项目所在地：厦门市七星西路。
服务公司：厦门市海联翔物业服务****。
前言。在项目方案的前言上，我们以目前的市场信息为主，展示当地的物业管理市场信息，在根源上掌握、定位项目的管理方向和发展趋势，从而有利于项目的全面发展，有利公司业务的精湛定位，有利于公司战略目标的发展需求，为公司在经营效益、市场响应、专业发展上做出项目应有的贡献和力量。
一、周边类比项目租金、物业收益（2023年）
二、本土类比项目的人员、薪资结构。
三、本项目的特征、特色。
四、项目定位的分析、思考。
物业管理项目，是量入而出，它在劳动密集型产业中，最直接的反映了产业效能与投入的作用，反映了劳动成本占据大部分投资的行为，反映了物业管理行业的发展离不开项目发展的刚性需求。
一般而言，收益型写字楼（办公大厦），在甲a写字楼管理上，有着一定的数控对比性：
那么，我们如何才能让项目在稳定的支出中，获得更高的标准及行业发展呢？这就需要我们管理项目的**手继续考虑和研究的实质性问题。我想，主要有几个问题的存在，势必与项目的发展潜力、发展趋势、发展方向有着不可或少的关系：
1、甲a写字楼，首当其冲是其高标准的收益性。那么，这个高标准的收益性是否在服务中得到最适合的平衡呢？
2、管理机制的持续发展性和可延伸性，并形成一个可复制化的管理模式，对项目的发展、公司类比项目的发展起着一个至关重要的调研和发展空间。
3、团队的稳定性、主观能动性及企业主人翁精神，在项目的发挥中，如何达到“企业为人人，人人为企业”的一种共赢模式。
4、服务的高端化、管理的常态化和模式的规范化，对项目持续改进、发展的一轮新考验，如何突破自我，突破成绩？
目录。一、 项目的定人定岗定编制定待遇（略）
二、 项目的前期介入管理。
三、 项目装修阶段管控管理。
四、 项目的“微机管理”规划
五、 项目的常规管理（后续的日常管理）
第一部分项目的前期介入管理。
第一节前期人员进驻方案。
前期人员的逐步到位，按预定计划上岗，是前期管理工作安排的重要任务，即要控制不必要的人员成本开支，又要保障前期工作确实为后续服务做好了全面保障。
在项目前期管理阶段，对人员招聘、进场、选拔、任职上，我们采取了几个主要思路，做个简要说明：
1、节省前期进驻成本，无一次性直接招聘的基础操作面管理人员。
2、从留住人，稳定队伍建设上，我们建议：招聘工作“高招低就”，在内部人员结构安排上，我们采用“内部竞选”为主的模式，实现项目主力人员稳定、积极。
3、个别岗位提前进场，落实项目的细节，精细化工作。
4、大多数人员提前一个月进场，方便和实现现场的培训、人员短期流动性调节；我们要争取让绝大多数人员在项目交房时做到能够处理日常业务，特别是主要人员能够独立处理前期阶段的交房、装修管理工作。
第二节前期各阶段的主要工作内容。
1、第一阶段进驻人员的主要工作内容（提前90至180天进场）
1．1、服务处主任。
与房地产公司进行垂直性联络、对接服务处前期介入的相关工作。
有计划的安排、检查前期介入人员的工作。
根据项目的实际情况，组织修订项目实际应用的相关制度。
掌握项目的前期工程（含设备设施）主要情况。
根据项目的开发进度，做好交房前准备工作。
做好项目的vi（含自然标识、设备标识、交通标识、警告标识、公益标识、流程标识等二大类[内外业]十四项标识系统）统一标识计划，做好项目后期的装修管控计划。
完成地产公司或公司领导交给的其它任务。
1．2、保洁员。
完成项目招商中心的卫生工作。
熟悉项目后期的保洁工作要点。
配合主任做好后期保洁制度的建立。
完成主任或公司交给的其它任务。
1．3、保安员。
协助服务处主任在项目处理事务性工作。
配合保洁员做好重力、难杂类保洁工作。
配合工程熟悉情况，掌握项目水、电的基础信息。
配合主任做好项目后期保安制度的建立。
完成主任或公司交给的其它任务。
1．4、工程人员。
配合地产公司做好工程类对接，掌握工程设备设施的验收情况、检测情况、运**况及可能存在的问题。
基本熟悉项目房屋主体情况，对影响后期租户装修、使用的可能性情况进行梳理，归纳，排查解决办法。
