项目管理手册。
试行）下册。
2023年5月。
第一章工作规范及业务制度。
招投标管理。
进度管理。
成本管理。
设计与勘查管理。
工程现场管理。
合同管理。
信息管理。
风险管理。
营销管理。
投资管理。
第二章奖惩制度。
总则。 范围。
内容。第三章岗位绩效考核量化指标。
总则 范围。
内容。第四章发展规划。
第一章：管理规范及业务制度。
一、招投标管理
1、依据文件：
中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《建筑工程委托监理合同（示范文本）》、建筑工程质量管理条例》（中华人民共和国***令第279号）、《建筑工程监理规范》（gb50319-2000）、《建筑工程勘察设计管理条例》（中华人民共和国***令293号）、《建筑工程设计招投标管理办法》（中华人民共和国建设部82号令）、《房屋建筑和市政基础设施施工招标投标管理办法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《工程建设项目自行招标试行办法》、《招标公告发布暂行办法》、《工程建设项目招标**机构资格认定办法》、《工程监理企业资质管理规定》、《建设工程勘察设计企业资质管理规定》、《建筑业企业资质管理规定》。
2、招投标工程内容：
1）建设工程监理招标（涉及投资监理、施工监理、设计监理）
2）开发工程勘察招标。
3）开发工程设计招标（4）房地产开发项目施工工程招标（涉及项目管理总承包、建造-设计总承包、施工总承包、指定分包等）
5）建筑装饰工程的（涉及设计-施工、设计、施工）
6）工程项目设备与物资采购的招标。
7）建设工程造价咨询服务招标。
8）房屋租赁、商品房销售合同。
9）商品房销售策划、广告推广合同。
3、招投标工作规范：
请参阅合约管理部的工作流程。
返回。二、进度管理。
1、 一般规定。
1）项目进度控制应以满足合同标的为目标，以约定的。
合同工期为最终目标。
2）项目进度控制目标应按合同规定的工程范围，按照开发总进度计划将各项工作逐月进行分解和安排。
3）项目进度控制应建立以项目副总为中心的项目管理控制体系，项目控制负责人是项目进度控制的责任人，项目控制工程师是执行者。
4） 项目控制部门应按下列程序进行项目进度控制：
a．根据合同确定的开工日期、总工期和竣工日期确定为进度控制目标，明确计划开工日期、计划总工期和计划竣工日期，并确定项目分期分批或分部分项工程的开工、竣工日期。
b．编制项目的前期开发、勘察设计、物料采购、工程施工、和分部分项工程验收、竣工验收等工作总进度计划。分部分项工程进度计划应根据项目各要素活动间的工作逻辑关系确定每项活动的起止时间，并充分考虑人力资源、物资**、资金**。
等其他保证性因素后综合确定。
c．根据合同规定，向承包人发出施工进场通知书开工。
d．实施项目进度计划。当出现不必要的提前或延误等进度偏差情况时，应及时进行分析并决定调整，并应不断**未来进度状况，进行工程进度或项目进度动态控制、分析、管理。
e．全部任务完成后应进行进度控制经验总结并编写进度控制报告。
f.及时根据现场承包人的劳动力资源，施工机具设备**、安装、使用，施工物料**、安装，施工工艺和施工方法，职业健康和环境保护等因素下达赶工或工期延误预警报告，并协调承包人制订进度调整措施，并对措施进行审核批准。
2、 进度计划的编制。
1） 进度计划应根据项目管理的需要采取分级方式进行编制、综合沟通、协调、管理，项目公司负责编制指导性项目总进度计划，审核批准总承包人或供货商编制的实施计划。根据项目公司批准的工程施工总进度计划进行控制检查、奖惩、评比、备案管理。
2） 公司各职能部门应根据项目开发的总进度计划，编制本部门的工作进度计划，能够配合项目公司的开发总进度计划。
2） 总进度计划的编制应符合下列规定：
a．项目开发规划协议或开发规划。
b．项目管理目标责任书"。
c．总进度计划的内容应包括：编制总说明，总进度计划表/图，分期分批进行的项目工作的开始日期、完成日期及里程碑节点工期一览表，资源需要量及**平衡表，进度计划的风险分析及控制措施等。
3、 总进度计划的编制要求。
1） 编制总进度计划的步骤应包括：
a．收集编制依据。
b．确定里程碑节点或考核节点目标。
c． 计算工程量。
d．确定各单位工作/工程的实施合理期限和开始、完成日期。
e． 安排各单位工作/工程的搭接顺序和流水关系。
f． 编写进度计划说明书。
2）总进度计划应依据下列资料编制：
a．依据项目开发的规划大纲，编制项目里程碑工作节点计划。
b．特殊、主要材料和设备的**周期、安装周期分析。。
c．人员的技术素质、能力、责任心及劳动效率分析。
d．项目现场条件、气候条件、环境条件、社会条件等分析。
e．已建成的同类工程实际进度及技术经济指标分析。
f．资金**及**能力分析。
3）进度计划应采用以计算机管理为依托的网络计划技术，以p3或 project2002以上版本软件作为项目控制管理基础软件。
3、 进度计划的实施。
1） 项目的进度计划应通过编制年、季、月、周进度计划实现。
2） 年、季、月、周进度计划应逐级落实。
3） 在进度计划实施的过程中应进行下列工作：
a．对计划的实施进行跟踪监督，当发现进度计划执行受到干扰时，应采取预警调节措施。
