大厦物业管理服务方案

物业组织管理方案。

一、项目概况。

×××大厦』位于，总建筑面积。

平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。

×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）****之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。

二、物业管理组织。

物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下：

1、物业管理筹备期。

在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下：

1）制定《『×大厦』物业管理公约》

2）编制《『×大厦』使用者手册》

3）制定物业管理财务预算。

4）设计组织机构及工作岗位。

5）建立各项规章制度。

6）制定员工招聘计划。

7）制定、实施培训计划。

---物业管理概论及物业管理法规。

---处理客户投诉技巧。

---紧急事件处理程序。

---物业财务管理知识。

---各部门工作流程及工作程序的培训。

---节能意识和节能计划的培训。

---工程、设备设施的日常保养培训。

---员工礼仪、礼貌培训。

---岗位职责培训。

---撰写各类报告及公函。

8）协助筹备进驻庆典活动。

2、进驻后的物业管理。

×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：

1）治安保卫与消防。

2）日常保洁与定期保洁。

3）绿化及绿色植物的租摆和维护。

4）工程运行维护及设施/设备的日常维修与定期保养。

5）车辆管理与交通管制。

6）会议接待服务及针对高层的要人服务。

7）节日装饰。

8）特约服务。

根据『××大厦』写字楼及××业主公司的项目特点，我司建议提供如下之特约服务：

---大堂及楼层的接待咨询服务。

---美容美发服务。

---商务服务：信函及报刊速递、**及访客留言，待发传真，24小时秘书服务、预定飞机、火车船票，预定酒店，安排酒宴、会议。

---为客户提供健身活动设施和服务。

---邮局信件收发服务。

---劳务服务：送餐服务，衣物洗熨，汽车清洗、自行车修理服务。

三、物业管理工作重点。

1.前期物业服务。

新中物业管理（中国）****对物业的前期的工作将本着以人为本的原则，从『××大厦』使用人的角度，日后物业管理以及节约能源和环境保护的角度，向×××大厦业主提供专业意见，于办公大楼项目交付使用前，由我司工程高级顾问及专业工程师提供工程技术顾问服务，同时派出项目物业管理专业人员前往贵项目进行考察，从大厦使用的角度随时提出意见和建议。通常情况下，我们的前期的物业服务工作主要包括下述内容：