配合主任做好后期管理制度的建立。
完成主任或公司交给的其它任务。
对项目人防与技防管理结合，技防管理无间隙的原则，做好项目建设意见。
2、第二阶段进驻人员的主要工作内容（提前30天至90天进场）
2．1、客服员。
做好前期交房装修管理的准备。
做好空房（含空置房、长期空置仓储等）管理计划。
配合主任完成服务处制度的建立。
熟悉掌握后期管理工作中流程。
完成服务处档案建立和运行文件的管控。
对服务处的人员动态掌握、协助主任做好人员思想工作。
完成主任或公司安排的其它任务。
2．2、工程人员。
参照前面的工程人员要求执行，同时强化细节性要求。
对设备运行检测、试运行，掌握基本叁数。
建立设备设施的台账，制订巡检制度。
收集设备设施的基础操作资料、操作系统等存档、备份。
与**商对接，掌握设备常态管理的关健问题。
加强人员培训，实现基本情况人人清楚、重要问题主要人员掌握情况。
2．3、保安领班及部分保安员。
加强人员培训，规范化作业。
通过标准化作业，加强精细化标准，保持作业要求。
强化保安人员的装修管控等工作的培训。
2．4、保洁领班及部分保洁员。
加强人员培训，规范化作业。
强化保洁人员的装修期间保洁频率、保洁标准等工作的要求。
熟悉掌握操作设备，做到常用设备人人会用。
不断规范保洁流程，通过磨合，真正实现保洁“五定”。
介入前期开荒，学习和提高专业技能。
完成主任或公司安排的其它任务。
第三节前期保洁开荒工作。
为提高保洁开荒的效果，保障开荒的及时性、完整性和强化性，建议采取外请专业保洁公司执行保洁开荒工作，而我们的部分入职保洁员参与其中，在实际工作中，起着一边学习、一边监督的同步作用。
第二部分项目装修阶段管控管理。
项目在交房以后，面临着大量装修的情况，对于物业服务处来说，面临着巨大的挑战和考验，因此，屡有项目出现在装修期间脏、乱、差现象，甚至有的项目会出现管理脱节、顾此失彼。那么我们要如何规范化管理、让装修期间也能得到有效的控制和稳定物业服务标准。
第一节加强服务团队，稳固服务质量。
在交房的第一年里，我们主张扩招“装修期”聘用工。其主要缓解服务处因为装修期间管理力度加大，服务量增多，可能出现问题复杂而临时适当增加人员。根据七星大厦的实际情况，初步估算：
项目原配置人员（按方案计划计算）
共计配置52人。[其中：保安24人，保洁12人，绿化1人，客服2名，财务人员1名，客服主管1名，主任1名，工程主管1名，工程领班2名，其它6人]
装修期间增加人员配置。
2．1、测算装修期间增加配置的分布依据。
2．1．1、保安员分布。
2．1．2、保洁员分布。
说明：①清运垃圾外包、②大堂与外围并在一起进行交叉时（错时上班，a：上午5：
00-10：00，下午14：00-17：
00，b：上午：外围7：
00-10：00，大堂10：00-11：
00，下午13：00-17：00）
2．1．3、工程人员分布。
第二节前期介入时注重培训、强化操作规程。
大厦物业管理方案
大厦物业管理方案目录。一 大厦概况。二 大厦现状分析。三 大厦功能定位。四 委托管理模式及委托费取酬办法。五 组织机构与部门设置。六 家具设备配备计划。七 营销策划分析。八 效益测算。一 大厦概况 略 二 现状分析。1 大厦设备设施状况。大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型...
大厦物业管理服务方案
物业组织管理方案。一 项目概况。大厦 位于，总建筑面积。平方米，根据 业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。大厦 凭借 业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理 中国 之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物...
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