长性”给予市场买家以信心。随着城市的发展，这里的商业地位日益巩固，在这里经营的买家不仅仅是现在，而且是将来，是一生一世，乃至几代都可得到丰厚的回报。因此，金街的推广主题为：
项目：雄踞文化路龙首淘金信誉楼商圈。
主题阐释：本项目所在的区位是莱芜市中轴形象大道文化路的最北端。
信誉楼为项目带来的良好商业氛围和**，本项目为买家提供的，不仅仅是拥有万人的商机，而且是极具发展的广阔空间。借此真正打动买家，促使买家产生联想，形成良好的传播口碑。
三、营销推广。
一）销售模式建议。
发现市场。通过安排销售人员及销使大规模行销，来获取一手客户资源（购买客户、租赁客户），并深入了解客户特征，为项目下步推广及租售工作的开展打下坚实的基础。
租售同步。销售人员在行销过程中，销售与招租同步进行，相互促进；
以售为主。项目在租售同步的同时，为实现快速回笼资金的目的，以销售为主。
二）营销推广策略。
本项目的商业部分建设工程进度较快，且达到销售许可条件相对容易，为本产品快打快销的销售策略提供了有利的客观条件。
总体来讲：本项目的营销操作应充分的运用“一个主题（文化精品街品牌休闲港）”突破市场，“六大核心卖点（新市级商圈、发展商实力、主题商业街、投资发展潜力、文化路）”攻占市场。
三）营销时段划分以及阶段销售计划。
销售时段的划分必须根据市场销售规律、工程进度以及项目形象包装配合、现实销售条件对销售阶段的影响，来对项目推广进行总体安排。鉴于项目实际的营销条件配备特点以及发展商资金回笼情况，对本项目初步制定以下营销时段的划分安排，届时根据实际情况再作出优化调整。
注：具体时间节点根据项目推进情况进行调整。