b．在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个过程的开始日期、完成日期，记录完成数量、质量认证情况、干扰因素的排除情况。
c．执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、复工、分部分项工程竣工、竣工验收的承诺。
d． 跟踪工程形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班工作量或数量等的数量进行统计与分析，编制工程任务统计报表。
e． 落实控制进度措施应具体到执行人、目标完成日期、任务检查和考核办法、检查和考核人。
f．处理进度索赔。
4）项目公司应根据合同规定项目总承包人将雇主分包工作进度计划纳入项目进度控制范畴，并协助雇主解决分包工程项目或雇主**商**进度控制中的相关问题。
5） 在进度控制中，应确保资源**进度计划的可控直至实现。当出现下列情况肘，应采取措施处理：
a． 当发现资源**出现中断、**数量不足、**时间不能满足要求、**质量出现问题时。
b． 由于工程变更引起资源需求的数量变更和品种变化时，应及时调整资源**计划。
c．当雇主提供的服务或资源**进度发生变化不能满足项目进度要求时，应提出预警和相应解决措施。
4、 进度计划的检查与调整。
1） 对进度计划进行检查并记录。
2） 进度计划检查应进行月周、日检查或巡查，采用全面检查、抽查、专项检查的方式，并及时做好施工日志，应检查下列内容：
a．检查期内实际完成、计划完成、累计计划完成、累计实际完成工程量。
b． 实际投入的人、物、财的数量及工作效率。
c． 窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析。
d． 进度偏差情况、进度调整措施。
e． 进度管理、执**况。
f． 影响进度的特殊原因及分析，涉及关键工作线路、进度风险分析。
3）实施检查后，应提供月进度报告，月进度报告应包括下列内容：
a． 进度执**况的综合描述。
b． 调整的实际进度网络图。
c． 工程变更、**调整、索赔及工程款收支情况。
d． 进度偏差的分析和导致偏差的原因分析。
e． 解决问题的措施、措施的执行可行性分析。
f． 计划调整意见。
4）进度计划在实施中必须依据项目总进度（规划大纲）计划或批准的总承包进度计划检查，病根据检查结果进行调整。进度计划调整应包括下列内容：
a． 需调整的分部分项工程内容。
b． 工程量的增减。
c． 起止时间的搭接改变。
d． 持续时间缩短或分解。
e．工作关系调整。
f． 资源**的调整（劳动力、施工机具、流水工序、工序搭接等）。
5） 调整进度计划应采用科学的调整方法，并应编制调整后的新版进度计划。
6）在进度计划完成后，项目公司应及时进行进度控制调整和总结。总结时应依据下列资料：
a． 项目规划或开发项目总进度计划。
b． 进度计划执行的实际记录。
c． 进度计划检查结果、资源配置情况、工序衔接、搭接顺序等。
d． 进度计划的可控调整资料。
7）进度控制总结应包括下列内容：
a． 项目规划或开发项目总进度计划、合同工期目标、计划工期目标的关键线路的关键工作的完成情况。
b． 施工工序、施工工艺搭接、施工流水衔接经验。
c． 进度实施存在的问题及分析。
d． 科学的进度计划控制方法的应用情况。
e． 进度控制的改进意见。
返回。三、成本管理。
1． 一般规定。
1）项目成本控制包括成本**、计划、控制、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本财务报告。
2）项目公司应对实施过程发生的、在项目公司管理职责权限内能控制的各种消耗和费用进行成本控制。项目公司承担的成本责任与风险应在"项目管理目标责任书"中明确。
3）承包商应倡导以项目公司为项目成本控制中心，并建立与项目成本控制管理相适应的组织机制，通过优化管理结构，实现对项目成本的动态控制管理。
4）项目公司应建立以项目副总为中心的成本控制体系，项目成本控制负责人和财务负责人是项目成本控制的责任者，注册造价工程师是项目成本控制的执行者。项目公司应通过按内部各岗位职责绩效进行成本目标分解，明确各管理人员的成本责任、权限及相互工作任务关系。
5） 成本控制管理应按下列程序进行：
a．依据总公司与项目公司副总签定的经济责任书。
b． 项目公司与相关职能部门共同编制投资估算（包括：项目投资估算、首次投资估算审核、二次投资估算审核；确定项目批准预算）并以投资控制成本计划下达并分解项目各干系人。
c．项目公司与成本管理部等部门共同编制资金成本使用计划，进行事前、事中、事后控制。
d．项目公司与成本管理部等部门进行成本核算，包括会计核算、业务核算、统计核算。
e． 利用核算资料，对影响成本升降的因素进行分析，从而寻求降低成本的途径、加强成本控制、为实现成本目标创造条件，调整项目成本指标。f．项目公司与成本管理部等部门进行成本分析并编制月度及项目的成本报告，编制成本资料并按规定存档，完成事前、事中、事后控制。
项目公司管理手册
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