楼盘营销推广方案（以百川世纪楼兰城为例）
下面为ppt制作要点，请大家参考！！
一、 项目概况。
百川世纪楼兰城位于人民东路与广场路交会处，由三幢建筑构成。分别是住宅项目楼兰银座；写字楼项目百川名家；会展和酒店项目会展中心和楼兰宾馆。
楼兰银座位于地块的东南角，总建筑面积40152.54平米。由两幢塔楼和商业裙楼组成。
地上一到四层为商场，每层面积2438.53平米；两座塔楼分别为23层和20层，该部分总建筑面积25521.02平米。
楼兰银座建筑采用框剪结构，无梁无柱，平面可自由分割；外观俊朗而不失灵秀、自由豁达而又内敛。规划设计上充分利用周围丰富的景观资源，将整个建筑融入周边环境，让每一位业主充分拥有城市景观的同时享受生活的静谧。
户型充分借鉴发达地区的居住理念，在充分彰显业主尊贵的同时更注重实用性；住宅户户通风采光，室内格局全部动静分区，干湿分离；所有户型均采用双卫结构，体现户主的身份，保证生活的私密性。
楼兰银座层高2.9米，配备4部进口日立nph电梯；中国电信、宽带、有线电视全部接入；配电采用双回路供电系统；地板辐射采暖系统，每户安装壁挂炉。
二、swot分析。
依据项目和市场概况，进行swot分析，以便充分利用机会，发挥优势；回避威胁，改变势态。
s（优势o（机会）
无与伦比的地段优势准现房，年底可以入住。
独有的自然、人文环境优势 ·市场对住宅需求旺盛，多层**攀升。
超前的规划设计消费者对该片区有较深的情感。
区位文化内涵丰富。
w（劣势t（威胁）
建安成本高导致销售**较高 ·市场供需失衡，高层严重过剩。
项目开发周期长，消费信心不足 ·市场竞争激烈，进入恶性竞争阶段。
工程进度慢，无法按时交付 ·消费者缺乏消费决策信心。
三、市场定位。
在对市场进行深入分析、有效细分、专业评估的基础上，作出如下定位：
3.1主力消费群体。
1、消费群类型个体经营户。
2、职业特征；
从事服装、**、加工、服务等行业的个体业主或通过投机手段迅速暴发的暴发户。
3、心理特征：
有强烈的虚荣心，喜欢攀比和炫耀，希望通过外在条件来追求文化品位，为自己“镀金”。宣传中的文化品位及市场的热点对其有较强的吸引力。
4、置业特点：
二次置业，以居住为主要目的，有少数投资者。
3.2辅助消费群体。
1、消费群类型：效益较好的企业单位和事业单位管理者。
2、职业特征：多为石油、电信、银行及学校等单位的管理者及高收的专业技术人才。
3、心理特征：高学历、高智商，年龄多为30—40岁，有文化品位，对生活服务要求高，对原居住环境不满意。小区文化品位、环境、服务对这部分消费群拥有较强的吸引力。
4、置业特点：二次置业，以居住为主要目的。
3.3其次，一些个体职业者如律师、医师和私企业主，也是我们的目标消费群，这部分人群消费理性，重视小区配套服务及升值潜力，置业特点多为居住兼办公。
3.4**市场。
**市场也是我们的主要目标市场，其市场份额应占到该项目销售总额的30%以上。**主要针对一些效益好的事业单位和大型企业展开，通过**政策和关系营销实现销售。
四、影响消费决策的主要因素。
为了更好的研究消费者的消费心理和行为，以此制定营销策略和传播策略，我们与销售人员进行沟通后，得出以下结论：
影响消费决策的因素：依次为地段、环境、户型、**、开发商品牌、物业配套及朝向；
地段和环境的关注度极高，说明这部分消费群极为重视生活的周边环境，而地段和环境也是本项目的最大优势，应充分进行买点挖掘和传播；
