一、概述。
芙蓉花园坐落于威海市经济技术开发区。在海滨南路与上海路交叉点上，比邻海上公园，使**地位，具有良好的保值增值潜力的物业。其建筑面积5.
4万平方米。园内有多层住宅25栋、别墅12栋，环境优雅。
二、目标。我祥云物业芙蓉花园以都市物业管理理念，使园内环境宁静优雅，绿意丛中花缀香，住在芙蓉其乐融融，心想事成。
三、组织管理。
以简洁实用的组织管理原则 。
四、人事。原则一人多岗，不因人设岗。
预计人员16名。
经理一名：王悦竹。
负责全面工作管理。
副经理一名：李元鸿。
具体负责经营事项，负责人事档案管理。
办事、文书、财务、一名要持证上岗。
管理员一名，具体物业管理装修监管。
公共秩序管理员6名，负责治安维护、公共秩序巡察、停车管理。
水电工2名公共设备设施电路维护检修，维修保养。
保洁员绿化员6名负责内保、外保、绿化工作。
五、培训考核。
人员上岗前必须经过培训。
培训内容：文明礼貌用语，行为举止言行，法律法规，消防常识救护常识。
公共秩序维护人员：加强着装整洁，纽扣无歪斜，严格规范文明用语，熟悉车辆、车型、号牌，通晓法律法规能牢记应急**号码。
保洁、绿化：不仅要懂得文明礼貌用语，还要知晓保洁、绿化常识，通晓祥云物业对保洁、绿化工作要求标准，并能持续上岗不脱岗，着装有明晰祥云标志。
办公行政人员对来往人员要热情接待。不要因来人因言语、行动产生言词冲撞。并能知晓物业管理知识，能解答业主和住户对物业管理中的疑惑。
六、经营测算。
祥云接手芙蓉花园时已经很多公共设备设施不全或已经损坏。监控器多处损坏，移交资料不全，这些都对祥云介入芙蓉花园加大成本管理和资金投入。
1、经营成本。
物业费应收。
5.4x0.8x12=51.84万元/年。
预计收入41.8万元/年。
2.支出。a.人员工资、福利。
1500x16x12=28.8万元/年。
28.8万元+福利+五金=30万元/年。
办公费。以节约为主勤俭持家。
预计 2万元/年。
3.维修保养费。
水费绿化用水+保洁用水。
预计每天6车水每车水价60元。
6x60x(预计不下雨天数100天）=3.6万元/年。
电费。公共部位照明监控设施用电。
预计 2万元/年。
保洁绿化用品。
如保洁剂鹿皮抹布农药工具等等。
预计5万元/年。
4.不可预见费用。
3万元/年。
5.润亏。-3.8万元/年。
日常管理。跟踪监督、消灭隐患于未然，每天巡察两遍，走访回访每周三次，对小区栋数套数、面积、公共设备设施管线、开关、业主栋号等可随问随答，正确率90%。
祥云物业芙蓉花园管理处。
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