第一章香格里拉城市花园物业功能分析。
概述：本章针对香格里拉城市花园物业项目功能进行了分析，并对项目周边、类似项目客户群体进行了市场调研，找出项目功能需求的不同重点，为确定香格里拉城市花园整体管理设想提供依据。
一、 香格里拉城市花园建筑概况。
香格里拉城市花园位于**市北京中路1号，随着片区市政配套日益完善，北京中路区域将成就未来的城市**居住区。是汇城置业****开发的集住宅、商业于一体的现代生态物业。
周边环境：位于北京路核心地段的香格里拉，与郧阳一中、市二中、柳林小学，体育馆，博爱医院、人民医院、太和医院、市委等毗邻而居，知识文化气息浓郁；周围遍布高档写字楼与高档住宅区，省**、市**机关办公地相距仅二公里。
交通状况：作为平行于人民路的一条重要城市干道。北京路全长8.
4公里，从北京路到人民路仅需3分钟，南通火车站，北通夏家店。柳林路，将香格里拉与人民路连接在一起。天津路，让我们可以从香格里拉出发，直达51厂、东风大道、襄十高速公路。
重庆路，通过顾家岗，直达白浪。浙江路，到东环路、襄十高速公路。上海路，接54厂，汇于三堰人民路。
目前北京路已开通6路、20路、28路和58路公共汽车，随着区域的发展，更多的线路开通于此。
香格里拉城市花园占据市区中心宝地，环境优美，文风醇厚，闹中取静，配套设施完善，尽享都市风情，无论生活、休闲、购物等都非常便利，可谓集政治、文化、商业、休闲为一体的高品位社区。
二、 香格里拉城市花园使用功能构成。
三、 区域市场调研。
为了对香格里拉城市花园的物业定位及客户群体有更加准确的分析，我们对周边作了详细的市场调研，主要调研项目如下：
一） 主要客户群体调研：
周边客户群体市场调研结论：
通过对于周边市场调研，我们对项目的业主构成进行如下初步**：
1、 住宅客户群体：
政界人士。商界人士。
企业界人士。
学术界人士。
海外归来人士。
2、 商业：
投资租赁业主。
自主经营业主。
二） 周边社会资源调研。
为了香格里拉城市花园管理工作的顺利展开，我们对其周边社会资源作了初步的调研，并将其分为：
管理支持体系。
安全支持体系。
生活支持体系。
休闲、娱乐支持体系。
四个体系，通过四个支持体系的资源整合和利用，使香格里拉城市花园的管理、服务顺利开展。
香格里拉城市花园周边社会资源分析。
四、 客户需求分析。
五、 香格里拉城市花园功能特性分析。
通过对香格里拉城市花园周边市场调研以及客户群体分析，可以看出香格里拉城市花园作为一个综合性物业，具有如下功能特性：
一） 物业功能的集中性和复杂性：香格里拉城市花园在占的142987.32平方米的区域内，集中具备住宅、商业两种业态，而这两种业态之间既相对独立，又在客户群体、服务需求等方面存在相互依存，相互补充的关系，在管理上既需各有侧重，又需兼顾彼此，所以具有一定的复杂性。
二） 功能开发的阶段性：香格里拉城市花园开发时间不一，东、南、西区竣工时间不一。其中东、南区的竣工、入伙时间与西区的施工时间和销售时间有交叉，竣工、销售、入伙时间也相差近2年时间左右，这需要在管理上注重施工现场与已入住区域的隔离，施工人员的控制等，在保证施工顺利进行的同时确保已入住的人员不受干扰。
三） **的交叉性和混合性：香格里拉城市花园具备多种业态，其中住宅作为生活空间，一般在8小时以外人员密集程度高，**出入量大；“车水马龙”商业大街作为对外开放的营业场所，通常**量较大，人员密集程度较高。日月广场开放式设计使整个物业的**具有交叉性。
又由于香格里拉城市花园的目标客户群定位较高，这个群体的工作时间、休息时间往往具有不确定性，所以在**上又具有混合性的特点。
四） 商业管理的特殊性。香格里拉城市花园的商业街的裙楼商铺，总面积约58121.96平方米。
基于香格里拉城市花园的高档次定位，其商业的管理提倡统一经营、统一管理，并在招商策划、装修风格、形象指引等方面进行统一管理，切合香格里拉城市花园品味，提升整体商业档次。
第二章 “氛围管理”整体管理设想。
概述：通过对香格里拉城市花园的文化、客户群体特征以及管理服务需求进行深入分析，总结出香格里拉城市花园管理服务特性，提出“氛围管理”的整体管理设想，以求达到综合性物业的管理既各有侧重、各有特色，又能够和谐、统一，成就“都市精英文化”。
一、 “氛围管理”整体管理设想。
一）香格里拉城市花园地域、人文历史。
**，着为一个现代工业城市。文化是一个社区长期发展的精髓，是贯穿于生活的灵。香格里拉城市花园是一个人文氛围好的宜居社区，不仅对临近学院、文化娱乐设施等硬件，其物业管理对社区的独特地域文化的传承、业主生活引导等因素无所不有。
香格里拉城市花园的一切努力——规划、配套、物业管理等是为追求美好生活，懂得生活品味的人而准备的。香格里拉城市花园人杰地灵，具有极深的文化底蕴。
二）客户群体特性。
香格里拉城市花园的主要客户群体都具有高智商，有较高的人生品味，对生活、工作环境要求文明、舒适、清洁、健康、高度便捷，对社区氛围有较高鉴赏力，追求自由、心灵的开放、周到、细致的服务以及生活的隐私性；呈现出传统而又国际的需求。
三）香格里拉城市花园管理、服务特性。
香格里拉城市花园具有功能的集中性和复杂性、开发的阶段性、**的交叉性和混合性以及商业管理的特殊性，由此可以分析出香格里拉城市花园的管理、服务需求：
通过以上香格里拉城市花园的地域、文化；主要客户群体特性以及管理、服务特性分析可以看出香格里拉城市花园作为综合性物业，在管理过程中既要针对不同的物业类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在香格里拉城市花园的整体管理标准、服务质素上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务提供方面的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作、生活环境，又要防止因此而可能产生的各类物业使用过程中相互之间的影响。为了满足这些要求，诚则成物业顾问公司提出：通过“氛围管理”达成香格里拉城市花园管理、服务的和谐、统一的整体管理设想。
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