z物业管理****。
管理方案目录。
一、物业概况 3
二、管理模式 3
三、管理标准 3
四、管理目标 3
五、管理处组织架构与人员配置 4
六、物业接管 5
七、人员培训及管理 6
八、社区文化建设及社区服务 7
九、管理描述 7
十、管理制度 14
十。一、物业管理中的系统协调 16
一、物业概况。
福嘉花园位于福田保税区南临北接，占地面积8000㎡，同四座住宅塔楼一层商业裙楼和地下负一层停一场组成，总建筑面积35658㎡，有我种户型337套，其中已售309套入住209户有97个停车位，四栋住宅塔楼共配电梯10部，备柴油发电机一台，对地下室停车场，%充分展示了方便生活，舒适安全，高尚住宅小区这一真正的含义。
二、管理模式。
福嘉花园管理处是深圳市z投资发展****z物业管理公司旗下的法人机构。
三、管理标准。
参照国家及市**有关《物业管理优秀大厦》考核标准“规范化、制度化、一化”，经营型的管理路子，努力把福嘉花园建设成“安全、文明、舒适、优美”的物业小区。
四、管理目标。
1. 接管福嘉花园且在入住率及硬件达到标准后，力争二年内达到区“物业管理优秀小区”标准，三年内达到市城市“物业管理优秀大厦”标准。
2. 辖区内不发生责任事故，一年内达到区级“安全文明小区”标准，两年内达到市级“安全文明先进小区”标准，三年内达到市级“安全文明标兵小区”标准。
五、管理处组织架构与人员配置。
2、管理处人员配置。
1）管理处：主任1人，主任助理（兼护卫队长）1人，小计2人。
2）事务部：管理员（兼收费员）1人小计1人。
3）财务部：会计1人，出纳1人小计2人。
4）机电班：班长1人，强电1人，弱电（兼消防）1人，水工1人，电梯工1人小计5人。
5）护卫队：（队长兼）班长3人，中控室3人，巡逻3人，工出口6人（前期20人，运转正常15人小计15人。
6）员工食堂：厨师1人，配手1人小计2人。
7）专业人员要求：
按公司招聘人员标准要求执行。
六、物业接管。
为保障福嘉花园能顺利交接和平稳过渡，管理处相关人员要参与公司接管准备及接管交接工作，并根据物业特点提出合理化建议，保证不遗漏细小环节，对于可能出现的不利因素要积极的予消化，使之消失在萌芽状态。
1. 福嘉花园接管工作计划表（略）
2. 物业接管。
1）验收。做好验收工作是关系到日后物业管理工作正常开展的重要环节，应在交接验收工作严格、认真，发现问题应如实记录，除对房屋基本建筑、附属设备、设施进行验收外，还应包括道路、场地、各种管线有线电视天线、环境、绿化等综合配置功难的验收。
2）接管。按公司制定的接管方案进行接管，接管后要首先对业主/用户阐明本公司的服务方针和承诺，对个别不理解的业主/用户，要晓知以理动之以情，使之愉快的接纳我们。
七、人员培训及管理。
作为刚成立的物业管理公司，如何在目前物业管理行业竞争激烈的环境中生存，要创出品牌、创出名气，就要有一流的管理，一流的服务，有赖于一流的人才，要实现管理目标除了要依靠建全的制度，完好的硬件设施外，还要有高素质的管理人才，物业管理是一项涉及面广，专业技术很强的服务工作，建立一支素质优良，具有较高专业知识和技能，良好的责任心和服务意识的员工队伍，是物业管理企业自己建设的首要任务，而队伍建设的根本在于教育和培训。
1、培训形式。
管理处将通过形式多样的培训形式对员工进行多层次的培训、教育和继续教育，以保证员工素质的不煌提高，因此，将进行以下几个方面的员工培训。
2、入职培训。
1）对新入职的员工必须进行为期2天的入职培训，应其对公司的概况有一个初步认识和了解，培训内容为公司的概况，质量目标公司基本运**况等。
2）上岗培训。
通过培训使其尽快熟悉自己的工作职责，操作规程及相关的技术要求和造应工作环境。
3）在岗培训。
为在职员工学习履行职务所必须的知识和技能进行培训熟练掌握岗位技能。
4）专题培训。
为管理人员了解某一问题而组织专题介绍，交流和**。
5）服务意识和职业道德培训。
物业管理作为服务行业，总是以满足服务对象的实际要求为己任。要取得业主/住户对管理处的最大满意度，没有良好的职业道德和服务意识是无沅让住户满意思的，通过培训让员工明确岗位和职业不仅是为企业为社会服务的手段，也是体现人生价值和获得人生幸福的方式，职业道德培训规定了员工应该怎样做，不应该怎样做，在工作中应以业主/住户，公司和国家的利益为重，不计较个人得失，超越自我，体现本公司的真正内涵，内容吸：职业道德与个幸福企业进步、社会繁荣的关系，文明礼貌与语言规范、服务意识和服务礼仪等。
6）管理处培训计划。
为保障各项培训工作顺利进行，管理处每年都将制定各项培训计划，采用计划与实际相结合的办法按部就班地开展每月的培训工作。
八、社区文化建设及社区服务。
此项内在在接管福嘉花园后根据具体实际情况制定。
九、管理描述。
1、装修管理。
1）严格装修审批制度。