1.1基建工程介入服务。

1.1.1可参照整个『××大厦』不同部份之设计及功能，建议××大厦综合发展所必需的工程设施及其安装规范；

1.1.2根据『××大厦』特点，协助××业主公司制定物业装修方案；

1.1.3以使用者的角度，协助×××业主公司基建部门检讨基本设计及设施，以达到特殊使用管理的要求；

1.1.4根据需要，出席有关工程会议，务求一切设施达到设计要求及安装规范之要求，并能顺利移交管理；

1.1.5向×××业主公司汇报一切承包商在安裝工程上达不到设计规格之事项；

1.1.6列出遗漏工程及存在问题供×××业主公司基建部门参考及跟进；

1.1.7建议可以改善之工程及增减工程项目，以节省工程费用及达致最高经济效益；

1.1.8从物业管理角度，检讨『××大厦』的设计图例，建议一切必须改善及改良工程。

1.1.9提供改善主要设备及改良服务的意见。如供电量等问题，以避免于项目落成后加装需要的设备而影响其它设施之运作及整个物业之外观及形象。

1.1.10楼宇接管验收。

配合×××业主公司对竣工楼宇进行交收事项，为保障该项工作的顺利完成，特拟定该项工作重点如下：

a.普通检查事项。

1)各大门是否有锁，是否有锁匙，门鼓是否正常，门铰是否完整。

2)各机电、土建修理空间是否足够。

3)各地漏是否可去水。

4)各地面排水槽槽盖是否完整。

5)各墙身、地台瓷砖是否完整及良好。

6)所有垃圾应被清走。

7)公共地方玻璃、栏杆是否完整。

8)各机电/土建证书是否完整。

9)所有玻璃幕墙是否完整无瑕，瓷砖、石才、梯阶是否完整，可有划痕。

10)各类卷帘门是否运行正常。

11)各给水、热水、采暖水、空调水阀门是否可全关全开，是否有漏水现象。

b.以下各机电设计建议用列明之规格检查，但不限于此。

空调采暖系统。

1)空调机：根据**商提供之启动标准测试，及记录各初始运行平衡状态之读数。

2)冷水、采暖及热水管：察看压力测试报告及每个水阀是否操作正常，支撑件是否足够及抹上防锈油，管道保温是否良好。

3)风管：察看压力测试，各风量调节门是否操作正常，风喉有没有漏风、支撑件是否足够。

4)各机器组件：根据测试报告及安装标准进行。

5)各泵浦：根据测试报告试验程序进行。

6)各贮水池：根据贮水测试程序执行。

7)消防系统：根据消防系统检查程序执行。

8)强电系统：根据强电检查程序执行。

9)后备发电机：根据后备发电机试验程序执行。

10)保安监控系统、卫星电视系统：现场试验及测试讯号分贝。

11)楼宇自控系统：测试信号是否到位，执行机构是否可靠工作。

12)网络系统：检查各组件安装情况，接线是否牢固，信号是否通畅。

13)各类供回水管：压力测试，并察看各阀门操作是否正常。

14)排水系统：测试排水是否正常、通畅。

此外，其他地方如天台、走火梯、公共地方、卷闸、天花吊顶、公共洗手间、车场等将会在现场检查。

c.验收程序。

1)所有工程验收都应由×××业主公司基建部门负责及牵头。

2)所有系统必需于调试正常情况下，同时连续运行一段时间，以便尽量找出一些隐患，才能进行验收。

3)在验收过程中，着重在将来运行及维修角度，如发现问题，提交×××业主公司，以便于×××业主公司及时督促相关施工单位处理，并做出记录。

4)作为验收合格的必要条件之一，是收到所有有关**部门的合格证、使用证。

5)接收所有合同副本、技术规格、竣工图纸、使用说明书、维修手册、调试报告。收齐后必需建立档案。

6)必需了解清楚保修期的起始日期及终止日期。

7)必需知道所有施工单位的紧急联络人、**及地址。

8)必需收齐所有备品备料，妥为保管并记录。

1.2竣工及验收。

1.2.1物业及设施验收调试。

1.2.2遗漏工程之跟进。

1.3物业管理服务。

1.3.1物业管理公约。

1.3.2客户守则。

1.3.3管理预算。

1.3.4规章制度之制定。

1.3.5员工招聘计划。

1.3.6专业培训。

---物业管理有关法规、权利与义务培训。

---超前的预防性保养计划培训。

---服务技巧的培训。

---节约能源培训。

---内部稽核制度培训。

---系统的财务管理培训。

---对我司管理的同类型物业进行个案分析。

为配合上述服务，我们建议在确定物业管理公司后，即时开展工程前期顾问工作，从管理角度对物业的规划设计、施工标准等方面提供意见，直至完成楼宇接管验收工作，并转入后期管理阶段。

2.停车场管理策划。

物业的道路交通、停车管制是管理运作的动脉及联络各功能区的基本因素。因此物业管理所要考虑的，首先是规格的设计与设施配套的合理性，其次是日常管理监控力度。

规格设计上，要减少动态车流对物业的滋扰，解决好静态交通，缩减车流进入车库的最短路径，使车库内的车流方向自成一环流。另外要着重考虑消防通道的通畅。

配套方面，设计要加设必备的减速墩、反光物镜，各交叉口处设立各类交通标志(路标、路障)或辅设颜色明显的警示地砖，交通主干道方向种植常绿灌木，减少司机眼睛疲劳。设备系统的平面设计要预留低位的排风口、警示照明、ctv安装部位及排污口，在车库内设立车道、人行道的划隔等。

2.3日常的管理主要包括进出口控制、现金管理、保安消防巡逻、交通控制等，其中：

2.3.1进出口控制意旨确保车库内的控制系统与出入口人员值守相互配合、登记、控制进出车辆，以作为整个交通畅流的前提。

2.3.2现金管理用以核计收费现金，停车通行证及车库使用的会计登记。

保安、消防车库巡逻在拟订岗位分配、岗位运行、岗位职责及突发事件应变措施的基础上，安排人员巡查车道、障碍物、车辆位置的安全停放及处理车场内意外的交通事故等。

2.3.4交通控制以确保交通顺畅为主，安排进行车场内外交通疏导，处理控制系统失灵而导致交通阻塞从而切换手动操作的情况等。

上述几项管理措施，均可通过一定时、定岗、定期的质量记录，如巡逻报告、特别事件报告、每日车辆进出报告等，来加强及完善整个停车库的管理。

3.绿化/种植建议。

无论建筑物业的体量及设施风格有哪些变化，有一点无可置疑，绿化将在物业外围环境占有越来越大的比重，我们建议在『××大厦』绿化设计中考虑以下几项：-

3.1对外观整体应首先融入整条街的大环境风格，并形成最鲜明的亮点，同时尽可能将周边不尽人意的场所、构筑物、人行车道等进行隐蔽。

依靠树冠遮蔽日射，产生避暑效果及休闲场所，至于遮阴的落影取决于树与场所方位的配合，以及树冠及树种的选择修饰。另外树木的高度、树距与行人车辆的视点应给予考虑。

以物业管理角度来看，种植绿化区的清洁往往也是管理中的难点，故需注意在树根周围设置保护土壤之设施，如卵石、草皮等，使地面保持连续的平面，不留出土壤。树木应考虑落叶不多，四季长青的种植植物，以确保道路的清洁及排污水道不易堵塞。

3.4对于草坪的配植，应综合考虑草种的选择，如耐寒、耐践踏、繁殖力强之草种，便于观草及使用。

3.5在绿化养护方面，尤其强调浇灌系统的合理安排，如自动全方位的喷洒及人工暗管相结合，有利于完整浇灌绿化覆盖面积，并可节约绿化用水。

4.工程管理策划。

物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取客户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为给客户提供一流服务的物质基础。物业工程部直接运行和管理这些设备，所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。

工程部本身的工作，以及工程部与服务部，保安部等部门的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。

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大厦物业管理服务合同

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