**的虽然位于消费决策的第四位，但该部分消费群体对**的敏感性并不十分强烈。因此通过推广和说服提升项目价值，配合**政策的应用比本身降价意义更大；
家庭决策和为孩子考虑是影响消费者购买的主要影响，这说明这部分消费群充分考虑到家人及孩子的生活及成长。因此生活氛围的营造和以孩子为突破（如教育、人文）的营销手段应充分应用；
提高生活的品质是大多数消费者的消费心理，而体现个人荣誉感也是目标客户追求的价值，因此体现项目的尊贵和专属性十分重要；
在信息获取方面，主要以人际传播和路过现场为主，而从大众**获取信息十分有限。由此销售现场包装和公关推广成为最有效的沟通手段；
五、营销战略及营销策略。
5.1营销战略。
在对市场和项目充分分析的基础上，结合目标市场消费特征，我们确定了差异化的营销战略，并提出品牌营销的思路，即借项目营销，提升品牌，借品牌提升，促进项目营销，形成良性互动的局面。
5.2营销的指导原则。
1、实施营销整合，从消费者出发又回归于消费者；
2、销售与营销整合、实现推广与销售的良性互动局面；
3、重建销售模式，全面提升销售力；
4、注重事件营销及新闻统筹的作用，扩大传播效果；
5、销售节奏把控得当，全面提升销售成果；
6、注重品牌形象的统一，利于二次营销及企业整体形象的提升。
5.3概念建设。
概念建设是本案推广的核心，是项目定位的核心，是对外传播的主题，是消费者对项目认同产生的统一价值取向。
鉴于现阶段项目的名称不能很好的体现项目的品牌和核心价值哦，因此我们有必要对项目名称进行重新定义。
1、 项目名称。
a、命名原则：
对原品牌进行延续，保证名称延续性；
体现项目定位，符合目标客户消费心理；
充分彰显文化内涵，便于传播记忆；
b、项目名称：
—楼兰银座重新命名为：楼兰世家·颠峰杰作（或尊贵豪庭）
—百川名家重新命名为：百川名家·商务杰作。
2、核心概念：
楼兰世家·颠峰杰作——我的广场我的家。
3、概念支撑。
每一个概念，必须靠很多分概念的支撑，因此，我们提出以下分概念，以便对核心概念丰润：
消费概念：尊贵府邸·永世相传。
区位概念：人民东路·广场腹地，cbd尊贵属地。
生活概念：身居高处·襟怀万象。
品质概念：颠峰杰作·舍我其谁。
规划概念：绿色家园·景观豪宅。
户型概念：蝶式户型·绚丽多彩。
5.4项目包装。
鉴于楼兰世家·颠峰杰作项目现场环境极差，不利于提升项目的形象及销售促进，特建议对项目现场进行包装。
1、将现场施工莎网更换成销售展板，配合t型旗、彩旗烘托现场气氛；
2、项目裙楼顶部悬挂刀旗，外立面悬挂巨副；
3、进入售房部通道用t型旗包装；
4、更换售房部门头牌；
5、售房部内部根据销售功能分区进行从新布局，更换项目主背板和销售展板，屋顶悬挂挂旗；
6、设置背景**，**钢琴曲或萨克斯**；
7、增加售房部灯光照明，烘托热烈气氛；
8、与装修单位和建材商合作，建设若干样板房；
5.5销售节奏。
销售节奏的把控对销售成果起着至关重重要的作用，针对楼兰世家的销售特点，特制定如下销售节奏：
5.6阶段性推广策略。
当今市场竞争激烈，仅靠广告这单一**已无法实现与消费者的深度沟通，为了更好的解决与消费者的沟通，强化消费者对项目的认知及偏爱，丰富项目的文化内涵，提升项目的整体形象，我们提出了以事件营销为主体的营销整合思路，事件营销主要分三部分：即新闻炒作、公关活动和**方式。
楼盘营销推广方案
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楼盘营销推广方案
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