每个业主装修前都必须填写《福嘉花园装修审批表》，由管理处对施工队的装修资质、图纸设计规范、装修材料等进行审核批准后方可进场装修。
2）装修过程中管理处各部门根据《装修管理规定》的标准，对施工现场进行巡查2次以上，发现问题及时通报并采取相应措施制止违章行为保证大厦整体结构及设备的安全。
3）装修验收。
业主装修完工后，提前3天向管理处预约验收时间，管理处将在2个工作日内派人对其装修情况进行严格的验收，查验合格后10内按规定退还装修保证金，否则将责令其限期整改。
2、消防管理。
高层楼宇消防管理的重要性在于高层楼宇火灾的危害性和复杂性，高层楼宇火灾外部救助十分困难，因此管理处对消防管理要防范于未然，预防在先并从思想上，措施上回以落实。
1）管理处将以“预防为主，防消结合”为原则开展消防管理工作。
2）制定严格的消防规章制度。
3）每年进行一次以上的消防演练，提高消防实战能力。
4）建立义务消防渠道进行消防安全教育，在全体住户中树立消防安全参与意识和社会责任心。
3、治安保卫管理。
高层楼宇治安管理因其客流量大、人员复杂、车辆多等特点加之住户之间联系少邻居互不熟悉，不利于互相照应，因此，要把治安保卫工作做好管理处必须做好以下工作：
1）对小区视情况实行24小时基本封闭式管理。
2）建立安全网络，以管理处护卫员为主，全体员工为辅，由当地派出所支持，居委会及全体住户。
3）建立高素质，运作有效的准军事化护卫队伍。
4）严把员工招聘关。
按照公司所制定的素质要求标准招聘护卫员。
5）加强培训。
除进行每周。
一、三、五的军体训练及每周。
二、四的业务知识学习的不间断培训外，还定期对护管员进行职业道德教育与服务意识培训，重点培养队员的职业道德和敬业精神，同时建立完善的、行之有效的培训、考核制度，所有队员经培训考核、合格后方可上岗。
6）强化考核。
定期与随机结合考察护卫员的业务素质和工作情况，从军事化管理角度出发，施实全方位考核，除正常的业务考核外，还将增强夜间巡视和查岗考核，护卫员宿舍内务考核，文化素质考核等内容。
7）合理布岗。
a、 巡逻岗：主要按照既定的巡逻路线对各塔楼小区周边进行巡视，查看小区有无异常情况；
b、 固定岗：主要监控人员进出情况，对来人来访进行登记按规定对搬迁物品进行登记放行。
c、 机动岗：主要以班长为主，邦动各岗位解决一些日常事务及务种难点，疑点问题，并协助管理处，处理各种突发事件。
d、 中控岗：主要负责小区监控探测系统的监控，保持与各岗位的通讯畅通，起到指挥中枢及上承下达的作用。
e、 建立来人来访登记，检查制度，物品搬迁放行制度，人员守留制度成立应急分队，随时撑握小区人员进出情况，便于急时处理应付突发事件的发生，利用完整的监控系统，将“技防”与“人防”有机的结合起来，做到小区各个角落24小时都在保安人员的监控之中，从而保障小区各塔楼及业主的生命财产安全。
向业主/用户宣传治安管理重要和意义，增强广大业主/用户的自我安全防范意识和遵纪守法意识。
4、停车场管理。
停车场是大厦的配套设施，为了给广大业主/用户提供停车场服务，为了保障停车安全，杜绝事故发生，确保小区内良好的交通秩序，就必须加强停车管理。
1）车场必须按市停车场管理规定，完善各种手续，制订出停车场管理各项规章制度，及收费标准必张贴在明显位置，供用户了解和监督。
2）督促用户服从车场管理，遵守交通管理规定，车辆必须停放有序，通道必须畅通，严禁装载易燃、易爆、剧毒物品进入场内。
3）有礼有节的实施管理，严格按公司的管理规定做到服务热情、周到、方便顾客，按规定标准收取停车费，严禁舞弊事件发生。
5、清洁绿化管理。
清洁是物业管理中最基层的工作，虽然技术含量最低，但没有良好的管理手段及责任必是很难将清洁工作做好的，良女孩子的绿化环境不仅具有净化空气、减少污染、防止噪音等作用，更可令住户心旷神怡、心情舒畅，因此做好清洁绿化工作非常重要，如将此项工作进行外包管理，管理处则加强监管力度，使之达到文明小区标准和住户满意。
6、维护房屋外观及建筑主体完好。
1）裙楼广告招牌需经管理处批准后方可制作，以保证大厦外观的整体美感和协调统一。
2）防盗网、空调安装（略）
3）严格装修程序，避免一次装修破坏楼宇结构。
7、公共设施，设备维护管理。
1）制定科学的维护，保养规程，完善设备资料和机电设备台帐，登记卡制度合理制定定期维护计划。
2）建立完善的**保养制度，保证各类公共设施、设备、场地的正常使用和业主/用户的生活质量。
日常维护保养：由专业的技术人员对各类公共设施、设备、场地进行经常性的保养，内容包括定期的检查，清洁和润滑及发现故障及时予以排除并做好相应的记录等工作。
一级保养是由专业的技术人员按计划进行的保养维修工作，主要包括对公共设施、设备进行局部解体、清洁、调整，对公共场地、部位进行粉刷、小修，按设备磨损规律进行定期保养。
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